En pasados artículos estuvimos hablando sobre las instalaciones comunes que componen un edificio, como son los bajantes y el agua potable, y ahora continuamos esta serie sobre instalaciones centrándonos en la electricidad.

¿Qué es la instalación eléctrica en un edificio?

La instalación eléctrica de un edificio se compone de varios elementos:

  • Línea de acometida general.
  • Caja general de protección.
  • Línea repartidora o línea general de alimentación.
  • Centralización de contadores.
  • Toma de tierra del edificio.

La línea de acometida eléctrica general es la línea que conecta la red de distribución de electricidad de la compañía eléctrica con la Caja General de Protección (CGP). Es una línea propiedad de la compañía eléctrica, y se compone de 3 cables conductores de fase y el cable del neutro (trifásica).

La línea de acometida eléctrica general debe cumplir con las siguientes condiciones:

  • Estar dimensionada para la demanda eléctrica del edificio.
  • Estar protegida contra sobrecargas y cortocircuitos.
  • Estar instalada de forma segura y adecuada.

La caja general de protección (CGP) es un dispositivo que se instala en el interior de un edificio para proteger la instalación eléctrica de sobrecargas y cortocircuitos. La CGP está formada por un cuadro de distribución, un interruptor automático general (IGA), un interruptor diferencial (ID) y un contador de electricidad.

La línea repartidora de electricidad de un edificio es la línea que se encarga de distribuir la electricidad desde la caja general de protección (CGP) a los diferentes circuitos eléctricos del edificio.

Las funciones de la línea repartidora de electricidad son:

  • Distribuir la electricidad desde la CGP a los diferentes circuitos eléctricos del edificio.
  • Proteger la instalación eléctrica de sobrecargas y cortocircuitos.
  • Proporcionar una conexión segura y adecuada entre la CGP y los diferentes circuitos eléctricos del edificio.

La centralización de contadores eléctricos consiste en agrupar los contadores eléctricos de un edificio en un único lugar. Las centrales de contadores eléctricos suelen estar situadas en espacios comunes, como el sótano o en un habitáculo de la planta baja de un edificio. Se encuentra protegida por una puerta con llave y están equipadas con los sistemas de seguridad necesarios para evitar el acceso no autorizado.

La toma de tierra de un edificio es un sistema de conexión a tierra que sirve para proteger a las personas y a los bienes de los efectos de las descargas eléctricas. Está formada por una red de cables conductores que se encuentran enterrados en el suelo y que conectan a los diferentes elementos metálicos del edificio, como las tuberías, los marcos de las ventanas, las puertas y los enchufes de los electrodomésticos.

En caso de producirse una descarga de electricidad, la corriente eléctrica fluye a través de la toma de tierra y se disipa en el suelo, evitando que las personas y los bienes se vean afectados.

Rehabilitación

Cuando cualquiera de los elementos que componen la instalación eléctrica de un edificio presenta problemas, se debe avisar al técnico competente para su reparación.

Si ésta sufre de averías continuadas pueden ser debidas a la antigüedad de la misma, por lo que en ese caso, la comunidad tendría que plantearse su sustitución.

Mantenimiento

El mantenimiento de la instalación eléctrica del edificio vendrá determinado por lo que establezca el Libro del Edificio.

A partir del año 1999, en edificios de nueva construcción, el Libro del Edificio es obligatorio, y el promotor deberá entregarlo a los compradores de la vivienda.

Con respecto a los edificios ya existentes y anteriores a dicha fecha, el libro se constituye con el primer Informe de Evaluación (IEE) o Inspección Técnica del Edificio (ITE) y tiene que contener toda la información relativa a los planes de rehabilitación, conservación y mantenimiento del edificio.

En resumen, alberga documentación que marca indicaciones para:

  • El uso correcto de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
  • Poder efectuar el mantenimiento y conservación.
  • Realizar las posteriores obras de reforma, o rehabilitación.
  • Acreditar que se cumplen con las obligaciones de la comunidad de propietarios.

En el caso de la instalación eléctrica son importantes las revisiones periódicas para determinar su estado.

Inspecciones

Los edificios que ostenten más de 45 años de antigüedad, tienen la obligación de realizar el IITE (Informe de la inspección técnica de edificios) o simplemente ITE.

El ITE es un sistema de control del estado de los edificios de viviendas. Mediante el ITE podemos saber que niveles de seguridad tienen un inmueble y sus departamentos. El ITE consiste en una inspección visual, llevada a cabo por arquitectos o arquitectos técnicos, que certifican el estado del edificio, y en el que se pueden reflejar deficiencias del mismo.

La instalación eléctrica comunal deberá incluirse dentro del IITE o ITE. Si existieran deficiencias se deberán solventar.

Por otro lado, los edificios que posean más de 100 kW. de potencia y los parking de más de 25 plazas de garaje, deberán de pasar revisiones periódicas por parte de una entidad de control, siendo cada 10 años para las fincas y cada 5 años para los parking.

¿Quién debe hacerse cargo de este gasto?

Deberán hacerse cargo los propietarios del edificio, habitualmente en función del coeficiente de propiedad, a excepción de los casos en que la escritura de obra nueva o estatutos indiquen alguna exclusión.

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