Es muy factible que en las comunidades de propietarios existan viviendas donde se halle establecida una actividad profesional o empresarial.
Cuando esto sucede, es habitual que los propietarios del inmueble se cuestionen y pregunten al administrador si tal o cual negocio establecido en una vivienda es legal o no.
En primer lugar lo que hay que destacar es que la ley de Propiedad Horizontal no indica nada de cómo se debe de articular la existencia de posibles negocios en las viviendas de una comunidad de propietarios.
Para poder regular este aspecto, existe la figura legal de los estatutos. La ley de Propiedad Horizontal permite la existencia de estatutos en una comunidad de propietarios que, bien pueden existir de origen porque el promotor del edificio los haya creado, bien porque la comunidad de propietarios los pueda crear a posteriori.
Los estatutos son una ampliación de la ley de propiedad horizontal y sirven para regular, por ejemplo, que tipo de negocios se podrían establecer en los locales y viviendas.
Otro aspecto regulatorio, aparte de la posible presencia de estatutos, es la prohibición que determina la ley de Propiedad Horizontal de que en los departamentos de una comunidad no se puedan llevar a cabo actividades nocivas, peligrosas, incívicas, insalubres, etc.
Por ejemplo: Imaginemos que en una vivienda se está desarrollando una actividad que genera mucho ruido. Independientemente que dicho ruido se produzca en franjas horarias diurnas, la comunidad de propietarios puede ampararse en esta cuestión regulatoria para reclamar al causante que cese la actividad so pena de reclamar la cesación por vía judicial.
Como negocios habituales en las viviendas nos podemos encontrar con los despachos profesionales (abogados, gestores, etc.) y los dedicados a la salud como dentista, pediatra, fisioterapeuta, quiromasajista, etc.
Lo que no está permitido para una vivienda es poner un negocio que genere una alta asistencia de público como puede ser un bar o un restaurante, por razones evidentes.
Volviendo a los estatutos, la comunidad de propietarios puede crearlos, o modificarlos si ya existen, para poder regular los tipos de negocio que se pueden establecer en el edificio tanto en locales como en viviendas.
Una de las prohibiciones más comunes que se introducen en los estatutos es no poder destinar una vivienda a uso turístico. En los últimos años se ha producido un boom del turismo en ciertas ciudades, lo que ha provocado la aparición de viviendas de uso turístico legales e ilegales en los edificios con las consiguientes molestias para el resto de vecinos.
También se suele reflejar en los estatutos la prohibición de aquellas actividades relativas al ejercicio directo o indirecto de la prostitución (prostíbulos, saunas, salas de masajes, clubs de alterne), actividades con espectáculo erótico o venta de productos eróticos (sex-shop), así como cualquier otra actividad que de forma encubierta o declarada atente contra la moral, el orden y las buenas costumbres.
También hay que tener en cuenta que si se crean estatutos prohibiendo unas determinadas actividades, si hay alguna vivienda o local que ya las esté desarrollando, dicha prohibición no les afectará porque no tiene carácter retroactivo.
Asimismo es importante destacar que la actual jurisprudencia tiende a no permitir las prohibiciones sistemáticas en las comunidades de propietarios, siempre que se trate de negocios legales.
Por ejemplo: Un local de un edificio quiere dedicarse a restaurante, para lo que necesita una chimenea que vaya hasta la cubierta. Para ello, deberá solicitar permiso a la comunidad de propietarios en reunión. Si la comunidad de propietarios no se lo permite sin motivos sólidos y bien justificados, el dueño del local podrá acudir a la justicia y es muy factible que obliguen a la comunidad a permitir la instalación del tubo.
Otro aspecto importante a tener en cuenta al respecto, es la posibilidad de que la comunidad de propietarios puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en la vivienda o el local.
Por ejemplo: Si en una vivienda trabaja un dentista, es factible aplicar este incremento de participación en los gastos comunes ya que es una actividad que genera un tránsito de personas que suben y bajan dentro del edificio, por lo que hay un uso intensivo de elementos y servicios comunes.
Todo lo indicado hasta ahora se refiere a comunidades de propietarios residenciales, pero también existen comunidades de propietarios cuyos departamentos se dedican en su totalidad a ejercer una actividad económica, o sea, que todos son empresas u oficinas.
En Finques Chicote tenemos una dilatada experiencia en la administración de este tipo de comunidades de propietarios, dado que administramos varias que están conformadas íntegramente por diversas empresas, siendo sus características muy diferentes a un edificio de viviendas.
No obstante, en este caso, es evidente que no puede haber las mismas delimitaciones que existen en un edificio residencial.
En todo caso, sí se puede aplicar la misma prohibición de que determina la ley de Propiedad Horizontal para actividades nocivas, peligrosas, incívicas, insalubres, etc.
En resumen, se pueden crear o modificar estatutos para regular los tipos de negocio en locales y viviendas de una comunidad de propietarios, teniendo en cuenta que la actual tendencia jurídica es evitar la prohibición sistemática (el prohibir por prohibir sin más).
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. En muchas de estas comunidades se desarrollan actividades económicas tanto en locales como en algunas viviendas, por lo que es muy importante saber qué se puede ejercer y qué no, así como conocer los límites legales para la creación o modificación de estatutos.
Si su comunidad de propietarios necesita de un administrador de fincas bien formado y con capacidad para informar y asesorar correctamente en asuntos normativos y/o legales como el expuesto en el presente artículo, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.