La modificación de elementos de origen en locales y viviendas por parte de sus propietarios o inquilinos suele causar a veces problemas cuya solución o responsabilidad se quiere imputar a la comunidad de propietarios o bien puede perjudicar al edificio.

Puede ser que dicha modificación no haya sido realizada por el propietario actual del local o vivienda pero, no obstante, a efectos legales eso es indiferente.

Normalmente, estas modificaciones se acometen en las conducciones de agua del local o vivienda, ya sea porque se ha cambiado de sitio un WC o cocina, o porque se ha reordenado de otra forma el WC o la cocina, lo que obliga a modificar los desagües. Mientras estas modificaciones no ocasionen perjuicios no pasa nada. Pero los inconvenientes surgen cuando dicha modificación deriva a su vez, en problemas de todo tipo para el local o vivienda o para el edificio.

Veamos un ejemplo real para entenderlo mejor.

Administramos desde hace 15 años una comunidad de propietarios que tiene dos locales, uno de ellos destinado a bar. Desde que gestionamos la comunidad, e incluso con anterioridad, cuando se producen lluvias de mucha intensidad y en un corto espacio de tiempo, brota agua por todos los desagües del local bar (WC y cocina) inundando el mismo y causando cuantiosos daños.

Cuando esto ocurría, se daba parte al seguro comunitario y en una ocasión cubrió los daños que ascendían a unos 10.000 € (el suelo del local es de parquet).

Lógicamente, la compañía aseguradora no renovó la póliza al vencimiento. No obstante, en los sucesivos siniestros que ocurrieron después, las aseguradoras indicaron que no quedaban cubiertos por entender los peritos que existían modificaciones de los sistemas de evacuación originales del local.
En estos casos, y de ser así, es normal que la aseguradora no cubra el siniestro ya que se imputa la causa del mismo a una modificación de la instalación original del edificio.

Después del último siniestro, del que la comunidad tiene juicio previsto en breve por reclamación del seguro del local de unos daños ocurridos hace un par de años, la comunidad de propietarios encargó un informe técnico a un arquitecto para verificar las conducciones de evacuación del local a la red general de bajantes del edificio, ya que había sospechas por parte del presidente de posibles modificaciones.

Dicho informe determinó que el local había alterado la ubicación original del WC y la había habilitado en otra zona del local, conectando los desagües a un bajante pluvial cercano en lugar de al bajante de WC que correspondía.

Esta modificación es una negligencia manifiesta por cuanto no se puede conectar la salida de agua de un WC a un bajante pluvial, y esa es la causa de que cuando llueve mucho en poco tiempo, el bajante pluvial entre en carga y provoque la salida descontrolada de agua por los desagües del local bar.

El hecho que esta modificación la llevara a cabo el anterior inquilino del local bar es irrelevante respecto a la responsabilidad.

Como vemos en este ejemplo, una modificación indebida y negligente de la evacuación del WC de un local supone problemas periódicos de entrada de agua cuando llueve, y aunque se quiera imputar la responsabilidad a la comunidad de propietarios, es evidente que el responsable es el propio local.

Otra posible transformación de elementos de origen, que a veces sucede, es cuando un propietario modifica dentro de la vivienda elementos estructurales como paredes de carga para hacer una puerta, por ejemplo. Esta modificación puede suponer una afectación a la estructura del edificio con aparición de grietas y existe el riesgo de que se debilite la solidez del mismo.

Si un propietario tiene previsto realizar este tipo de modificaciones, los pasos a seguir son:

  1. Realizar un proyecto técnico por parte de un arquitecto de los trabajos que quiere efectuar.
  2. Tratar la propuesta en una reunión extraordinaria con el resto de copropietarios.
  3. Si obtiene la aprobación de la comunidad de propietarios podrá ejecutar los trabajos y si no, no los podrá efectuar.

Es evidente que este tipo de alteraciones es mucho más grave que la modificación de los desagües, por cuanto se puede ver afectada la solidez del edificio y además, si el edificio tiene paredes de carga seguramente será una construcción antigua, por lo que la gravedad aumenta.
Los propietarios muchas veces no son conscientes de los problemas que se pueden causar por realizar modificaciones indebidas en los elementos de origen de locales y viviendas. Tendrían que ser los profesionales que intervienen en estas obras los que advirtieran a los propietarios de las consecuencias que se podrían derivar de desplegar según qué tipo de actuaciones.

 

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. En estos años hemos visto muchos casos como los expuestos y siempre tratamos de desarrollar una labor pedagógica en las reuniones, informando que no se pueden acometer actuaciones que impliquen modificaciones de elementos de origen sin permiso de la comunidad de propietarios.

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