El sistema de reparto de gastos de una comunidad de propietarios suele establecerse en el momento de la constitución de la comunidad o en la siguiente reunión.

Tal y como indica la ley de propiedad horizontal, los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta. Es en esas primeras reuniones donde se aplican estos criterios. No obstante, es posible que más adelante, una comunidad de propietarios se plantee poder modificar el sistema de reparto de gastos.

En ese caso, la pregunta que surge inmediatamente es ¿cuáles son las mayorías necesarias para poder modificar el sistema de reparto de gastos establecido?

Para poder responder a esta pregunta, primero debemos aclarar una cuestión capital. Y es saber si la cuota de participación es lo mismo que la cuota coeficiente o de propiedad. Este aspecto es muy importante en la ley de propiedad horizontal en Cataluña al contrario que en la ley de propiedad horizontal estatal. Por ello, vamos a centrarnos en la ley catalana.

En la escritura de obra nueva y división horizontal (título constitutivo) se fija una cuota o coeficiente para cada entidad registral. Dicha cuota servirá para calcular la parte proporcional de gastos de la comunidad que corresponde a cada entidad, teniendo también en cuenta las posibles especificaciones finales que puedan existir en dicho título constitutivo, o lo que puedan indicar los estatutos, en caso de existir.

También es posible que en esas primeras reuniones la comunidad de propietarios pueda establecer un sistema de reparto de gastos diferente, siempre que se adopte de acuerdo con las mayorías necesarias.

Años más tarde, es posible que una comunidad de propietarios se pueda plantear modificar el sistema de reparto de gastos. Y aquí es donde es importante determinar cuál es la diferencia entre la cuota de participación y la cuota coeficiente, aspecto fundamental para determinar las mayorías necesarias para poder modificar una u otra.

La cuota de participación emana de la cuota coeficiente fijada en el título constitutivo y sirve, como indicábamos, para establecer el sistema de reparto de gastos de la comunidad.

No obstante, así como la modificación de la cuota coeficiente exige el acuerdo de la unanimidad de los propietarios de la comunidad, la modificación de la cuota de participación de forma distinta a lo fijado en el título constitutivo puede efectuarse conforme a las mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y coeficientes.

Por lo tanto, en Cataluña la modificación del sistema de reparto de gastos de una comunidad de propietarios puede realizarse mediante un acuerdo de mayorías cualificadas de 4/5 partes. En cambio, en el resto de España se requiere el acuerdo unánime para modificar el sistema de reparto de gastos de una comunidad de propietarios.

Es importante destacar que no es habitual que una comunidad de propietarios modifique el sistema de reparto de gastos establecido inicialmente, salvo que haya un cambio importante como, por ejemplo, la apertura de una puerta en el interior del vestíbulo por parte de un local. En este caso se modifica de facto el sistema de reparto de gastos que elimina la exclusión del local de participar en los gastos de escalera.

Al margen de esta situación excepcional, como indicábamos, no se suele modificar el sistema de reparto de gastos.

Pero en el caso que se plantee esta situación, es más fácil efectuarlo en una comunidad de propietarios de Cataluña que en el resto de España ya que, en la ley catalana, la unanimidad para la adopción de acuerdos está muy restringida a aspectos muy concretos.

 

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 y administramos alrededor de 400 comunidades de propietarios en Barcelona y su área metropolitana. Cada una de ellas tiene establecido un sistema de reparto de gastos en base al título constitutivo, estatutos o posibles acuerdos de reunión. Y en el caso de plantearse su modificación, aplicamos lo establecido en la ley de propiedad horizontal catalana.

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