¿En qué consiste el Crowdfunding Inmobiliario?

La inversión en ladrillo se ha democratizado en España gracias al crowdfunding inmobiliario, un modelo de financiación colectiva que permite a cualquier ciudadano depositar su dinero en un mercado que hasta hace muy poco tiempo estaba reservado a los inversores profesionales.  La revolución tecnológica y la nueva cultura inversora surgida a raíz de la economía colaborativa han facilitado la llegada y posterior desarrollo de un sistema perfectamente adaptado a las necesidades de los pequeños ahorradores.

En pocas palabras, el Crowdfunding Inmobiliario en España es ya una realidad en nuestro país.

Con la crisis del 2008, el sector inmobiliario nacional sufrió un duro golpe del que se empezó a recuperar en el 2014. Según el último informe publicado por el BBVA relativo a la situación inmobiliaria en nuestro país, este mercado no solo se ha recuperado sino que se encuentra en plena fase de desarrollo: «El buen tono de este en el primer semestre del año confirma las expectativas de crecimiento para 2017. La venta de viviendas consolida su crecimiento, 15,5% interanual en el 1S17, al calor de la buena marcha de la economía y los bajos costes de financiación».

Las empresas de crowdfunding inmobiliario en España han visto su oportunidad en este resurgir del sector. ¿Y por qué? Pues porque a pesar de la crisis y de la desconfianza surgida entre los consumidores, la inversión inmobiliaria sigue siendo rentable, sobre todo ahora que se ha democratizado. Antes la inversión en el mercado inmobiliario solo estaba al alcance de gente que tuviese 100.000 o 200.000 euros y ahora personas con 50 euros ya pueden invertir en el ladrillo y tener ahí unos ahorros de por vida.

Evolución del Crowdfunding Inmobiliario en España

A pesar de que el crowdfunding inmobiliario es un sistema que lleva años funcionando en países como Estados Unidos o Reino Unido, su llegada a España ha sido tardía. Hasta hace apenas 3 años no existía ninguna empresa en este país dedicada a este tipo de financiación colectiva. Housers, inaugurada en julio del 2015, fue el primer portal de inversión inmobiliaria del mercado español. Tiene casi 70.000 usuarios registrados y un capital acumulado para el desarrollo de sus proyectos de más de 32 millones de euros. Hace pocos meses recibió el visto bueno de la Comisión Nacional del Mercado de Valores como Plataforma de Financiación Participativa, siendo la primera del sector en lograr dicha autorización.

En la actualidad se han unido a ella otras firmas como Privalore, Inveslar, Bricks and people o Urbanitae. La mayoría actúa en grandes capitales, como Madrid y Barcelona, pero los expertos creen que hay espacio para estas plataformas en ciudades más pequeñas.

¿Cómo se regulan los proyectos de Crowdfunding Inmobiliario en España?

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario en España están reguladas por la ley 5/2015 de Financiación Empresarial. Según esta norma, los partícipes se clasifican entre acreditados y los no acreditados. Los primeros no tienen límite de inversión pero los segundos, en concreto los inversores particulares, solo pueden aportar un máximo de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 al año y por plataforma.

La supervisión de las mismas corre a cargo de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Housers obtuvo el visto bueno como PFP por parte de la comisión a principios de este año. Este reconocimiento abre el camino a otras plataformas de inversión que están pendientes de autorización. Con el fin de regularizar su situación y ofrecer total garantía a los inversores, asociaciones como la AEFI están luchando para que todas las empresas del sector se consoliden en España bajo un marco jurídico justo.

¿Por qué invertir en Crowdfunding Inmobiliario en España?

Como dijimos, hasta hace muy poco tiempo las inversiones inmobiliarias estaban reservadas a los profesionales y a los grandes capitales. Pero la situación ha cambiado desde la llegada a España de las plataformas de financiación colectiva o crowdfunding. Gracias a ellas cualquier ciudadano puede invertir parte de sus ahorros en este sector con el fin de obtener una rentabilidad proporcional al capital aportado.

La historia nos dice que la inversión inmobiliaria es rentable y todo ello a pesar de la crisis que sufrió el sector hace unos años. A partir de ese momento surgieron diversas empresas que, aprovechando los adelantos tecnológicos, permitieron democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria en todo el mundo, incluida España.

¿Qué ventajas tiene la inversión en crowdfunding inmobiliario?

* Supone una alternativa a la financiación bancaria tradicional. El crowdfunding permite acercar proyectos inmobiliarios a cualquier tipo de inversor, algo que hasta hace muy poco tiempo era exclusivo de la banca. El mercado se ha democratizado. Los propietarios de pequeños capitales pueden obtener buenas rentabilidades sin desembolsar grandes cantidades de dinero y lo pueden hacer además a través de un sistema de gestión y con una información que hasta hace poco estaba reservada a las grandes entidades financieras.

