Todos los acuerdos que se pueden adoptar en una comunidad de propietarios están integrados en diferentes grupos de mayorías necesarias para su aprobación.
Estos grupos de mayorías son:
Los acuerdos más habituales que se pueden adoptar son por mayoría simple de los propietarios asistentes y representados que están en la reunión.
Los acuerdos de mayor importancia e impacto comunitario se adoptan por mayorías cualificadas o por unanimidad, pero hay ocasiones que según qué tipo de acuerdos pueden generar discrepancias entre los propietarios respecto a qué mayorías son necesarias para su aprobación.
Uno de estos acuerdos es la posibilidad de la cesión gratuita del uso de elementos comunes.
A priori, dicho acuerdo se encuadra en el tipo de acuerdos que se deben adoptar por unanimidad, pero puede haber dudas si se puede adoptar por mayoría simple.
Veamos un caso real.
Tenemos una comunidad de propietarios que acuerda en una reunión por mayoría simple la colocación de unos carteles en zonas comunitarias en defensa de derechos fundamentales.
Uno de los propietarios se opone en reunión, y posteriormente, impugna el acuerdo adoptado por considerar que se trata de un acuerdo que se debía haber aprobado por unanimidad y no por mayoría simple.
La sentencia posterior da la razón al propietario, pero la comunidad de propietarios presenta recurso de apelación.
En este recurso, la comunidad de propietarios alega que el acuerdo de colocar carteles en zonas comunitarias no se puede encuadrar en el tipo de acuerdos por unanimidad sino que se puede considerar, bien un acuerdo relativo a las normas de régimen interior o bien al tipo de acuerdos que no tienen fijada una mayoría diferente para su adopción, y que ambos son por mayoría simple.
Asimismo, la comunidad de propietarios interpreta que la palabra «ceder» significa «dar, transferir, renunciando al derecho propio» y que autorizar a colocar carteles en espacios comunes no implica ni la renuncia a un derecho propio ni transfiere este derecho a nadie.
Y que aún en el caso de que se autorizase la colocación de carteles a terceros, tampoco habría cesión porque no se estaría renunciando a derecho propio.
Además, añade que el juez ha interpretado incorrectamente el acta de la junta de la que se desprende que la voluntad de la comunidad era que la propia comunidad pudiera colocar carteles, no ceder el espacio a terceros.
El propietario que ha recurrido indica que se opone al acuerdo alegando que se trata de una cesión de uso de un elemento común y por tanto, el acuerdo debió aprobarse por unanimidad.
También alega dicho propietario que el reglamento de régimen interior contiene las reglas internas de las relaciones de convivencia y buena vecindad, y la utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones, por lo que interpreta que la colocación de un cartel no suponía ninguna norma para el uso de elementos comunes ni regulaba normas de convivencia o buena vecindad. Y su fin es ajeno al normal funcionamiento de la comunidad de propietarios.
Dicho propietario interpreta que se transfiere un espacio que constituye un elemento común para colgar el cartel y además se renuncia a un derecho de la comunidad, y que es poder utilizar el mismo espacio para otros fines, ya fueran propios de la comunidad, ya fueran ajenos pero aprobados por la comunidad y además, no se trata de una transmisión onerosa.
Finalmente, el recurso de apelación de la comunidad de propietarios fue rechazado y nuevamente la sentencia dio la razón al propietario que había impugnado, ratificando la sentencia que el acuerdo de colocar carteles en zonas comunitarias supone una cesión gratuita del uso de elementos comunes, y por lo tanto debía de haberse adoptado por unanimidad.
Como vemos en este caso, hay determinados acuerdos que pueden crear discrepancia dentro de una comunidad de propietarios respecto a qué tipo de mayorías son necesarias para su aprobación.
Especialmente sensibles son los acuerdos de más relevancia, aunque las modificaciones efectuadas a la ley de propiedad horizontal en los últimos años han limitado los acuerdos que es necesario adoptar por unanimidad ya que en muchas ocasiones, la oposición de un solo propietario paralizaba la adopción de acuerdos importantes.
Uno de estos acuerdos es la desafectación de un elemento común como, por ejemplo, la antigua vivienda portería. Al tratarse de un importante activo, las comunidades que tenían este elemento se planteaban su venta pero, previamente, se debía desafectar el mismo o sea, dotarlo de entidad registral y de una cuota de participación.
Este acuerdo se debía adoptar anteriormente por unanimidad, por lo que en muchas ocasiones no se alcanzaba la misma por la oposición de algún propietario.
No obstante, hace años se modificaron las mayorías necesarias pasando de la unanimidad a la mayoría cualificada de ⅘ partes.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Sabemos que es muy importante poder informar correctamente a las comunidades de propietarios cuando se deben adoptar acuerdos importantes que pueden presentar discrepancias, y conseguir que se aprueben por las mayorías correctas en evitación de problemas futuros e impugnaciones.