Tanto la Ley de Propiedad Horizontal a nivel nacional, como el Régimen jurídico de la propiedad horizontal en Catalunya, contemplan en su articulado la prohibición por parte de los propietarios y los ocupantes de los departamentos de realizar, tanto a nivel privado como en zonas comunes, cualquier actividad que sea molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

¿Qué medidas puede adoptar la comunidad de vecinos ante actividades molestas?

En el supuesto de que cualquier propietario u ocupantes realicen actividades de este tipo y de forma persistente, la comunidad podrá adoptar las siguientes medidas, dependiendo de donde este ubicada:

Medidas y prohibiciones en las comunidades de Catalunya

  1. El presidente por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de propietarios podrá requerir de forma fehaciente al infractor que deje de hacer la actividad prohibida.
  2. Si persiste en ello, se podrá adoptar en una reunión el acuerdo de interponer demanda para que cese en la actividad. Dicho acuerdo se deberá comunicar al infractor de forma fehaciente, es decir, con capacidad de verificar, previamente a la interposición de la demanda.
  3. La autoridad judicial podrá adoptar medidas cautelares pertinentes, entre las que se incluirá el cese de la actividad prohibida.
  4. La comunidad tendrá derecho a ser indemnizada por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un período que no puede exceder de dos años. Finalmente y si procede, podrán extinguir el contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

Medidas y prohibiciones en las comunidades de España

  1. El presidente a iniciativa propia o de cualquier otro propietario podrá requerir el cese de la actividad prohibida al infractor.
  2. Si este continúa con dicha actividad, el presidente podrá convocar reunión para adoptar el acuerdo de demanda contra el infractor para el cese de la actividad.
  3. Presentada la demanda, previo requerimiento fehaciente al infractor de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo el apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
  4. Así mismo, podrá adoptar cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
  5. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
  6. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato desahucio de la propiedad.

Como podemos observar, ambas leyes indican las mismas bases con algunas diferencias, pero coinciden en lo realmente importante. La comunidad, por medio del presidente, puede actuar contra cualquier propietario, ocupante o inquilino que realicen tanto a nivel privativo como en zonas comunes, cualquier actividad molesta, insalubre, peligrosa, etc.

En el caso de que finalmente se acuerda interponer demanda de cesación de la actividad, el juez podrá disponer, aparte de la obligación del cese de la actividad, la privación de uso de la propiedad si el infractor fuera el propietario, o la extinción del contrato de arrendamiento en caso de que fuera un inquilino.

No obstante, a pesar de lo que indican ambas leyes, debemos ser realistas y tener en cuenta que normalmente es difícil que un juez adopte estas medidas, salvo en caso de que la actividad denunciada sea de una gravedad extrema.

¿Cuales son las actividades que están prohibidas en las comunidades de propietarios?

Dentro de las actividades prohibidas se pueden encuadrar múltiples situaciones:

  • Ruidos molestos de forma continua y a cualquier hora.
  • Actividades insalubres dentro de la propiedad (síndrome de Diógenes, por ejemplo).
  • Actividades ilegales (prostíbulos, timbas de juego, etc.).
  • Actividades peligrosas (tratamiento o fabricación de sustancias peligrosas, por ejemplo).

Aquí se pueden incluir muchas actividades que no están permitidas desarrollar, tanto a nivel privativo como comunitario.

De todas las actividades mencionadas, la más habitual y repetitiva es el tema de ruidos molestos. A pesar de los mecanismos que permiten ambas leyes, resulta muy difícil que una comunidad de propietarios acuerde la adopción de medidas legales contra el infractor si el problema afecta solo a un vecino. En el caso de que dicha actividad tenga una afectación generalizada, será entonces cuando una comunidad se deberá plantear cualquier reclamación por vía legal.

En muchas de las comunidades de propietarios que administramos en Finques Chicote, nos encontramos con casos de realización de actividades prohibidas por parte de los propietarios o inquilinos, especialmente con el tema de ruidos.
Sabemos que es difícil su resolución y la adopción de acuerdos de reclamación por vía legal. A pesar de ello, entendemos que se debe persistir en reclamar al causante para que cese en la actividad prohibida.