* Se puede participar con muy poco dinero. La inversión inmobiliaria se abre a todo el mundo, incluso a las personas con poca capacidad económica. En algunas plataformas de crowdfunding inmobiliario basta con hacer un depósito mínimo de 50 euros.

* El inversor puede entrar o salir del proyecto cuando quiera. Tal vez le interese un proyecto que ya haya entrado en fase de financiación. Las plataformas de crowdfunding le permiten entrar en cualquier momento del ciclo. También puede dejar de participar en él cuando ya no le interese.

* No es estrictamente necesario tener conocimientos financieros ni tampoco sobre el sector inmobiliario, aunque sí es altamente aconsejable. Las plataformas de Crowdfunding exponen sus proyectos de forma sencilla y con todos los detalles necesarios para que el inversor conozca toda la información que precisa antes de depositar su dinero. La transparencia es uno de los puntos fuertes del crowdfunding inmobiliario. Los interesados pueden conocer a través de las plataformas los tipos de inmuebles que se ofertan, si van a ser reformados o son de nueva construcción, las ciudades y zonas donde se encuentran, etc. Además, los profesionales que trabajan en estas plataformas tienen amplia experiencia en el sector. Analizan y estudian cada uno de los proyectos antes de su publicación en el portal.

* Diversificación del riesgo. Es recomendable invertir en diferentes proyectos en el mismo espacio de tiempo con el fin de diversificar el riesgo. En el caso de que alguna operación no sea rentable, el inversor no perderá todo su dinero. Los proyectos son independientes así que es posible diversificar la cartera de inversión.

¿Cómo llevar a cabo una inversión en Crowdfunding Inmobiliario en España?

* El primer paso parte de los propios gestores de la plataforma. Estos seleccionan y luego exponen en su portal una serie de proyectos teniendo en cuenta que el riesgo constructivo, comercial y financiero sea lo más pequeño posible. Existen muchos factores que van a ser decisivos en la selección: la finalidad del inmueble, zona donde está ubicado, su antigüedad, etc.

* Los inversores eligen aquellos proyectos en los que quieren participar. Una de las principales ventajas que ofrece este tipo de portales es que la persona que ha depositado su dinero en alguna obra puede hacer un seguimiento de la misma desde cualquier lugar y a cualquier hora. Los detalles son importantes: presupuesto, precio de la reforma si la hay, impuestos, rentabilidad esperada tras la venta o el alquiler, etc.

* Venta y beneficios. Una vez alcanzado el presupuesto fijado para un proyecto, se inicia la reforma del inmueble o su construcción. El siguiente paso es ponerlo a la venta o bien arrendarlo en el plazo de tiempo fijado con anterioridad. Una vez realizada la venta, los inversores recuperan su dinero y una parte de los beneficios obtenidos con la misma.

Tipos de inversores de un proyecto de Crowdfunding Inmobiliario

Según la ley 5/2015 de Financiación Empresarial existen dos perfiles de inversores:

– Acreditados. Son los inversores profesionales. La ley no les impone un límite a la hora de invertir pero sí a los proyectos en los que vayan a participar: no podrán superar los cinco millones de euros. Para lograr la acreditación profesional pueden darse de alta como personas físicas o jurídicas. En el primer caso sus ingresos mínimos anuales deben de ser de 50.000 euros o bien contar con un patrimonio de 100.000 euros. Si son personas jurídicas sus activos deben tener un valor mínimo de un millón euros, el volumen de negocio debe rondar los 2 millones y disponer de recursos propios de al menos 300.000 euros.

– No acreditados. Son los inversores no profesionales y estos sí tienen límites a la hora de invertir. En su caso no pueden emplear más de 3.000 euros por proyecto y la media anual no debe superar los 10.000 euros. En cuanto al presupuesto de los inmuebles en los que pueden invertir este no debe superar los 2.000.000 de euros.

Aunque cualquiera puede invertir en el mercado inmobiliario a través del crowdfunding, como ya se comentó, no todo el mundo debería hacerlo: es importante tener unos mínimos conocimientos económicos y del sector inmobiliario para valorar correctamente en qué activos meter el dinero y así evitar desagradables sorpresas.

De hecho, si algún proyecto no funciona según lo esperado, son los propios inversores los que asumen el riesgo y la pérdida económica. Esta posibilidad está registrada en los términos y condiciones que tienen que firmar al incorporarse a las plataformas de crowdfunding inmobiliario.

Hay sociedades limitadas detrás, es decir, que detrás de cada compra de un activo inmobiliario hay una sociedad limitada, lo que significa que el inversor que decide invertir 50 euros en un inmueble, compra una participación social de la sociedad limitada. En definitiva, el inversor particular se convierte en dueño en su parte proporcional de la sociedad y ésta es, a su vez, dueña del inmueble. Es más, en el área privada del usuario se cuelga el contrato de compraventa del inmueble donde aparece en la parte alícuota el nombre del inversor. Y puede ser propietario de una sociedad o de varias. Todo depende de cómo quiera repartir su dinero: puede invertir en una vivienda o en varias. Es él mismo el que invierte de forma activa. De tal modo que los inmuebles no se pueden enajenar, ni vender o hipotecar si no se tiene mayoría de dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social en la Junta General de los socios. Es un sistema muy rígido y seguro para los inversores.

