En Cataluña hay ciertos acuerdos en las comunidades de propietarios cuya adopción puede llevar a confusión sobre qué mayorías son necesarias para ello.
Uno de estos acuerdos son la aprobación de innovaciones necesarias para la seguridad del inmueble, o su habitabilidad o accesibilidad.
Este es un aspecto importante a tener en cuenta, ya que puede haber dudas si se debe adoptar por la mayoría simple de propietarios asistentes y representados o por la mayoría cualificada del total de departamentos del edificio.
Veámoslo mejor con un ejemplo:
Una comunidad tiene que cambiar la ubicación del cuarto de contadores eléctricos del sótano a la planta baja por adecuación a la normativa vigente y por seguridad, según las indicaciones del ingeniero que lleva el proyecto de legalización de la instalación de baja tensión.
A priori, podríamos pensar que se trata de un acuerdo a adoptar por las 4/5 partes (mayorías cualificadas) al tratarse de un acuerdo relativo a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior. No obstante, la ley nos aclara a continuación que el acuerdo es por 4/5 partes salvo que sea exigible para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble.
Es más, si vamos a la parte de la ley que habla sobre los acuerdos adoptados por mayoría simple, vemos que dice que se adoptan por este tipo de mayorías las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
Por lo tanto, observamos que queda muy claro que las mayorías necesarias para adoptar un acuerdo en el ejemplo propuesto (cambio de la ubicación de los contadores eléctricos) es por mayoría simple, incluso si ello supusiera una modificación del título constitutivo o los estatutos, si los hubiere.
Como indicábamos al principio, es un aspecto muy importante que se debe tener en cuenta cuando se deban adoptar acuerdos que supongan innovaciones físicas en el inmueble en materia de habitabilidad, accesibilidad y seguridad, ya que encuadrarlo dentro del tipo de acuerdos por mayorías cualificadas de 4/5 partes supondría un error que, en caso de no adoptarse el acuerdo, podría implicar alguna impugnación de este por algún propietario, impugnación que tendría todos los visos de prosperar.
En la ley de propiedad horizontal estatal se trata también de un acuerdo que se adopta por mayoría simple, ya que solo se hace mención en el articulado a que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Y que si se pretende adoptar un acuerdo de este tipo debe ser por las 3/5 partes del total de propietarios.
Aquí vemos que habla de instalaciones o servicios no necesarios ni obligatorios por lo que, en este caso, no se puede adoptar por mayoría simple.
Como resumen podemos pensar que quizás no puede haber mucha diferencia en adoptar este tipo de acuerdo por mayoría o por 4/5 partes, ya que se trata de una innovación necesaria y que seguro se acordará. Pero esto no es así. Es conveniente recalcar que el acuerdo por mayoría simple se refiere a la mayoría de los propietarios asistentes y representados a la reunión. O sea que, si la comunidad de propietarios tiene 50 departamentos y asisten 10 vecinos, el acuerdo será válido si votan a favor 6 propietarios.
En cambio, la mayoría cualificada de 4/5 partes se refiere a todos los propietarios de la comunidad, por lo que en el caso del ejemplo (comunidad de 50 departamentos) las 4/5 partes suponen 40 vecinos, haya o no hayan asistido a la reunión en su totalidad, ya que los no asistentes tienen 30 días al recibir el acta para manifestar su discrepancia.
Por lo tanto, vemos que hay una gran diferencia.
En la administración de Fincas Chicote como administradores de fincas de Barcelona y L’Hospitalet con más de 50 años de experiencia, sabemos de la importancia de la adopción de los acuerdos por las mayorías correctas ya que, en caso contrario, puede suponer un problema añadido e innecesario en las comunidades de propietarios.