El usufructo es un derecho real que permite el disfrute de una cosa ajena de la que no se es propietario. El propietario de la cosa se denomina en realidad nudo-propietario. Digamos que el usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute, pero en cambio, no es el propietario.

Relacionado con la propiedad de un bien inmueble (piso, local, trastero, etc) se suele presentar a veces la duda de a quién corresponde pagar los gastos de la comunidad de propietarios donde éste ubicada la propiedad.

¿Quién debería pagar los gastos de la comunidad?

Como norma, podemos decir que el Código Civil establece como criterio general que:

  • Los gastos ordinarios y de mantenimiento corresponden al usufructuario.
  • El nudo-propietario asumirá los gastos extraordinarios.

O sea, que el usufructuario debería asumir los gastos derivados del uso y disfrute habitual de la propiedad y el nudo-propietario tendría que asumir aquellos gastos extraordinarios que se generen en el edificio, o sea, reparaciones de imprevistos o rehabilitaciones.

Ocurre a veces que no es fácil delimitar lo que son realmente gastos ordinarios de los que son gastos extraordinarios.

Para que sea más claro, y como criterio deberíamos distinguir entre lo que son las cuotas ordinarias de la comunidad que se pagan de forma mensual o trimestral, y que sirven para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, etc. y que corresponde sufragar al usufructuario, de las cuotas extraordinarias o derramas que normalmente se giran cada mes y que se establecen para realizar trabajos de reparación o rehabilitación de elementos, instalaciones o servicios comunes y que corresponde pagar al nudo-propietario.

Como gastos ordinarios tendríamos:

  • Mantenimiento del ascensor.
  • Limpieza de la escalera.
  • Electricidad de la escalera.
  • Mantenimiento de los extintores.
  • Mantenimiento de la antena de TV.
  • Mantenimiento del portero electrónico.
  • Etc.

 

Como gastos extraordinarios tendríamos:

  • Reparaciones del ascensor.
  • Reparaciones de electricidad.
  • Reparaciones de fontanería.
  • Reparaciones de bajantes.
  • Reparaciones de la antena de TV.
  • Reparaciones del portero electrónico.
  • Rehabilitación de la fachada, cubierta o patios de luces
  • Etc.

 

No obstante, puede suceder que dentro del pago de la cuota ordinaria se incluyan algunos gastos extras cuyo importe no sea muy elevado y no precise de una derrama extraordinaria.

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Por ello, a pesar de que por norma el usufructuario es la persona que asume el pago de los recibos ordinarios y el nudo-propietario el pago de los recibos extraordinarios, cuando se cierre la liquidación anual de la comunidad de propietarios, se deberían extraer de la misma aquellos gastos extraordinarios que hayan ido a cargo de la cuota ordinaria a fin que el usufructuario pueda reclamar al nudo-propietario el pago de la parte proporcional de estos.

¿A quién reclamar en caso de impago de gastos de comunidad?

En caso que se genere una deuda por impago de gastos de comunidad en un usufructo, se deberá dirigir la reclamación contra el nudo-propietario, independientemente de que sea el usufructuario quien deba asumir los gastos ordinarios y el nudo-propietario los gastos extraordinarios.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Aunque no son habituales los usufructos en los bienes inmuebles que administramos, sabemos cuales son las obligaciones del usufructuario y del nudo-propietario a fin de hacerlas cumplir en caso de posibles conflictos.

Si su comunidad está buscando un administrador de fincas porque tiene problemas de morosidad o impago de cuotas, ya sea o no con usufructuarios y/o nudo-propietarios, y desea que un profesional con dilatada experiencia le ayude a solucionarlos, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.

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