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario no tienen el dinero de los inversores en su poder, sino que lo gestiona una entidad de pagos, en el caso de Housers es Lemon Way, que funciona como un PayPal. La cuenta corriente del inversor se abre a través de Lemon Way, que es la empresa que estudia, valida la cuenta como si se abriera en una entidad financiera y aplica la normativa contra el blanqueo de capitales. Este mediador es luego el encargado de repartir las ganancias a los inversores.

Así que el papel de estos portales es el de un gestor. Identifican los inmuebles que consideran son oportunidades y cobran sobre el beneficio obtenido: un 10% sobre el dividendo neto.

¿Qué se valora en un inmueble a la hora de seleccionarlo?

Si se buscan inmuebles para poner en alquiler, entonces se seleccionan aquellos en los que sea sencillo encontrar un inquilino y que estén situados en una zona con mucha demanda de alquiler, esto es, en el centro de las ciudades. Si se busca un inmueble para vender, los criterios son los mismos, procurando que el inversor pueda diversificar una cartera y tenga de todo, así que se miran oportunidades tanto de alquiler como de venta.

Por ejemplo, en la cartera de inmuebles de Housers hay un solar en el centro de Madrid para levantar viviendas. El importe no supera los 5.000.000 de euros, que es el límite máximo que fija la CNMV por proyecto. En este caso el inversor se convierte en copromotor, así que asume todos los derechos y obligaciones de un promotor tradicional.

Cada proyecto (o sociedad limitada) cuenta con un fondo de maniobra sobre el monto total recaudado de entre un 3%-4% que responde a imprevistos. Los inmuebles seleccionados se publican en la plataforma durante un máximo de 15-20 días. Si al cabo de este tiempo, no se recauda el importe de la operación de compra, entonces el dinero obtenido se devuelve a los inversores.

¿Qué rentabilidades medias se obtienen y cómo se tributa?

Estos portales aseguran que no ofrecen rentabilidades, sino que sólo estiman, pues son meros gestores. Hacen un estudio de mercado y son los inversores los que deciden invertir o no, así que no facilitan rentabilidades medias. En cada inmueble se obtiene una rentabilidad neta (que puede ser del 3%) y luego además se ofrece información sobre la plusvalía que el inversor podría obtener en caso de venta del activo y en función de la inversión hecha. Lo que sí cifran es la rentabilidad bruta acumulada durante la vida de la inversión que suele ser de unos cinco años: en alrededor de un 70%.

En cuanto a la tributación, son dividendos lo que obtienen los inversores así que para Hacienda son rendimientos de capital inmobiliario y tributan por el IRPF.

¿De qué manera se compran los activos?

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario, al ser gestoras tampoco realizan la compra del inmueble. Quien la hace es el constructor, promotor o la empresa que haga la reforma del activo. A veces también trabajan con inmobiliarias que ceden a las plataformas la exclusividad. El objetivo es que todo proyecto esté suficientemente atado para que no se pueda comercializar a terceros en los 15-20 días que se tarda en recaudar el importe de la operación.

¿Cuál es el perfil del inversor tipo?

Está por un lado el inversor profesional que ya ha invertido en bolsa o en productos financieros. Y, por otro lado, está el inversor que no entiende de inversión pero que conoce el mercado inmobiliario. A esa gente que quiere invertir en inmobiliario pero que no tiene capital suficiente para hacerlo, se le da la posibilidad de que invierta con una inversión mínima de 50 euros.

¿Cuál es el perfil del inquilino en las viviendas compradas por los inversores?

El perfil es el del profesional, no el de familias. Se suelen buscar viviendas céntricas y en buenas ubicaciones que respondan a las demandas de profesionales españoles o que vengan desplazados de otros países. De la comercialización se encargan las inmobiliarias pues lo habitual es que las plataformas no se encarguen de ello.

¿Qué pasa si un inquilino deja de pagar?

Si un inquilino deja de pagar, la compañía de crowdfunding tiene previsto un colchón financiero para cubrir 4 meses de rentas en cada inmueble. Por otro lado, exige dos meses de fianza por adelantado a todos los inquilinos. Además, un inquilino cuando deja de pagar se procede de manera legal con todos los mecanismos para desahuciarle. Pero, ojo, el proceso de desahucio por vía judicial suele durar de media seis meses.

FUENTES:
* PressReader
https://www.pressreader.com/spain/la-vanguardia-català/20171128/282750587049689
* Brickfunding
https://www.brickfunding.com/es/crowdfunding-inmobiliario-en-espana/
* Idealista
https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2016/09/26/743681-ser-propietario-de-una-casa-desde-50-euros-asi-funciona-la-plataforma-de