Según la ley de propiedad horizontal, tanto en Cataluña como en el resto de España, solo hay 3 formas de poder convocar legalmente una reunión de comunidad de propietarios:
- Porque así lo decida el presidente.
- Porque lo solicita al menos una cuarta parte de propietarios y cuotas de participación.
- Si concurren todos los propietarios sin convocatoria y acuerdan in situ por unanimidad celebrar una reunión, así como el orden del día de ésta.
No obstante, hay que tener en cuenta que la comunidad de propietarios se debe reunir de forma obligatoria una vez al año, en reunión ordinaria, para aprobar la liquidación de cuentas, el presupuesto y elegir a las personas que deberán ejercer los cargos.
Asimismo, en Cataluña se contempla también que, en caso de vacante, inactividad o negativa de la presidencia, el vicepresidente puede convocar una reunión o, en caso de vacante, inactividad o negativa del vicepresidente, lo pueden hacer los propietarios que promueven la reunión si estos representan una cuarta parte de propietarios y cuotas de participación.
Además, se debe tener en cuenta una cuestión primordial, y es que todos los propietarios que integran la comunidad de propietarios han de ser debidamente convocados a la dirección postal o electrónica comunicada previamente al secretario.
Dicho esto, es muy importante tener presente que cualquier otro sistema de convocar una reunión en una comunidad en donde no se haya convocado a todos los propietarios, se debe entender como una reunión “ilegal”, ya que queda fuera del ámbito contemplado por la ley de propiedad horizontal.
Por lo tanto, ¿qué ocurre si se celebra una reunión que no ha seguido las premisas legales? ¿Son válidos los acuerdos que se puedan adoptar en esta?
De entrada, cualquier reunión que se haya realizado en una comunidad de propietarios fuera de cualquiera de los supuestos que se indican en la ley de propiedad horizontal, y además donde no se haya convocado a todos los propietarios, debe ser considerada como una reunión “ilegal” y, por lo tanto, los teóricos acuerdos que se hayan adoptado no pueden ser considerados válidos a todos los efectos.
Imaginemos, por ejemplo, que un grupo de propietarios que no alcanza una cuarta parte decide convocar una reunión para adoptar acuerdos de su exclusivo interés o para revocar acuerdos previos adoptados de forma legal, y que, además, pretendan imponer estos acuerdos como legales al resto de propietarios de la comunidad.
Casos de este tipo pueden ser reuniones promovidas por unos pocos propietarios para cesar al administrador de la comunidad de propietarios porque les interesa poner otro administrador de su interés, o para cambiar acuerdos adoptados en reuniones precedentes de ejecución de obras como, por ejemplo, adjudicar una obra de rehabilitación de la fachada a otra empresa de su conveniencia.
Ante esta situación de reuniones ilegales, los propietarios disconformes o que no han sido debidamente convocados, pueden impugnarlas ante la autoridad judicial a fin de evitar un abuso manifiesto de poder de algunos propietarios que es lo que, en realidad, estas reuniones “ilegales” representan de facto.
La ley de propiedad horizontal es la que gobierna el funcionamiento de las comunidades de propietarios, por lo que ningún propietario o grupo de propietarios pueden actuar a espaldas de ésta y llevar a cabo cualquier acto de forma anómala que no esté contemplado en dicha ley, como convocar reuniones sin seguir las normas existentes.
Y si finalmente se producen este tipo de reuniones, los propietarios disidentes disponen de conductos legales para poder impugnar estos actos abusivos ante la autoridad judicial pertinente.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. En ocasiones nos hemos encontrado con reuniones realizadas de forma ilegal por algunos propietarios que quieren imponer su criterio y voluntad al resto, no respetando los requisitos de la ley de propiedad horizontal por lo que, en estos casos, hacemos las advertencias legales pertinentes tanto al presidente como a esos propietarios.