Ésta es una cuestión compleja, ya que la ley de propiedad horizontal, tanto en Cataluña como en el resto de España, indica claramente que la junta de propietarios se debe reunir una vez al año para aprobar las cuentas, el presupuesto y elegir los propietarios que deberán desempeñar los cargos de gobierno.
Por lo tanto, vemos que la ley nos indica que se deben aprobar las cuentas, por lo que, si en reunión estas no se aprueban por la mayoría de los propietarios asistentes y representados, entonces la comunidad se enfrenta a un serio problema.
Si se produce esta situación, lo primero de todo es verificar cual es el motivo o motivos que ha provocado que los propietarios no aprueben las cuentas.
Si la disconformidad concierne a los gastos, puede ser que haya algún gasto o gastos con los que no estén conformes por considerarlos incorrectos o elevados.
Si el desacuerdo está relacionado con los ingresos, puede ser que consideren que los ingresos imputados a los propietarios no son correctos. En este caso, se entiende que no se trataría de un caso particular sino a nivel general.
O también pueden darse ambas circunstancias, o sea, desacuerdo con gastos e ingresos, con lo cual el panorama se complica todavía más.
Una vez detectado el problema o problemas que ha provocado la no aprobación de las cuentas, se debe subsanar el mismo.

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Gastos

Veamos posibles problemas:

  • Gasto que se considera con un coste excesivo:
    • Se debe comprobar si dicho gasto estaba presupuestado. Si es así, poco se podrá hacer ya que existe un presupuesto previo aprobado.
    • Si no estaba presupuestado, se deberán analizar los motivos por los que se piensa que el importe es excesivo, ya fuere por el coste de los materiales, por el coste de las horas empleadas, o porque se considera que hay excesivas horas para el tipo de trabajo efectuado.
      En este caso, se deberá adquirir el compromiso de dialogar con la empresa que efectuó los trabajos para hacerle traslado de las quejas de la comunidad y revisar la factura.
  • Gasto relativo a un trabajo que se considera innecesario: Puede ser que la Junta haya autorizado un gasto que el resto de los propietarios consideran que era innecesario o que no procedía. En esta situación poco se puede hacer ya, puesto que el trabajo se ha llevado a cabo, aunque ahora el resto de los propietarios estimen que fue innecesario.
  • Gasto relativo a un trabajo que se considera mal ejecutado: En este caso la solución es evidente y pasa por reclamar a la empresa que hizo el trabajo para que lo revise y lo ejecute correctamente.

En estas situaciones y otras más que se puedan producir relativas a los gastos, se deberá aislar el problema o problemas, y aprobar el resto de las partidas de gastos de las cuentas, ya que no procede que, por existir alguna discrepancia con una o varias partidas, no se aprueben el resto.
El administrador deberá tomar nota de los factores de discrepancia y resolverlos posteriormente.

Ingresos

En el caso que se dé alguna discrepancia con las partidas de ingresos, es importante verificar si la discrepancia es a nivel general de todos los propietarios, de casi todos los propietarios, o si se trata de un propietario en concreto.
Si se trata de un problema de un propietario que manifiesta que no está conforme con su partida de ingresos, se deberá tomar nota de su discrepancia y dejar acordado que se tendrá que revisar la misma para determinar si, la discrepancia manifestada por el propietario, es correcta o no tras verificar los justificantes de los pagos realizados por el mismo.
En ningún caso, este supuesto será un acuerdo mayoritario de no aprobación de las cuentas por cuanto afecta a un solo propietario.
Si se trata de un problema a nivel general de la mayoría de los propietarios o de todos, se tendrá que analizar exactamente en qué consiste, dado que, en este caso, suele referirse casi siempre a que no se ha imputado alguna derrama especial que los propietarios consideran que correspondía liquidar en ese ejercicio, por ejemplo, o al revés: que se haya incluido una derrama improcedente en los ingresos.
Si este es el motivo de la discrepancia, se deberá analizar si los propietarios tienen razón, en cuyo caso tendrá que adquirirse el compromiso de rehacerse la liquidación, incluyendo o retirando dicha derrama y volviéndola a enviar junto con el acta de la reunión.
Y si los propietarios no tienen razón, el administrador deberá explicar los motivos por los cuales la derrama en cuestión ha sido o no incluida en la liquidación.

En resumen, si la mayoría de los propietarios no aprueba las cuentas en una reunión, lo importante es detectar la naturaleza del problema o problemas que han provocado dicha situación, aislarlos y adquirir el acuerdo y el compromiso de solucionarlos, siempre que ello sea posible, previa aprobación provisional de las cuentas, como mínimo, y supeditada a la aprobación definitiva a la recepción de la posterior liquidación corregida en base al acuerdo adoptado.

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En Finques Chicote, como administradores de fincas en Barcelona y L’Hospitalet desde el año 1968, no nos encontramos habitualmente con el problema de que no se aprueben las cuentas en una reunión, siendo lo más factible alguna discrepancia con un gasto o ingreso concreto.
Lo que sí puede producirse es que una comunidad de propietarios no apruebe las cuentas presentadas por el anterior administrador, en el caso que se haya cambiado de profesional.
En esta situación, se deberá hacer traslado al anterior administrador del motivo de la discrepancia para resolverla si procede.