En las comunidades de propietarios que son parking, las diferentes plazas de garaje que las integran, suelen tener en la escritura uno de los siguientes tipos de cuotas de participación:
- Avas partes
- Coeficientes
En relación con avas partes, lo que indica en la escritura de propiedad de cada plaza de aparcamiento es que el propietario tiene una ava parte del garaje.
Esto significa que, si el parking está formado por 75 plazas, hay 75 avas partes o lo que es lo mismo, todas las plazas de aparcamiento tienen que asumir la parte proporcional de gastos del garaje por partes iguales, independientemente de sus dimensiones.
Como vemos, este sistema es injusto por cuanto las plazas de grandes dimensiones pagan exactamente lo mismo que una plaza de tamaño pequeño.
Sería una cuestión similar a que en una finca, una vivienda de mayores dimensiones que otra pagara el mismo importe de cuota comunitaria.
Este hecho suele generar conflictos en algunos parking por cuanto es un tema que se “ve”, ya que todas las plazas de aparcamiento pueden ser vistas por todos los propietarios y saberse las dimensiones de todas ellas.
Y aquellos propietarios que tienen plazas de garaje de pequeñas dimensiones no están de acuerdo en que las plazas más grandes paguen lo mismo.
Si el parking tiene cuotas de participación por coeficiente, el tema está resuelto, pero en el caso de las avas partes, se debería dotar a cada plaza de un coeficiente para poder efectuar el reparto de gastos del garaje de forma proporcional y no igualitaria.
Cambio de las cuotas de participación
En base a las dimensiones de la plaza de aparcamiento, realmente es un tema complejo poder pasar de unas cuotas de participación de avas partes a coeficientes, ya que, aunque es más equitativo, los propietarios de las plazas más grandes se opondrán porque la actual disposición de reparto de gastos les favorece.
Y ¿Qué dice al respecto la ley de propiedad Horizontal?
En Cataluña los acuerdos que suponen la modificación del título constitutivo y/o estatutos se pueden adoptar por las 4/5 partes, por lo que, a priori, podríamos encajar el acuerdo dentro de las mayorías cualificadas.
Pero como estamos tratando de modificar las cuotas de participación, tenemos que ese tipo de acuerdo se debe adoptar por unanimidad.
Y en el resto de España no hay duda alguna, ya que la modificación del título constitutivo y/o estatutos requiere de la unanimidad.
Como vemos, el hecho de que se precise la unanimidad para poder modificar las cuotas de participación, supone una barrera importante para adoptar este tipo de acuerdos.
Pasos a seguir si hay consenso.
En el supuesto que hubiera un consenso en el garaje para poder modificar las cuotas de participación de las plazas, los pasos a seguir serían:
- Contratación de un arquitecto para levantar planos del garaje y las plazas de aparcamiento, con las dimensiones de estas.
- Cálculo de los coeficientes que comprenden la superficie de la plaza y la parte proporcional de las zonas comunes.
- Los coeficientes deben sumar 100%.
- Inscripción registral de los nuevos coeficientes, previa escritura.
- Determinar que los gastos del garaje serán repartidos de acuerdo con las nuevas cuotas de participación.
Si se efectúan dichos trámites, es evidente que previamente deberá existir un acuerdo unánime para ello a fin de evitar gastos innecesarios por parte de la comunidad de propietarios.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Administramos muchos parking y estamos al tanto que en los garajes más antiguos las plazas de aparcamiento tienen avas partes. Y en el caso que un garaje decida acometer el cambio de las cuotas de participación a coeficientes, sabemos los pasos legales que se deben realizar.
Si su comunidad precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente a los propietarios en asuntos legales y normativos, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.