La convivencia entre vecinos es uno de los pilares sobre los que se asientan las comunidades de propietarios.
Como administradores de fincas en Barcelona, somos conscientes por nuestra experiencia que no es fácil y en todos los edificios aparecen tarde o temprano problemas de convivencia.
Estos problemas suelen ser, en la mayoría de los casos, provocados por ruidos elevados y molestos a cualquier hora, pero especialmente por la noche.
Y en muchas de las ocasiones, estos problemas de convivencia son provocados por inquilinos que viven en pisos de alquiler.
Por dicho motivo, cuando aparecen problemas de este tipo generados por inquilinos recibimos consultas en nuestras oficinas sobre si se puede resolver un contrato de alquiler por actividades molestas.
Veamos lo que dice la ley de propiedad horizontal tanto en Cataluña como en el resto de España.
En Cataluña el artículo 553-40 del régimen jurídico de la propiedad horizontal menciona las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes.
Básicamente, lo que se indica es que:
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- Los propietarios y ocupantes de los locales y pisos no pueden hacer en los mismos ni en zonas comunes cualquier actividad contraria a la convivencia normal o que puedan dañar el inmueble.
- En caso de que esto suceda, el presidente por cuenta propia o porque se lo solicite una cuarta parte de los propietarios, podrá requerir de forma fehaciente (o sea, que haya constancia que se ha comunicado) al causante o causantes para que cesen la actividad molesta.
- Si el causante persiste en esta actividad, la comunidad de propietarios podrá acordar en reunión al efecto emprender acciones legales contra el causante o causantes mediante demanda judicial para que cese dicha actividad.
- Llegados a este punto, la autoridad judicial podrá adoptar medidas cautelares para que cese la actividad prohibida.
- Si a pesar de todo la actividad continúa, la comunidad de propietarios puede instar judicialmente a la privación del uso del local o piso por un plazo máximo de 2 años en caso de que el causante sea propietario, o a la extinción del contrato de alquiler en caso de que el causante sea un inquilino.
En el resto de España, el artículo 7 de la ley de propiedad horizontal indica más o menos lo mismo que en Cataluña con las siguientes diferencias:
- El requerimiento fehaciente lo podrá hacer el presidente por cuenta propia o porque se lo solicite cualquier propietario (en Cataluña debe ser la cuarta parte de los propietarios)
- La privación del uso si el ocupante es propietario puede llegar a los 3 años (en Cataluña son 2 años)
En ambas normativas esta contemplada la extinción del contrato de alquiler si el causante es un inquilino.
Hasta aquí la teoría y como vemos, las leyes tienen mecanismos legales para poder resolver un contrato de alquiler por actividades molestas.
No obstante, en la práctica no es fácil que un juez dicte una sentencia de este tipo y mucho menos en la coyuntura actual.
Como siempre, en estas cuestiones de problemas de convivencia, de molestias de cualquier tipo, y antes de llegar a la adopción de medidas legales por parte de una comunidad de propietarios, debe haber una gran acumulación de pruebas en forma de requerimientos fehacientes a los causantes y de denuncias a las fuerzas de orden público.
Y también sabemos por experiencia que es muy difícil que una comunidad de propietarios acuerde la adopción de medidas legales contra un vecino si la actividad molesta/prohibida no afecta a varios vecinos y no es bastante continua en el tiempo.
En Finques Chicote administramos alrededor de 400 comunidades de propietarios y en casi todas ellas, tarde o temprano, aparecen problemas de convivencia entre vecinos, especialmente ruidos molestos. De todas formas, la solución no es fácil si el infractor hace caso omiso a los requerimientos que le haga el administrador, el presidente y/o el vecino afectado. Y mucho más difícil es la adopción de medidas legales por parte de la comunidad de propietarios, ya que ello implica desembolsar inicialmente gastos de abogado y procurador.