En las reuniones de comunidades de propietarios solo pueden asistir propietarios y/o un representante de estos.
Respecto a la asistencia, se pueden dar diversas casuísticas que ya analizamos en un artículo anterior: Quién puede asistir y votar en las reuniones de la comunidad.
Y con respecto a las representaciones, con cierta frecuencia lo habitual es que un propietario se represente así mismo y a otro más.
La cuestión a tratar ahora en relación con la asistencia es cuando a una reunión asiste un propietario que representa simultáneamente a varios propietarios de la comunidad y esta situación suponga que dicho propietario en la reunión acumule la mayoría de votos y de coeficientes.
Si se da esta situación, resultará que un solo propietario validará o no todos los acuerdos que se traten en la reunión, con lo cual puede generar cierta disconformidad y malestar en el resto de asistentes, que observan como una única persona tiene el poder para decidir sobre todos los temas que se tratan en la reunión.
Pero ¿qué dice la ley de Propiedad Horizontal al respecto de la asistencia a las reuniones?
El artículo 553.22 dice lo siguiente sobre la asistencia:
- El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.
- El derecho de asistencia incluye el derecho de voz y el derecho de voto en la junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 553-24.
- En caso de cotitularidad de un elemento privativo, los cotitulares designarán a uno entre todos ellos para que ejerza el derecho a asistir a la junta de propietarios.
- En el usufructo se entiende que los nudos propietarios, si no consta su manifestación en contra, son representados por los usufructuarios. La representación debe ser expresa si deben adoptarse acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora.
Como vemos, nada impide que un solo propietario pueda representar a otros sin límite de número.
El único impedimento sería si uno de los propietarios representados es moroso, por lo que el voto de ese propietario representado no se tendría en cuenta.
Veamos qué sucedería si se produce este supuesto en los diferentes tipos de votaciones que se pueden dar en una reunión:
Este tipo de acuerdos se deben adoptar por la mayoría de los propietarios y de coeficientes asistentes a la reunión.
Por lo tanto, si el propietario que representa a varios propietarios ostenta la mayoría de las personas y coeficientes, podrá aprobar o no el tema a tratar sin que la opinión del resto de los propietarios asistentes tenga validez.
Acuerdos por mayorías cualificadas de 4/5 partes:
En este tipo de acuerdos se deben obtener los votos del total de propietarios de la comunidad que representen un 80% o más tanto de personas como de coeficientes.
Como es muy factible que todos los propietarios no asistan a la reunión, lo primero es que la mayoría simple de propietarios y coeficientes apruebe el tema a tratar, y que los propietarios que estén en contra no sumen más del 20% de personas y coeficientes.
Si esto es así, habrá que esperar un mes para conocer la opinión de los propietarios que no han asistido.
Por ello, si el propietario que representa a varios propietarios ostenta la mayoría de las personas y coeficientes podrá aprobar o no el tema propuesto, excepto si los propietarios que votan en contra suman más del 20% de personas y coeficientes, aunque sean minoría.
No obstante, si el acuerdo se valida, habrá que esperar un mes para conocer la opinión de los ausentes, entendiéndose el silencio de estos como aceptación del acuerdo.
En los acuerdos por unanimidad se necesita la aprobación de todos los propietarios de la comunidad.
Tal y como decíamos en el acuerdo de mayorías cualificadas, seguramente no asistirán todos los propietarios a la reunión por lo que, en este caso, deben estar de acuerdo todos los propietarios asistentes y representados, y esperar 30 días para saber si los propietarios ausentes se oponen o no al acuerdo.
En este supuesto, basta que haya un voto en contra de los propietarios asistentes y representados para que el acuerdo ya no pueda ser aprobado, por lo que el hecho de que un propietario represente a varios propietarios no tiene tanta influencia por que el acuerdo puede no aprobarse por cualquiera de los propietarios asistentes.
También debemos tener en consideración que, aunque un propietario represente a varios propietarios, eso no significa que todos los votos que emita refrenden un acuerdo o no, ya que los propietarios representados pueden haber indicado al representante un voto diferente respecto a un tema del que emita el representante.
Pensemos que se delega la asistencia, pero también el voto para cada uno de los temas a tratar, aunque normalmente el propietario representado no suele precisar el sentido de su voto al representante, por lo que lo que vote el representante se hace extensivo a todos los representados.