Artículo actualizado el 16/03/2026
Si en una junta de propietarios se produce un empate de votos y de cuotas, el acuerdo no puede considerarse aprobado. En Cataluña no existe un mecanismo equivalente al juicio de equidad previsto en la Ley de Propiedad Horizontal estatal para resolver automáticamente este tipo de bloqueos, por lo que, en la práctica, será necesario revisar con detalle el resultado de la votación y valorar la conveniencia de someter nuevamente la cuestión a la junta.
La mayor parte de los acuerdos que adopta una comunidad de propietarios se aprueban por mayoría simple de los propietarios asistentes y representados que intervienen en la reunión.
Los acuerdos por unanimidad y los acuerdos por mayorías cualificadas responden a supuestos más concretos y, en términos generales, son menos habituales.
Cuando hablamos de mayoría simple conviene hacer una precisión importante: en propiedad horizontal no basta con que exista una mayoría de votos personales, sino que se exige una doble mayoría, esto es, mayoría de propietarios y mayoría de cuotas de participación.
En consecuencia, para que un acuerdo pueda entenderse válidamente adoptado, deben concurrir simultáneamente más votos a favor que en contra y, al mismo tiempo, más cuotas a favor que en contra.
Aunque no se trata de una situación frecuente, sí puede darse un empate tanto en número de votos como en cuotas de participación, especialmente cuando la cuestión sometida a debate genera una división relevante entre los copropietarios.
En ese escenario surge una duda muy habitual: qué ocurre cuando una votación finaliza en empate y de qué forma puede desbloquearse la situación.
Algunos supuestos ilustrativos
Empate completo entre votos y cuotas
Puede ocurrir que 8 propietarios voten a favor y 8 en contra, representando además exactamente el mismo porcentaje de cuotas de participación. En un supuesto así, el acuerdo no puede entenderse aprobado, ya que no existe una mayoría que supere a la contraria ni en votos ni en cuotas.
Mayoría de votos, pero no de cuotas
También puede suceder que 6 propietarios voten a favor y 5 en contra, pero que los propietarios que se oponen reúnan un coeficiente de participación superior al de quienes apoyan la propuesta. En ese caso, tampoco cabe hablar de acuerdo aprobado, porque falta una de las dos mayorías legalmente exigidas.
Empate con abstenciones
Otro supuesto relativamente habitual es aquel en que 5 propietarios votan a favor, 5 en contra y 2 se abstienen. En Cataluña, las abstenciones se computan en el mismo sentido que la mayoría obtenida, pero no pueden generar por sí mismas una mayoría inexistente. Por ello, si antes de tenerlas en cuenta existe un empate real, el acuerdo no queda aprobado.
Estos ejemplos permiten entender una cuestión esencial: en materia de propiedad horizontal no basta con una impresión general de que una postura “ha ganado”, sino que es imprescindible comprobar con rigor si se ha alcanzado la doble mayoría exigida en cada caso.
En la Ley de Propiedad Horizontal estatal existe una previsión específica para los casos en que no se logra la mayoría necesaria. Nos referimos al artículo 17.7, que contempla la posibilidad de acudir al denominado juicio de equidad cuando, tras una segunda junta, persiste la imposibilidad de adoptar el acuerdo.
Se trata de una vía legal posible, pero también de una solución poco ágil, más lenta y normalmente más costosa que intentar reconducir la cuestión dentro del propio ámbito comunitario.
En cambio, en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña no existe una previsión equivalente que permita resolver de forma expresa este tipo de empate en una votación ordinaria de mayoría simple.
Por ello, cuando en Cataluña no se alcanza la doble mayoría de votos y cuotas, el acuerdo no despliega eficacia. No significa, estrictamente, que la postura contraria “venza”, pero sí supone que la propuesta sometida a votación no resulta aprobada y, por tanto, no puede ejecutarse como si hubiera sido válidamente adoptada.
Qué ocurre con los propietarios ausentes
Este es otro de los puntos que más dudas genera en la práctica y que conviene diferenciar correctamente.
En el régimen estatal, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que, en determinados acuerdos, los propietarios ausentes debidamente citados puedan llegar a computarse como favorables si, una vez notificados, no manifiestan su discrepancia dentro del plazo legalmente establecido. Ahora bien, ello no debe interpretarse como un remedio automático aplicable a cualquier supuesto de empate ni a cualquier tipo de acuerdo.
En Cataluña, además, es esencial distinguir entre acuerdos de mayoría simple y acuerdos de mayoría cualificada o unanimidad.
En los acuerdos de mayoría simple, el resultado de la votación se forma con los propietarios que efectivamente participan en ella y con las cuotas correspondientes. Por tanto, si en la junta se produce un empate en una votación ordinaria de mayoría simple, los ausentes no operan posteriormente como mecanismo para deshacer ese empate.
