Dentro de la ley de propiedad horizontal que gobierna las comunidades de propietarios, existen unas normas establecidas sobre los múltiples aspectos que afectan a las comunidades, pero que pueden ser modificados por determinadas cláusulas que suelen aparecer en la escritura de obra nueva y división horizontal (EONDH) y/o en los Estatutos, así como mediante acuerdos de reunión.
A pesar de que la ley de propiedad horizontal indica una cosa, este tipo de cláusulas pueden modificarlas.
Veamos algunas de ellas.
Cuota de participación: La cuota de participación sirve de módulo para fijar las cargas y los beneficios, estableciendo la distribución de gastos y el reparto de ingresos, por consiguiente, en teoría, los gastos de una comunidad de propietarios se deben repartir entre los comuneros por la cuota de participación, y esta a su vez, sirve para establecer el importe de los recibos que todo comunero ha de pagar para sufragar los gastos de la comunidad.
No obstante, la comunidad de propietarios, de acuerdo con las mayorías pertinentes, puede modificar en reunión el sistema de distribución de gastos entre los comuneros lo que, a su vez, implica una variación en el importe de los recibos a pagar.
Agrupación/segregación de elementos privativos: En principio, para realizar la agrupación y/o segregación de elementos privativos se ha de contar con un acuerdo de la comunidad de propietarios, sin embargo es posible que haya cláusulas en la EONDH y/o en los Estatutos que permitan estas actuaciones sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, por lo tanto, de existir tales cláusulas, el propietario que pretenda agrupar y/o segregar no necesitará el acuerdo de la comunidad al respecto.
Exoneración de participación en ciertos gastos: Aunque la ley de propiedad horizontal indica que todos los elementos privativos deben participar proporcionalmente en los gastos de la comunidad, la EONDH y/o Estatutos pueden contener cláusulas que exoneren a determinados elementos privativos de determinados gastos de la comunidad.
El caso más habitual es la exclusión de los locales de participar en los gastos del interior de la escalera como electricidad, ascensor, limpieza, etc. salvo que dichos locales tengan puerta de acceso por el vestíbulo.
Elementos comunes de uso exclusivo: En las comunidades de propietarios hay determinados elementos comunes como patios, jardines, terrazas, etc. que pueden estar vinculados a elementos privativos, los titulares de los cuales tendrán el uso y disfrute de dichos elementos comunes.
Los casos más típicos son las viviendas sitas en la planta entresuelo o en la planta baja, que acostumbran a tener patios, y las viviendas en los áticos que suelen poseer terrazas.
Tanto los patios como las terrazas son elementos comunes, pero al estar vinculados a elementos privativos, el uso y disfrute es de los propietarios de los elementos privativos.
Es importante destacar que, por este hecho, estos elementos no pierden su carácter común.
Este uso exclusivo puede adoptarse mediante acuerdo en reunión o puede constar en la EONDH y/o Estatutos.
En principio, el mantenimiento ordinario corresponde al propietario del elemento privativo, y las reparaciones estructurales corresponden a la comunidad, salvo que se acredite un mal uso.
De todos modos puede haber cláusulas en la EONDH y/o Estatutos que indiquen que las reparaciones estructurales de estos elementos comunes deberán ser asumidas de forma íntegra o parcial por el propietario del elemento privativo.
Como vemos, a pesar de que la ley de propiedad horizontal establece en su articulado una serie de normas para el gobierno de las comunidades de propietarios, es muy importante tener en cuenta posibles modificaciones de la misma que pueden emanar de acuerdos en reuniones y cláusulas en la EONDH y/o Estatutos.
En caso de existir estas, prevalecerán por encima de lo indicado en la ley de propiedad horizontal.