Según se especifica en la vigente ley de Propiedad Horizontal en Cataluña, los acuerdos adoptados por la junta de una comunidad de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los que se han opuesto.
Esta es la norma general para todo tipo de acuerdos.
No obstante, hay que destacar que los propietarios que se han opuesto a un acuerdo (también te puede interesar este post sobre cómo impugar un acuerdo adoptado en un acta de una comunidad de propietarios) que comprende una nueva instalación o un nuevo servicio común que no sea exigible conforme la ley, no estarán obligados a satisfacer los gastos originados por esa nueva instalación o servicio común si el valor total del gasto es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente.
Ejemplo:
Tenemos una comunidad de propietarios que ha acordado un nuevo servicio no exigible de acuerdo con la ley y cuyo coste asciende a 10.000 euros.
Si el presupuesto anual vigente asciende a 32.000 euros, los propietarios opositores no estarán obligados a participar en el mismo, ya que el coste supera la cuarta parte del presupuesto anual.
Esto es lo que dice el artículo 553-30 de la ley de propiedad horizontal en Cataluña. No obstante, en la práctica, cuando una comunidad de propietarios adopta un acuerdo de este tipo, todos los propietarios participan en el mismo, ya que a veces, puede ser contraproducente no hacerlo.
Imaginemos una comunidad de propietarios que acuerda la instalación de un tubo general de canalización de los humos de las chimeneas de las cocinas.
A priori, no se trata de una instalación exigible, aunque si muy recomendable, y seguramente, su coste será superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente.
Si un propietario o propietarios opositores se acogen a lo indicado en dicho artículo, no tendrán la obligación de sufragar su parte proporcional y, por lo tanto, tampoco podrán conectar su cocina al tubo general.
Todos sabemos que la eficacia de un tubo general de canalización de humos de cocinas reside en que todas las viviendas conecten sus cocinas al mismo.
Si alguna de ellas no lo hace porque se ha opuesto a la instalación, la eficacia de dicho tubo no será la misma, ya que habrá humos que salgan al patio de luces en lugar de ser canalizados por el conducto general.
Eso sí, el propietario o propietarios disidentes estarán en su derecho, siempre que la instalación o servicio no sea exigible de acuerdo con la ley, aunque en última instancia y llegados a un pleito, sería el juez quien
determinaría dicha exigibilidad o no.
Por otro lado, estos propietarios disidentes, si en el futuro quieren disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios, deberán satisfacer la parte proporcional del gasto de ejecución y de mantenimiento con la actualización correspondiente de acuerdo con el IPC.
Hay que destacar que los gastos que se hayan producido por la eliminación de barreras arquitectónicas, la instalación de ascensores y aquellos realizados para garantizar la accesibilidad y habitabilidad de la finca deben ser sufragados de forma proporcional por todos los propietarios de la comunidad, siempre que se hayan acordado en la reunión de la junta de propietarios.
En el supuesto que dicho acuerdo derive de una decisión judicial, será el juez quien determine el importe en función de los gastos ordinarios comunes.
Lo habitual de este tipo de acuerdos es que deriven de un acuerdo de reunión, aunque el legislador ya dejó establecido que, si se recurre a instancias judiciales, será el juez quien fije los costes y repartos.
Finalmente, si hubiera propietarios que se opusieran a las actuaciones u obras que haya determinado la autoridad judicial, podrán ser sancionados por vía administrativa.
Como decíamos al principio, lo habitual es que los acuerdos adoptados vinculen a todos los propietarios estén de acuerdo o no en la gran mayoría de los casos.
De todos modos, en los casos concretos de nuevas instalaciones o nuevos servicios puede haber problemas con los propietarios opositores en función del coste de estos trabajos.
¿Y cuales pueden ser esas nuevas instalaciones o servicios no exigibles?
Por ejemplo:
- Instalación de un videoportero (no es exigible si ya hay un portero electrónico).
- Instalación de televisión por satélite.
- Instalación de conductos generales de canalización de humos de cocinas.
- Instalación de cámaras de videovigilancia (aquí se podría discrepar si es necesario o no para la seguridad del inmueble).
- Instalación de una nueva puerta de acceso al edificio (siempre y cuando la anterior funcione correctamente).
Seguramente hay muchas más instalaciones o servicios, pero estos nos pueden servir para ilustrar el ejemplo.
Como vemos, en algunas de estas instalaciones puede haber divergencia de opiniones si realmente son exigibles o no, en cuyo caso, y de haber una fuerte discrepancia, se deberá recurrir a la autoridad judicial que será quien lo determinará.
En Finques Chicote, como administradores de fincas en Barcelona y L’Hospitalet desde el año 1968, con alrededor de 400 comunidades de propietarios administradas y más de 15000 clientes, no solemos encontrarnos estas situaciones de oposición en el caso de nuevas instalaciones o nuevos servicios, participando finalmente todos los propietarios en las mismas si el acuerdo ha sido mayoritario.