Gastos de escalera

¿Debe un local participar en los gastos de escalera?

Una pregunta que suele surgir en la mayoría de las reuniones de las comunidades de propietarios es si un local debe participar en los gastos de escalera.
Aquí nos encontramos con la típica situación comentada en otros artículos respecto a la participación de los departamentos en los gastos de la comunidad, en general, y de algunos departamentos (locales, garajes, etc.) en particular.

Ley de propiedad horizontal

En primer lugar, debemos tener en cuenta que la ley de propiedad horizontal obliga a todos los departamentos a participar en el asume de los gastos de la comunidad de forma proporcional y de acuerdo con su cuota de participación o a lo especialmente establecido o salvo pacto en contrario en Cataluña.
Por lo tanto, de entrada, debemos decir que locales de una comunidad de propietarios deben participar en todos los gastos de acuerdo con su cuota de participación o coeficiente que figura en la escritura de propiedad, al igual que el resto de los departamentos.

No obstante, debemos fijarnos en lo que significa lo especialmente establecido o salvo pacto en contrario en Cataluña.

Aquí debemos hacer hincapié en varias cuestiones:

1. La existencia de estatutos registrales
2. La inclusión de cláusulas finales en la escritura de obra nueva y división horizontal
3. La existencia de acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios

Estatutos registrales

Muchas comunidades de propietarios tienen estatutos registrales que amplían y complementan la ley de propiedad horizontal.

Es muy posible que en dichos estatutos existan clausulas que eximan a los locales de participar en ciertos gastos, principalmente gastos del interior de la escalera como, por ejemplo, luz, ascensor, limpieza, etc.

En este caso, e independientemente de lo que indique la ley de propiedad horizontal, los locales no tendrán la obligación de participar proporcionalmente en los gastos de escalera.

Escritura de obra nueva y división horizontal

Todo edificio tiene una escritura de obra nueva y división horizontal que refleja las características de este, los departamentos que lo integran, sus coeficientes, etc., y en muchas ocasiones, contiene una serie de cláusulas al final de esta.

En muchas ocasiones, estas cláusulas contemplan la exclusión de los locales en la participación en los gastos de escalera.

En este caso, y al igual que comentaba en los estatutos, los locales no tendrán la obligación de participar en dichos gastos.

Acuerdos de comunidad de propietarios

Las comunidades de propietarios cuando se constituyen en la reunión inicial establecen criterios de reparto proporcional de los gastos diferentes a lo que indique la ley de propiedad horizontal.

Es conveniente recalcar que dichos acuerdos no pueden ser nunca contrarios a lo que puedan determinar al respecto tanto la posible existencia de estatutos registrales como cláusulas en la escritura de obra nueva y división horizontal.

La posible modificación del contenido de ambos documentos requerirá de acuerdos independientes y separados en base a las mayorías predeterminadas por la ley de propiedad horizontal.

Como decíamos, en dicha reunión inicial es posible que establezcan criterios de reparto de los gastos diferentes a lo que marquen las leyes, como puede ser, por ejemplo, la exclusión de los locales de los gastos de escalera.

En estas situaciones, se suele tener en cuenta la existencia o no de un acceso al local por el vestíbulo de entrada al edificio.

Algunos locales disponen de dicho acceso, por lo que, en ese caso, es muy probable que cualquier planteamiento por parte de estos de quedar excluidos de los gastos de escalera no sea tenido en cuenta.

En caso contrario, es muy factible que los locales puedan quedar exentos de participar en estos gastos por acuerdo comunitario.

Conclusión

Como vemos, se nos presentan varios posibles escenarios en relación con la participación de un local en los gastos de escalera, por lo que se deberá estar atento a todos ellos para evitar errores.

Finalmente, es importante destacar que los locales deberán participar siempre en los gastos estructurales del edificio y en el seguro multirriesgo, ya que es muy difícil que haya clausulas excluyentes de estos gastos tanto en los estatutos como en la escritura de obra nueva.