La regulación del alquiler turístico en España está experimentando en 2025 un vuelco significativo. Hasta ahora, bastaba contar con la correspondiente licencia o declaración responsable para operar legalmente un piso destinado a estancias de corta duración. Sin embargo, la implantación del Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (RD 1312/2024) y recientes resoluciones registrales muestran que esa autorización administrativa ya no garantiza automáticamente la operatividad del inmueble como alojamiento turístico. El Registro de la Propiedad puede denegar la inscripción o el número de registro aun cuando existan licencias previas, especialmente si los estatutos comunitarios lo impiden.
Marco normativo aplicable
El Real Decreto 1312/2024 regula el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, adaptando el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 sobre el intercambio de datos de alojamientos de corta duración. Aunque el decreto entró en vigor el 2 de enero de 2025, sus disposiciones sobre el Registro Único son aplicables desde el 1 de julio de 2025.
El Real Decreto distingue entre distintos tipos de alquileres de corta duración: turístico, de temporada o mixtos. En los casos mixtos, la normativa exige obtener un número de registro para cada modalidad. No están obligados a registrarse los hoteles, apartahoteles, albergues, campings, moteles, casas rurales, alquileres tradicionales (de más de un año de contrato) y los alojamientos que se promocionen offline.
La potestad registral frente a la licencia administrativa
Aunque el propietario cuente con licencia municipal o autonómica, el registrador debe examinar si concurren obstáculos de carácter registral o estatutario que impidan la inscripción del número de registro único.
Un caso reciente que se ha dado a conocer mostró cómo un propietario, que venía explotando un piso turístico desde 1994 con autorización administrativa, sin conflicto vecinal alguno, el Registro de la Propiedad le denegó el número de registro porque los estatutos comunitarios (inscritos en 2008) prohibían explícitamente “cualquier actividad o profesión” en las viviendas del edificio. Dicha decisión se basa en que, de conformidad con la doctrina legal y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el arrendamiento turístico se considera una actividad económica, lo que legitima que los registradores determinen su compatibilidad con los estatutos inscritos. De este modo, las autorizaciones administrativas no se traducen automáticamente en derechos registrales frente a terceros, por lo que la inscripción puede rechazarse por motivos diversos.
Motivos comunes de denegación
- Estatutos comunitarios prohibitivos: cuando prohíben usos empresariales o actividades profesionales/económicas en las viviendas.
- Falta de consentimiento comunitario o acuerdo de la junta: la Ley de Propiedad Horizontal permite limitar el uso turístico por acuerdo de los miembros de la junta.
- Inexistencia o insuficiencia de licencia administrativa previa.
- Condición de vivienda protegida (VPO): estas viviendas no pueden destinarse a uso turístico.
- Documentación incompleta o falta de representación válida del solicitante.
Efectos de la denegación y obligaciones adicionales
Cuando la solicitud del número de registro es rechazada, el registrador deberá comunicar dicha decisión a la Dirección General de Planificación y Evaluación, órgano encargado de ordenar la retirada de anuncios vinculados al inmueble en plataformas digitales como Airbnb o Booking. Esto implica que un piso con licencia administrativa puede quedar inoperativo comercialmente si no supera la verificación registral.
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos actúa como plataforma nacional para el intercambio de datos entre los registros, las plataformas digitales y el Ministerio de Vivienda. Las plataformas deberán retirar los anuncios de viviendas sin número de registro válido en un plazo máximo de 48 horas.
Implicaciones prácticas y recomendaciones
- Revisar los estatutos comunitarios antes de iniciar el trámite para detectar cláusulas restrictivas.
- Acompañar la solicitud con todas las autorizaciones administrativas y certificaciones registrales necesarias.
- Obtener el número de registro antes de publicitar la vivienda en plataformas digitales ya que es esencial obtener dicho número antes de anunciar el inmueble en plataformas que habiliten la transacción en línea, pues la falta del citado código imposibilita la comercialización digital efectiva.
- Mantener una supervisión continua del cumplimiento normativo autonómico y local, estando al tanto de regulaciones que puedan imponer límites adicionales y de eventuales sanciones en caso de incumplimiento.
- Considerar la posibilidad de recurrir decisiones negativas en vía administrativa o judicial, si la negación procede por interpretación jurisdiccional (por ejemplo, estatutos poco claros).
Conclusión
La implantación del Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración marca un cambio estructural en la regulación del alquiler turístico en España. La nueva normativa no sólo obliga a los propietarios a obtener un número de registro para operar, sino que faculta al Registro de la Propiedad a denegar su inscripción aun cuando exista autorización administrativa, siempre que concurran obstáculos estatutarios o registrales válidos.
En este nuevo entorno, los propietarios con pisos turísticos deben anticiparse, revisar en profundidad los estatutos de la comunidad, asegurar la completa documentación administrativa y registral, y considerar medidas preventivas o correctoras frente al riesgo de rechazo. Solo así podrán asegurar la operatividad real de su inmueble turístico dentro del nuevo modelo regulatorio.