Distinta es la situación de aquellos acuerdos que requieren unanimidad o una mayoría reforzada, en los que la normativa catalana sí otorga relevancia a la notificación posterior a los ausentes y a la eventual oposición que estos puedan formular dentro del plazo legal.
La conclusión práctica es clara: no debe confundirse el régimen de los acuerdos ordinarios de mayoría simple con el de aquellos acuerdos que, por su especial trascendencia, exigen una mayoría más cualificada.
Aspectos específicos de la normativa catalana que conviene revisar
La regulación catalana presenta algunos matices que pueden resultar decisivos a la hora de interpretar correctamente el resultado de una votación.
En primer lugar, no todos los propietarios conservan el derecho de voto en cualquier circunstancia. El propietario que no se encuentra al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado, puede ver privado su derecho de voto. Esta cuestión es esencial, porque el cómputo erróneo del voto de un propietario moroso puede alterar por completo el resultado final.
En segundo lugar, debe diferenciarse claramente entre la válida constitución de la junta y la válida adopción del acuerdo. Que la junta quede correctamente constituida no significa, por sí solo, que cualquier propuesta sometida a votación alcance la mayoría exigible.
En tercer lugar, el tratamiento de las abstenciones exige también una lectura correcta. Como hemos indicado, en Cataluña se computan en el mismo sentido que la mayoría obtenida, pero ello no elimina la necesidad previa de que exista una mayoría real capaz de superar a la posición contraria.
Finalmente, en los acuerdos de unanimidad o de mayoría cualificada, la notificación posterior a los propietarios ausentes puede tener una relevancia decisiva. Sin embargo, en una votación ordinaria de mayoría simple, el criterio prudente debe ser el siguiente: si existe empate en la junta, la propuesta no puede darse por aprobada.
Desde un punto de vista práctico, cuando se produce un empate lo primero que debe hacerse es revisar con detalle si se han contabilizado correctamente los votos de los propietarios asistentes y representados, y si las delegaciones de voto aportadas reúnen los requisitos exigibles.
Del mismo modo, conviene comprobar cuidadosamente la suma de las cuotas de participación correspondientes a cada bloque de votación, así como verificar si todos los propietarios computados tenían efectivamente derecho de voto en ese momento.
Si, una vez efectuadas estas comprobaciones, el empate se confirma, lo más razonable suele ser convocar una nueva junta extraordinaria, de carácter monográfico, para volver a someter la cuestión a deliberación con una propuesta más definida o con un mayor trabajo previo de consenso.
En determinadas comunidades también puede valorarse una mediación o un arbitraje, especialmente cuando el conflicto vecinal está muy enconado y el desacuerdo amenaza con paralizar decisiones necesarias para la buena administración del inmueble.
Asimismo, puede ser útil revisar los estatutos comunitarios o las cláusulas contenidas en la escritura de obra nueva y división horizontal, por si existiera alguna previsión específica sobre el funcionamiento interno de la comunidad. No obstante, desde la experiencia práctica, no es frecuente encontrar en estos documentos una solución concreta para un supuesto de empate en la votación de un acuerdo.
El presidente no dispone de voto de calidad
Debe descartarse también una idea relativamente extendida en algunas comunidades: la posibilidad de que el presidente pueda resolver el empate mediante un supuesto voto de calidad.
En propiedad horizontal, el presidente ostenta la representación legal de la comunidad y preside la junta, pero su voto no tiene un valor superior al del resto de propietarios ni actúa como mecanismo legal de desempate.
Su voto cuenta únicamente en la medida en que sea propietario y conforme a la cuota de participación que le corresponda, pero no existe en la normativa de propiedad horizontal una atribución general que le permita deshacer por sí solo un empate en una votación ordinaria.
Intentar resolver la situación atribuyendo al presidente una facultad de este tipo puede dar lugar a un acuerdo jurídicamente muy cuestionable y abrir la puerta a una eventual impugnación.
La conveniencia de una revisión técnica antes de ejecutar el acuerdo
Cuando una comunidad se encuentra ante una votación empatada, no es aconsejable actuar con precipitación ni dar por aprobado un acuerdo cuya validez puede resultar dudosa.
Antes de adoptar cualquier decisión ejecutiva conviene revisar el acta, el sistema de cómputo utilizado, las representaciones, la situación de deuda de los propietarios con derecho de voto y la mayoría exigible para el acuerdo concreto de que se trate.
Una revisión técnica y jurídica adecuada puede evitar errores formales, futuras impugnaciones y tensiones innecesarias entre los vecinos. En muchas comunidades, la diferencia entre resolver correctamente un conflicto o agravarlo reside precisamente en esa fase previa de comprobación.
Si en vuestra comunidad se ha producido un empate en una votación o existen dudas sobre si un acuerdo ha quedado válidamente aprobado, lo más prudente es analizar el caso con detalle antes de llevarlo a efecto.