Como ampliación a nuestro artículo del 3 de enero, donde informábamos que el 23 de diciembre de 2021, en el DOGC, se había publicado el Decreto-Ley 28/2021, que modifica el libro quinto del Código Civil de Cataluña, con el fin de incorporar la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, a continuación ahondaremos con mayor detenimiento en las modificaciones de los preceptos del libro quinto del Código civil de Cataluña donde se incorporan las regulaciones para las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y de los sistemas de energías renovables:

Artículo 553-25.2 b) antes:

  1. Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.
  2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a:
  3. b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.

Artículo 553-25.2 b) después:

  1. Solo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.
  2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a:
  3. b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética o hídrica según su naturaleza y características, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
    (Se añaden los términos eficiencia energética o hídrica al párrafo)
    d) La ejecución de las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
    e) La ejecución de las obras para instalar infraestructuras o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como para instalar sistemas de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes, a solicitud de los propietarios interesados, aunque afecten a la estructura o a la configuración exterior. El acuerdo adoptado incluye, si la instalación existente lo permite, el acceso de otros propietarios siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido cuando se hizo la instalación, debidamente actualizado, así como el coste de la adaptación necesaria para tener acceso. Los propietarios que quieran tener acceso a las instalaciones preexistentes tienen que comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad.
    f) La participación en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios, así como también con comunidades energéticas locales o ciudadanas de energía, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos.
    g) Los contratos de financiación para hacer frente a los gastos derivados de la ejecución de las obras o de las instalaciones previstas en los apartados anteriores.
    (Se añaden los apartados d), e), f) y g))

Comentario:
El objetivo de estas modificaciones es dar la máxima agilidad a la adopción de acuerdos relativos a la instalación de infraestructuras para mejorar le eficiencia energética o hídrica, así como instalación de sistemas de energías renovables.

También se incluye la posibilidad de participar en la generación de energías renovables compartidas con otras comunidades de propietarios o comunidades energéticas, así como suscribir contratos de financiación para afrontar estas instalaciones.

 


 

Artículo 553-26.2 b) antes:

  1. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:
    b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.

Artículo 553-26.2 b) después:

  1. Es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para: …
    b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o configuración exterior, salvo los supuestos regulados en las letras b), d) y e) del artículo 553-25.2, así como los relativos a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.

Comentario:
Se modifica el apartado 2.b, excluyendo del mismo los apartados b), d) y e) del artículo 553-25.2, ya que los acuerdos contenidos en dichos apartados pasan a poder ser adoptados por mayoría en lugar de 4/5 partes.

 


 

Artículo 553-30 antes:

  1. Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
  2. No obstante lo establecido por el apartado 1, los propietarios disidentes no están obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad. Los propietarios solo pueden disfrutar de las nuevas instalaciones o los nuevos servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicándole el índice general de precios de consumo.
  3. Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija su importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.
  4. Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.

Artículo 553-30 después: Se añade el apartado 4)

  1. Los gastos originados por las obras de instalación de infraestructuras o equipos comunes con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica, así como de la instalación de sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes, son a cargo de todos los propietarios si derivan del acuerdo de la junta, de conformidad con lo establecido en el artículo 553-25.2. d). Los propietarios disidentes, en todo caso, están obligados si el valor total del gasto acordado no excede las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad en razón de los gastos comunes ordinarios, una vez descontadas las subvenciones o las ayudas públicas que les puedan corresponder por este concepto.

Comentario:
Se añade el apartado 4), y el anterior apartado 4) pasa a ser el apartado 5). Básicamente, lo que se pretende con esta modificación es segregar el apartado 2) donde se indica que los propietarios disidentes no están obligados a participar en los gastos de nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley si el valor total del gasto es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente.

Ahora con el redactado del apartado 4), la instalación de infraestructuras para mejorar la eficiencia energética o hídrica o la instalación de sistemas de energías renovables permite a los propietarios disidentes exonerarse si el gasto total excede de las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente, en lugar de la cuarta parte del apartado 2), con lo que se eleva el techo de gasto para que sea más difícil que un propietario disidente pueda exonerarse de participar.

 


 

Artículo 553-42 antes:

El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.

Artículo 553-42 después:

  1. El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.
    Se añade el apartado 2)
  1. En caso de que la junta acuerde instalaciones para la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energía renovable para el uso comunitario en elementos comunes donde existan instalaciones o sistemas de utilidad particular previamente autorizadas, incompatibles con el nuevo acuerdo, la comunidad asume la remoción y debe indemnizar los daños que dicha remoción comporte al propietario.

Comentario:
Añadiendo este párrafo se quiere preservar el acuerdo de la comunidad para realizar nuevas instalaciones de eficiencia energética o sistemas de energía renovable en elementos comunes incluso si previamente ya hay instalados otros sistemas particulares que son incompatibles con dicha instalación. En ese caso, la comunidad tiene la obligación de asumir la remoción del sistema particular e indemnizar al propietario, o sea, asumir los gastos que comporten el traslado o supresión del sistema particular.

 


 

Artículo 553-44 antes:

La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridades necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en correcto funcionamiento los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias.

Artículo 553-44 después:

  1. La comunidad tiene que conservar los elementos comunes del inmueble, de manera que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad, de seguridad y de eficiencia energética o hídrica, según la normativa vigente y tiene que mantener en un correcto funcionamiento los servicios y las instalaciones. Los propietarios tienen que asumir las obras de conservación y reparación necesarias.
    Se añade el apartado 2)
  1. Los propietarios que se benefician de la instalación de infraestructuras o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica o de sistemas de energías renovables de utilidad particular situados en elementos comunes o en elementos comunes de uso exclusivo tienen que asumir la conservación y el mantenimiento en su totalidad.

Comentario:
Añadiendo este apartado se quiere obligar a los propietarios que tienen instalaciones de eficiencia energética o energías renovables de uso particular en zonas comunes a conservarlos y mantenerlos adecuadamente.