El pasado 23 de junio de 2026 se publicó en el BOE la Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, una norma que modifica los modelos tributarios del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y que tiene consecuencias directas para todos los propietarios extranjeros o no residentes que tengan inmuebles en España, ya sea alquilados, a disposición o en proceso de venta. Si tu patrimonio inmobiliario se halla en alguna de estas situaciones, esta normativa te afecta.
¿Qué es la Orden HAC/623/2026 y por qué es importante?
Se trata de una orden ministerial aprobada por el Ministerio de Hacienda que modifica los formularios y procedimientos de declaración del IRNR, el impuesto que grava las rentas obtenidas en España por personas físicas o jurídicas que no tienen su residencia fiscal en el país. Concretamente, afecta a los modelos 210, 211, 213, 216 y 296.
La norma de referencia en materia de IRNR es estatal: el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo (Texto Refundido de la Ley del IRNR), desarrollado por el Real Decreto 1776/2004. Cataluña, como el resto de comunidades autónomas, no tiene competencias normativas sobre este impuesto, cuya gestión corresponde íntegramente a la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). No obstante, sí existen particularidades catalanas en impuestos conexos que se detallan más adelante.
La Orden entró en vigor el 24 de junio de 2026, aunque establece un régimen transitorio escalonado para su aplicación efectiva (ver apartado específico más adelante).
¿A quién afecta esta normativa?
Las modificaciones tienen especial trascendencia para los propietarios no residentes que se encuentren en alguna de estas situaciones:
- Propietarios de inmuebles en España que los tienen arrendados (alquiler de larga duración o turístico).
- Titulares de inmuebles a su disposición que no generan renta de alquiler (tributan por imputación de renta).
- No residentes que han vendido o están planificando vender un inmueble en España.
- Inversores internacionales con cartera inmobiliaria en cualquier ciudad o población del país, como por ejemplo en Barcelona o en su área metropolitana.
- Entidades no residentes propietarias de bienes inmuebles en España (afectadas también por el Modelo 213).
Principales novedades del Modelo 210
El Modelo 210 es la declaración utilizada por los no residentes sin establecimiento permanente para declarar rendimientos derivados del alquiler de inmuebles en España, imputaciones de renta inmobiliaria y ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles. Es el modelo que experimenta las modificaciones más relevantes.
Mayor información sobre inmuebles arrendados
La nueva regulación amplía la información que deberá facilitarse respecto de los inmuebles arrendados, especialmente en relación con la identificación precisa del inmueble, los rendimientos íntegros percibidos, los gastos deducibles aplicados y la determinación del rendimiento neto. El objetivo es reforzar las facultades de comprobación de la Administración Tributaria.
Nuevas casillas: días de arrendamiento, cuota de participación y referencia catastral
El nuevo modelo incorpora tres novedades técnicas de gran relevancia práctica para copropietarios y propietarios con inmuebles parcialmente arrendados:
- Casilla «N.º de días»: indica el número de días que el inmueble ha estado a disposición del contribuyente o arrendado durante el período.
- Casilla «Cuota participación»: refleja el porcentaje de titularidad que corresponde al declarante cuando el inmueble está en copropiedad.
- Casilla «Clave de referencia catastral»: permite identificar si el inmueble tiene o no referencia catastral asignada.
Estas casillas son especialmente relevantes en supuestos de copropiedad de inmuebles, situación frecuente en herencias o adquisiciones compartidas por no residentes.
Modificación de los plazos de presentación
La normativa consolida la posibilidad de declaración agrupada anual para determinados rendimientos derivados del alquiler de inmuebles. Esta opción, disponible ya para devengos desde 2024, simplifica las obligaciones formales de los contribuyentes no residentes y que residen en otros Estados de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria. La nueva Orden ajusta además los plazos de domiciliación bancaria vinculados a estas declaraciones.
Actualización de datos identificativos
Se introducen modificaciones técnicas y censales para mejorar la calidad de la información suministrada: actualización de la denominación de varios campos identificativos, eliminación del campo «Fecha y firma» en determinados ejemplares del modelo y actualización de la información relativa al domicilio del contribuyente.
Novedades en devoluciones de retenciones sobre dividendos
La reforma incorpora nuevos requerimientos informativos tanto en el Modelo 210 como en el 296 para reforzar el control sobre las solicitudes de devolución de retenciones practicadas sobre dividendos percibidos por no residentes. Se exigirá información más detallada sobre:
- Identificación de los valores y mercado de negociación.
- Códigos ISIN del valor.
- Intermediarios financieros implicados.
- Titularidad efectiva de las acciones.
- Identificadores internacionales LEI, cuando sean exigibles.
Aunque esta novedad afecta principalmente a entidades financieras y grandes inversores internacionales, evidencia una tendencia clara hacia un incremento del nivel de información exigible a los no residentes.
Cambios en los Modelos 213, 216 y 296
Además del Modelo 210, la Orden HAC/623/2026 también modifica otros tres formularios:
- Modelo 213: relativo al gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes. Se actualiza su procedimiento de número de justificante y se regula la posibilidad de presentar documentación adjunta mediante sobre ordinario.
- Modelos 216 y 296: se modifican sus diseños de registro para ampliar y mejorar la información suministrada a la Administración Tributaria sobre valores negociables, mercados de cotización, identificación de emisores y personalidad del titular registral.
