Cuando surge la necesidad de reparar una pared medianera, es habitual que aparezcan dudas sobre quién debe asumir el coste: si se trata de un gasto comunitario, privativo o compartido.
Aunque pueda parecer una cuestión sencilla, al tratarse de una pared que separa dos propiedades colindantes, en la práctica exige un análisis previo de tres elementos clave: la naturaleza jurídica de la medianera, la causa del daño y el tipo de fincas afectadas. Solo a partir de ese análisis puede determinarse correctamente el reparto de gastos.
Este supuesto debe analizarse dentro del marco general de los elementos comunes y privativos en las comunidades de propietarios, ya que no todas las paredes que separan fincas tienen el mismo régimen jurídico.
¿Qué es una pared medianera?
El Código Civil español regula la medianería en sus artículos 571 a 579, definiéndola como la copropiedad de una pared, cerca, tapia o vallado que sirve de separación entre dos propiedades contiguas.
Existe presunción de medianería cuando la pared separa dos edificios o patios colindantes, o cuando soporta cargas de ambos inmuebles, salvo que exista título, signos externos o prueba en contrario que acrediten una titularidad exclusiva.
Desde el punto de vista jurídico, la medianería constituye una copropiedad especial: los propietarios colindantes pueden apoyarse en la pared, elevarla o modificarla conforme a la ley, pero también están obligados a contribuir a los gastos necesarios para su conservación.
Naturaleza del gasto: ¿comunitario o privativo?
Para determinar si la reparación de una pared medianera es un gasto comunitario o privativo es imprescindible diferenciar dos escenarios claramente distintos.
1. Medianería entre dos propiedades privadas
Cuando la pared medianera separa dos viviendas o locales de distinta titularidad, por ejemplo, casas adosadas o patios colindantes, la regla general es clara: los gastos de conservación ordinaria deben asumirse al 50 % por ambos propietarios.
Esto incluye grietas, humedades por envejecimiento, desgaste estructural o cualquier deterioro derivado del paso del tiempo, siempre que no sea imputable a un uso negligente.
Este reparto deriva directamente de la condición de copropietarios de la medianera y no debe confundirse con otros supuestos, como las reparaciones en elementos comunes de uso privativo, donde el régimen de gastos es distinto.
Excepción: si el daño es consecuencia exclusiva de uno de los propietarios, por ejemplo, filtraciones procedentes de su vivienda, una obra mal ejecutada en su lado de la pared o una sobrecarga indebida, será ese propietario quien deba asumir el 100 % del coste de la reparación.
2. Medianería entre una comunidad de propietarios y una finca colindante
En los edificios sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, la pared medianera puede separar el inmueble comunitario de otra finca, ya sea un edificio, una vivienda unifamiliar o un local comercial.
En estos casos, la pared suele considerarse un elemento común del edificio, al formar parte de su estructura y cerramiento exterior. Por ello, la comunidad de propietarios debe asumir su parte proporcional del gasto de reparación, normalmente el 50 %, salvo que el título constitutivo o un pacto dispongan otra cosa.
El propietario colindante externo a la comunidad deberá asumir la otra mitad, aplicando igualmente las reglas de imputación exclusiva cuando el daño sea atribuible únicamente a una de las partes.
En la práctica, esto significa que la reparación de una pared medianera suele tener la consideración de gasto comunitario, aunque no todos los vecinos tengan contacto físico directo con ella.
Casos especiales y situaciones conflictivas
Medianería no reconocida o discutida
En ocasiones, uno de los propietarios niega la existencia de medianería. En estos supuestos es necesario analizar signos externos, como apoyos de vigas o continuidad del muro, el uso histórico de la pared y la documentación registral o catastral.
Medianería por prescripción
Incluso cuando el título de propiedad no menciona expresamente la medianería, esta puede existir por prescripción si durante décadas se ha utilizado la pared como si fuera común.
Reparaciones urgentes
Cuando existe riesgo para la seguridad del edificio o de las personas, cualquiera de los copropietarios puede ejecutar la reparación de forma inmediata y reclamar posteriormente la parte proporcional al otro. En estos casos, puede ser necesario permitir el acceso a una vivienda o local para realizar obras comunitarias.
Conclusión
La reparación de una pared medianera no suele ser un gasto privativo, sino un gasto compartido entre los copropietarios de la medianera.
Cuando una de las partes es una comunidad de propietarios, la comunidad debe asumir su parte como gasto comunitario dentro del mantenimiento del edificio.
Solo cuando el daño sea directamente imputable a un propietario concreto, ya sea un vecino o la propia comunidad, la reparación tendrá carácter privativo para quien lo haya ocasionado.