El hecho de tener una propiedad en una comunidad de propietarios implica que por un lado tenemos un bien privativo (vivienda, local o plaza de garaje), pero por otro, no significa que estamos aislados totalmente del resto.
Es posible que, en determinadas ocasiones, un propietario tenga que permitir el acceso a su propiedad para poder realizar trabajos de mantenimiento o de reparación de elementos comunes. Los elementos comunes interconectan de una forma u otra a todos los elementos privativos que componen una comunidad de propietarios y a los que no podemos ser ajenos.
Dicho esto, la pregunta sería ¿en una comunidad de propietarios es preciso tener que acceder por una propiedad privada para realizar un trabajo de reparación en un elemento común?, ¿se puede negar el titular de la propiedad a ello?
Veamos un ejemplo:
Imaginemos el propietario de un piso ático con una terraza. Resulta que el piso inferior sufre de importantes filtraciones de agua procedentes de la terraza debido a que la capa impermeabilizante no cumple con su misión aislante. Por dicho motivo, la comunidad de propietarios acuerda en reunión la rehabilitación de la terraza ya que se trata de un elemento común de uso y disfrute privativo. No obstante, el propietario del ático se niega a permitir el acceso por su vivienda para que se pueda realizar el arreglo de la terraza alegando que este hecho puede suponer daños en su vivienda por la entrada de personas y materiales para realizar la reparación.
Veamos ahora lo que dicen al respecto tanto la ley de propiedad horizontal de Cataluña como del resto de España.
En Cataluña, el artículo 553-39, párrafo 1) indica:
“Los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los otros y de la comunidad, a las restricciones imprescindibles para hacer las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los demás elementos privativos, si no existe ninguna otra forma de hacerlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.”
Y en el párrafo 4) del mismo artículo:
“Los titulares de las servidumbres deben compensar los daños y el menoscabo que causen en los elementos privativos o comunes afectados.”
En el resto de España, el artículo 9.1, párrafo c) dice:
“Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.”
Como vemos, en ambas legislaciones queda muy claro que:
- Sí, todos los propietarios deben permitir el acceso a su propiedad para que la comunidad de propietarios pueda realizar los trabajos necesarios en los elementos comunes.
- Tienen derecho a que se les indemnice por los posibles daños y perjuicios que se puedan ocasionar.
Volviendo al caso expuesto en el ejemplo anterior, el propietario del ático no se podrá negar a permitir el acceso por su vivienda para efectuar los trabajos necesarios en la terraza de esta. Y en caso de que se niegue a ello, la comunidad de propietarios podrá adoptar las medidas legales pertinentes a fin de conseguir dicho acceso.
El caso del ejemplo es uno de los más significativos de posibles accesos por elementos privativos para realizar trabajos en elementos comunes, pero puede haber muchas otras situaciones:
- Rehabilitación de la fachada.
- Rehabilitación del patio de luces.
- Sustitución de bajantes.
- Sustitución de montantes de agua.
- Sustitución de montantes de gas.
Aunque normalmente estos trabajos se realizan mediante andamios, jaulas colgantes o medios verticales, es posible que durante la ejecución de los trabajos sea preciso el acceso por los elementos privativos en momentos puntuales.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Normalmente, no nos hemos encontrado con demasiados problemas de impedimento de accesos por elementos privativos para realizar obras en elementos comunes, pero en los casos que se ha podido producir, hemos tenido que ejercer como mediadores, argumentándole al propietario opositor su obligación legal a ello.