Los retenedores y pagadores de rentas satisfechas a no residentes tendrán que adaptar sus sistemas de cumplimiento tributario a los nuevos requerimientos técnicos e informativos.
Régimen transitorio: ¿cuándo entra en vigor realmente?
Aunque la Orden entró en vigor el 24 de junio de 2026 (día siguiente a su publicación en el BOE), la aplicación práctica de los nuevos modelos es escalonada:
- Modelo 296: aplicable por primera vez a la declaración correspondiente al ejercicio 2026, que se presentará en 2027.
- Modelo 210 (modificaciones del formulario): aplicable a las autoliquidaciones presentadas desde el 1 de enero de 2027, con independencia de la fecha de devengo.
- Modelo 210 (nuevos plazos de presentación de rentas inmobiliarias): aplicables ya a los devengos correspondientes a 2026, tanto en el caso de declaración agrupada anual como en el de declaración trimestral del último trimestre de 2026.
En consecuencia, tanto los contribuyentes no residentes como los intermediarios financieros, entidades retenedoras y gestores patrimoniales deben adaptar sus procedimientos a las nuevas exigencias con la suficiente antelación.
Novedad jurisprudencial relevante: la deducción de gastos para no residentes extracomunitarios
En paralelo a esta reforma normativa, existe una evolución jurisprudencial de gran calado que conviene conocer. La Audiencia Nacional, en su sentencia de 28 de julio de 2025 (recurso 636/2021), reconoció el derecho de los contribuyentes no residentes extracomunitarios a deducir los gastos vinculados al arrendamiento de inmuebles en España, al considerar que impedirlo resulta contrario al Derecho de la Unión Europea y a la libre circulación de capitales (art. 63 TFUE).
Hasta esta sentencia, solo los residentes en la UE y el EEE podían deducir gastos y tributar al 19% sobre el rendimiento neto. Los no residentes extracomunitarios tributaban al 24% sobre ingresos brutos sin deducción alguna. Este pronunciamiento judicial abre la puerta a que contribuyentes de países como por ejemplo EE.UU., Reino Unido o Canadá con inmuebles en Cataluña, o en cualquier otra CC.AA., puedan reclamar devoluciones de ejercicios no prescritos.
El Tribunal Supremo aún no se ha pronunciado definitivamente sobre esta cuestión, por lo que la posición más prudente es consultar con un asesor fiscal especializado antes de modificar la forma de declarar.
Particularidades catalanas a tener en cuenta
El IRNR es un impuesto íntegramente estatal y Cataluña no tiene competencias para modificarlo, no obstante, los propietarios no residentes con inmuebles en Cataluña deben tener en cuenta dos especificidades autonómicas:
- Impuesto sobre el Patrimonio: el mínimo exento en Cataluña es de 500.000€, inferior al estatal de 700.000€. Los no residentes con patrimonio inmobiliario en Cataluña pueden verse sujetos a este impuesto por un umbral más bajo.
- Alquiler turístico: Cataluña cuenta con normativa propia reguladora de las viviendas de uso turístico (Decret 75/2020 y normativa municipal de Barcelona), que puede afectar a los propietarios no residentes que quieran alquilar a corto plazo y que genera obligaciones adicionales más allá de las puramente fiscales.
¿Qué deben hacer los propietarios no residentes con inmuebles en Barcelona y/o en su área metropolitana?
Ante estas modificaciones, se recomienda a los propietarios no residentes con inmuebles en Cataluña:
- Revisar la situación fiscal de cada inmueble arrendado y verificar que los datos censales (NIF/NIE, domicilio fiscal) están actualizados ante la AEAT.
- Comprobar si el inmueble está en copropiedad y qué porcentaje de participación corresponde a cada titular, dado que el nuevo Modelo 210 exigirá esta información.
- Informarse de los nuevos plazos de presentación del Modelo 210 ya vigentes para devengos de 2026.
- Si se es no residente extracomunitario con inmuebles arrendados, valorar con un asesor fiscal especializado la sentencia de la Audiencia Nacional y si procede solicitar devoluciones de ejercicios anteriores.
- En caso de venta de un inmueble por parte de un no residente, recordar que el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo mediante el Modelo 211. Puedes ampliar información en nuestro artículo sobre qué hay que tener en cuenta al comprar una vivienda a un extranjero o a un español no residente.
- Verificar el correcto cumplimiento de la plusvalía municipal, ya que en caso de impago por el vendedor no residente, el comprador queda afecto al pago.
Asimismo, si el propietario no residente está considerando vender su inmueble en España y reinvertir el importe en una nueva vivienda habitual en el extranjero, puede aplicarse la exención por reinversión. Te explicamos los requisitos y plazos en detalle en este artículo: Venta de vivienda habitual en España y reinversión en vivienda habitual en el extranjero.
Conclusión
La Orden HAC/623/2026 refuerza los mecanismos de control tributario sobre los contribuyentes no residentes e incrementa el nivel de detalle de la información exigida por la Agencia Tributaria. Los propietarios extranjeros con inmuebles en España (y especialmente en Cataluña, donde se suman especificidades propias en materia de patrimonio y alquiler turístico) deben extremar la diligencia en la recopilación de datos fiscales y en el cumplimiento de los nuevos plazos.
La combinación de esta reforma normativa con la evolución jurisprudencial en materia de deducibilidad de gastos hace que 2026 sea un año especialmente relevante para empezar a revisar la situación fiscal de los inmuebles en manos de no residentes.
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