Cuando un propietario vende su propiedad (local, piso, plaza de garaje, trastero, etc.) tiene que solicitar al secretario (o administrador de fincas, si está contratado) un certificado conforme está al corriente de pago de los gastos de la comunidad.

Concretamente, el artículo 553-5, párrafo 2) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal en Cataluña, dice lo siguiente:

Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ella (se exonera de certificado). En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.

Aunque en un artículo precedente ya hablamos de este documento, vamos a profundizar ahora en lo que ocurre cuando se solicita un certificado corriente de pago en una comunidad de propietarios que ha acordado previamente en reunión el establecimiento de derramas para hacer frente a obras en la comunidad.

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Imaginemos una comunidad de propietarios que, en una reunión, acuerda realizar obras de rehabilitación de la fachada, y para sufragar el coste se acuerda que el administrador emita una derrama dividida en 24 recibos consecutivos.

El propietario de una vivienda vende su propiedad cuando se llevan emitidos 5 recibos de la derrama y solicita al administrador de fincas el certificado corriente de pago. El propietario tendrá dos opciones:

  • Pagar los 19 recibos restantes de la derrama que quedan por emitirse.
  • No pagar los 19 recibos que quedan por emitirse.

En la primera opción, el certificado corriente de pago indicará que la comunidad de propietarios acordó la emisión de una derrama de 24 recibos para obras de rehabilitación de la fachada, pero que el vendedor ha pagado por adelantado los recibos pendientes de emisión.
En la segunda opción, el certificado corriente de pago reflejará que hay una derrama acordada de 24 recibos, de la que se han emitido 5 y quedan por pagar los 19 recibos que todavía no se han emitido porque están programados a futuro (para los sucesivos meses).

Es evidente que, si el propietario vendedor se decanta por la segunda opción, el propietario comprador en el momento de la compraventa le exigirá que descuente del precio de la venta el coste económico de los recibos de la derrama que no se han emitido aún. Resumiendo, el propietario vendedor pagará en ambos casos la derrama íntegra.

 

Imaginemos ahora otra comunidad de propietarios que, en reunión, acuerda el establecimiento de una derrama de fondo de obras para acometer obras en el edificio resultantes del ITE, pero sin especificar una fecha de finalización.

Si un propietario vende una vivienda cuando se lleven emitidos varios recibos, el certificado reflejará que la comunidad de propietarios acordó en reunión el establecimiento de una derrama de fondo de obras con inicio en la fecha equis y sin haber fijado una fecha final de emisión.

En este caso, el certificado corriente de pago indicará que hay una derrama en curso acordada en reunión sin fecha final determinada, por lo que el vendedor solo tendrá que pagar los recibos de dicha derrama emitidos hasta el momento de la emisión del certificado corriente de pago.

Como vemos, puede haber diferentes situaciones a tener en cuenta al redactar un certificado corriente de pago por la venta de una propiedad en una comunidad de propietarios que ha acordado previamente en reunión el establecimiento de derramas especiales.

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En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Uno de los aspectos relevantes de que una comunidad de propietarios tenga contratado un administrador de fincas es, por ejemplo, cuando se debe redactar un certificado corriente de pago ya que, quien mejor que un administrador de fincas para saber de primera mano la realidad económica de la comunidad. Si en la comunidad de propietarios no hubiera administrador de fincas, entonces debería ser el propietario que hace las funciones de secretario quien tendría que redactar el certificado, y dependiendo de los acuerdos previos que hubiera adoptado la comunidad, podría suponer un problema ya que en él recaería la responsabilidad de la certeza y exactitud de lo plasmado en el certificado de corriente de pago.

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