La proliferación de los pisos de uso turístico, en las ciudades con atractivo turístico, es un hecho incontestable que ha ido en aumento en los últimos años.
Las CC.AA y los ayuntamientos son los que establecen las regulaciones que consideran oportunas para la concesión de las pertinentes licencias.
En Barcelona, no se conceden nuevas licencias desde mayo del 2014, por lo que las licencias existentes no han ido en aumento.
Lo que sí ha aumentado es el número de pisos turísticos que ejercen sin licencia alguna y se publicitan sin control en las plataformas más conocidas.
En la época que se podían solicitar licencias de uso turístico, el propietario interesado, en principio, solo tenía que atenerse si no había ninguna prohibición en la escritura de obra nueva y/o estatutos al respecto.
No tenía por qué solicitar permiso a la comunidad de propietarios para ello.
Y entre la documentación a presentar en las administraciones se debía entregar una declaración responsable conforme el piso podía destinarse a uso turístico.
Pero ¿Qué ocurre si un piso tiene concedida una licencia de uso turístico y hay una prohibición estatutaria al respecto? ¿Y si además de la prohibición estatutaria, se hace un uso anómalo de la vivienda?
Veamos un caso real
Administramos en el barrio de La Vila Olímpica del Poblenou una mancomunidad de propietarios compuesta por tres subcomunidades finca, tres subcomunidades trasteros y una subcomunidad garaje.
En una de las subcomunidades finca hay un piso destinado a uso turístico desde hace años.
Dicho piso tiene una particularidad: se encuentra en la última planta del edificio, y los pisos de esa planta tienen, aparte del propio piso, una dependencia encima de la vivienda al que se accede por la planta superior. Dicha dependencia solo puede destinarse a trastero, y no a vivienda, tal y como consta en la escritura de obra nueva.
Los propietarios de la subcomunidad detectaron que el propietario de la vivienda de uso turístico tiene alquilado el piso, pero lo que realmente funciona como piso turístico es el trastero superior, cuestión totalmente ilegal ya que así lo prohíbe la escritura de obra nueva.
Aquí tenemos el primer incumplimiento de la licencia de uso turístico, ya que cuando se destina una vivienda a ese uso, debe ser destinada en su totalidad, no por zonas.
En este caso, el propietario destina una zona (trastero) a uso turístico y la vivienda en sí la tiene arrendada.
Por petición de la subcomunidad en cuestión se interpusieron una serie de reclamaciones en el Ayuntamiento, advirtiendo del uso anómalo de la licencia de uso turístico, pero tras varios años de reclamaciones, no se consiguió ningún avance y el propietario continuó ejerciendo la actividad y, además, publicitada con todo lujo de detalles en las plataformas más conocidas.
Llegados a este punto, la comunidad de propietarios puso el tema en manos de un abogado.
Este verifica que, aparte del uso anómalo de la vivienda, hay una cláusula estatutaria en la mancomunidad que prohíbe que en las viviendas se desarrolle ningún tipo de comercio o industria, tan solo profesiones liberales compatibles con el uso de la vivienda.
Y, por lo tanto, la actividad de uso turístico se encuadraría dentro de las actividades no permitidas en una vivienda.
Es cuando surge la pregunta entre los propietarios de la mancomunidad de por qué el Ayuntamiento concedió en su momento a esta vivienda la licencia de uso turístico cuando hay una cláusula estatutaria que lo prohíbe.
Pues la respuesta es porque el Ayuntamiento solo pide una declaración responsable al propietario solicitante conforme no hay ningún impedimento en la comunidad de propietarios para ejercer la actividad de uso turístico. Y claro, el propietario puede mentir.
Finalmente, tras varias demandas, recursos, etc., el tema llega al Tribunal Supremo dando la razón a la comunidad de propietarios conforme dicho piso no puede ejercer la actividad de uso turístico.
Y con dicha sentencia, se solicitó al Ayuntamiento la anulación de la licencia de uso turístico de la vivienda, y por lo tanto a día de hoy ya no se ejerce la actividad en la vivienda demandada.
Si analizamos el caso expuesto, vemos varias cuestiones:
- Propietario que hace un uso incorrecto de su propiedad que tiene destinada a piso turístico, por cuanto usa la vivienda de forma parcial y no total.
- Concesión de la licencia de uso turístico por parte del Ayuntamiento sin verificar si realmente se puede conceder y amparándose en una declaración responsable del propietario solicitante.
- La nula gestión municipal ante las reclamaciones presentadas conforme la licencia de uso turístico está siendo utilizada de forma anómala, provocando que la comunidad de propietarios tenga que contratar un abogado.
- Tener que llegar hasta el Tribunal Supremo para obtener una sentencia favorable a pesar de las pruebas existentes, lo que supuso un desembolso económico inicial importante por parte de la comunidad de propietarios, que más tarde recuperó porque se le condenó a costas procesales al demandado.
En resumen. Si en una comunidad de propietarios existe un piso de uso turístico, esta deberá verificar:
- Si tiene concedida una licencia de uso turístico y no funciona de forma ilegal.
- Si en la escritura de obra nueva y/o estatutos no hay ninguna cláusula que impida el ejercicio de la actividad en las viviendas.
Y en el supuesto que se incumpla cualquiera de estas cuestiones, en primer lugar la comunidad de propietarios deberá adoptar las medidas legales pertinentes ante el Ayuntamiento, y si no se obtienen resultados (lo más probable), entonces contratar un abogado.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Gestionamos muchas comunidades de propietarios que tienen pisos de uso turístico legales y también sabemos que hay comunidades donde existen pisos ilegales. Y somos conscientes que el buen funcionamiento de este tipo de pisos, legalidades aparte, es el tipo de clientes que los ocupan, cuestión que depende de sus propietarios.
Si su comunidad precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente a los propietarios en asuntos legales y normativos, ya sea en materia de viviendas para uso turístico u otros, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.