La mayoría de los acuerdos que puede adoptar una comunidad de propietarios son habitualmente por mayoría simple de los propietarios asistentes y representados que haya en la reunión.
Los acuerdos por unanimidad y los acuerdos por mayorías cualificadas son más específicos y menos comunes.
Cuando hablamos de mayoría simple, en realidad tenemos que decir que se trata de doble mayoría, tanto de propietarios (votos) como de coeficientes (cuotas de participación).
Esto quiere decir que para que se pueda adoptar un acuerdo por mayoría deben de haber más votos y cuotas a favor que sean capaces de superar los votos y cuotas en contra.
Aunque difícil, no es imposible que se pueda producir un empate tanto de votos como de cuotas de participación en la votación de un acuerdo determinado, especialmente si este provoca una gran división de opiniones entre los copropietarios.
Llegados a este punto, ¿Qué se puede hacer para deshacer el empate?
En la ley de propiedad horizontal estatal, existe el artículo 17.7. Que dice que “cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.”
Se trata de un método válido para deshacer el empate, aunque bastante farragoso, lento y costoso.
En la ley de propiedad horizontal de Cataluña no existe ningún artículo al respecto que sea similar a la ley estatal, por lo que no se podría aplicar el mismo criterio que ésta.
Esto implica que la solución no es fácil, ya que en caso de empate en la votación o en caso de no conseguir la doble mayoría de votos y cuotas, el acuerdo objeto de la votación no es efectivo, por lo tanto, a todos los efectos es como si hubieran ganado los propietarios que estaban en contra del acuerdo cuando realmente no ha sido así.
Consideramos que en el supuesto de que se produzca este empate, lo primero sería revisar minuciosamente si se han contabilizado correctamente los votos de los propietarios asistentes y si las representaciones, de haberlas, son correctas.
También sería necesario repasar la suma de las cuotas de participación, tanto de los propietarios que han votado a favor como los que lo han hecho en contra.
Si finalmente, y tras el preceptivo repaso, se confirma el empate en la votación, no se puede volver a realizar una nueva votación en la misma reunión, y se debería convocar una nueva reunión extraordinaria monográfica a fin de tratar exclusivamente el punto de la discordia que ha provocado el empate.
Esto se debería hacer tanto en Cataluña, en este caso porque no hay otro mecanismo, como a nivel del resto de España a pesar de la existencia del artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal. Sería mucho más ágil y sencillo.
También se puede optar por una mediación o arbitraje a fin de intentar obtener un consenso que permita desbloquear el acuerdo, aunque si las posturas están muy encontradas será difícil que el mediador tenga éxito.
Por otro lado, si existen estatutos o cláusulas finales en la escritura de obra nueva y división horizontal, se pueden revisar por si constara algún punto al respecto de cómo actuar en caso de empate en la votación de un acuerdo. No obstante, por nuestra experiencia, este punto es muy raro que concurra.
Finalmente, se ha de descartar la posible propuesta del voto de calidad del presidente de la comunidad para casos de empate, ya que la legislación de la propiedad horizontal no lo contempla y sería, por lo tanto, ilegal su aplicación.