Como sabemos, hay comunidades de propietarios que tienen contratado el servicio de conserje o portero, aunque desde hace unos años es un servicio que de forma paulatina ha empezado a ir desapareciendo de muchas comunidades debido al coste económico que supone.

Es evidente que el servicio de portería, o sea, con vivienda propia dentro del edificio, está constituido desde el principio de la creación de la comunidad de propietarios que tiene el servicio, ya que la vivienda portería se construye como un elemento más del edificio, nunca posteriormente, y por lo tanto su titularidad la ejerce la comunidad de propietarios.

Por el contrario, el servicio de conserjería puede estar creado desde el principio, pero también se puede contratar posteriormente.

Como hemos visto, la diferencia entre ambos tipos de empleado de finca urbana es que uno tiene vivienda cedida en la comunidad (portero) y el otro no (conserje), no obstante también puede darse el caso en el que el conserje tenga vivienda propia en el edificio, siendo que esto no significa que al disponer de vivienda deba de ser considerado como portero, ya que dicha vivienda no es titularidad de la comunidad sino de un tercero.

Es muy habitual en los edificios que tienen un empleado de finca urbana que, con el tiempo, en cualquier reunión de vecinos surja la típica pregunta de ¿cuales son las obligaciones del conserje / portero?

A diferencia de cualquier otro empleo, el conserje o portero tiene tantos “jefes” como propietarios haya en la comunidad, por lo que es muy normal que no siempre caiga en gracia a todos los propietarios.

Y son precisamente aquellos propietarios que, o bien no quieren el servicio de conserje o portero, o bien que este les produce animadversión, los que sacan a colación en las reuniones cuales son sus obligaciones.

Según el convenio de empleados de fincas urbanas, las obligaciones de un conserje o portero son:

1. Limpieza, conservación y cuidado del portal, portería, pasillos, patios, sótanos, dependencias de uso común, escaleras (incluidas las de incendio) una vez por semana o en casos de emergencia, excepto la entrada o vestíbulo que será diaria, así como los de los aparatos eléctricos o de otros destinos que en ella se encuentren instalados, sin que se les exijan las actuaciones propias del personal especializado en el tipo de aparato o elemento que requiera atención.

En las fincas destinadas a vivienda en que, por la configuración de su portal existan locales comerciales, se considerará como pasaje comercial la proyección frontal de los mismos, sin que sea obligación del empleado su limpieza, y tampoco lo será cualquiera que se derive del paso de animales domésticos por los elementos comunes de la finca. Los trabajos de limpieza deberán realizarse con preferencia en las primeras horas del día, en beneficio del principal cometido, que es la vigilancia.

2. Vigilancia en esas mismas dependencias, así como de las personas que entren en el inmueble, velando por que no se perturbe el orden en el mismo, ni el sosiego y seguridad de los que en él habitan.

3. Cuidará los cuartos desalquilados y acompañará a las personas que deseen verlos, previa autorización por escrito del propietario, presidente de la comunidad o representante de la propiedad, en el que se especificará si ha de dejar abierta o cerrada la puerta de entrada a la finca, facilitándoles cuantas noticias conciernen a los mismos, de acuerdo con las instrucciones previamente recibidas al efecto; atenderá con toda amabilidad a las personas que soliciten noticias de los ocupantes de las viviendas y otras dependencias de la finca, siempre que no sean de índole confidencial o informativo que afecten a la dignidad o privacidad de los mismos, debiendo obrar siempre con la mayor discreción.

4. Tendrá a su cargo la puntual apertura y cierre del portal, así como el encendido y apagado de las luces de los elementos comunes, se hará cargo de la correspondencia o avisos urgentes que reciba para los ocupantes del inmueble y para la propiedad o administración de la finca, haciéndolo llegar a manos del destinatario con la mayor diligencia y prontitud. La correspondencia ordinaria la introducirá en los buzones de correo que cada propietario o inquilino tenga asignado. Sólo en el caso de que no existiesen buzones de correo es cuando está obligado a hacerla llegar a manos de los ocupantes del inmueble, y para los propietarios o administradores o administración de la finca con la mayor diligencia y prontitud.

5. Cumplimentará los encargos, avisos y comisiones encomendadas por el propietario del inmueble o sus representantes legales, presidente de la comunidad de propietarios o cooperativa y, administrador de la finca y si fuera encargado del cobro de los alquileres o cuentas de la comunidad de propietarios o cooperativa, lo cumplimentará sin demora, entregando inmediatamente los fondos recaudados en la forma que le haya sido señalada, siendo a cargo de la propiedad los gastos de toda clase que en dichos encargos, avisos, comisiones o cobros pudieran producirse.

6. Comunicará a la propiedad cualquier intento o realización por parte de los inquilinos, de situaciones que pudieran suponer molestia para los demás vecinos o que den lugar a subarrendamientos u ocupaciones clandestinas o traspasos fraudulentos, comunicando así mismo cualquier obra que se realice en las viviendas o locales y que haya llegado a su conocimiento.

En ningún caso será cometido del empleado de la comunidad la retirada de los escombros originados por tales obras, sin perjuicio de las funciones que tiene asignadas según convenio.

7. Se ocupará de los servicios de calefacción y agua caliente central, salvo que la propiedad los tenga contratados a un tercero, de la centralita telefónica, si no hubiera telefonista, y de los ascensores y montacargas que existan en la finca, así como de cuantos motores se utilicen para los servicios comunes.

8. Pondrá urgentemente en conocimiento de la propiedad o administración, y de la casa conservadora, cuantas anormalidades o averías observe en el funcionamiento de los correspondientes aparatos, suspendiendo el servicio afectado, bajo su responsabilidad, si pudiera haber peligro en su utilización.

9. Cuidará de los cuartos de contadores y motores y de las entradas de energías eléctricas, así como de la conducción general de agua, bajantes y sumideros receptores de aguas pluviales en terrazas, azoteas, patios, etc. de acceso por servicios comunales y que no entrañen peligrosidad.

10. En caso de nevada, cumplimentará los usos y costumbres del lugar y cuanto dispongan las Ordenanzas Municipales de la localidad.

11. Tendrá la obligación del traslado de los cubos colectivos de basura del inmueble hasta el lugar destinado por las Ordenanzas Municipales para su retirada por sus servicios, no así la recogida de cubos, bolsas o recipientes de cada piso o del pozal colector, que será objeto de pacto individual o colectivo.

12. Los ocupantes de las viviendas deberán de autorizar por escrito al portero o conserje la recogida de todo tipo de certificados y/o documentos a su nombre.

Por razones de salubridad e higiene no se depositarán basuras en forma alguna en los rellanos de las escaleras, debiéndose de fijar un lugar adecuado para tal depósito.

Como vemos, hay una gran variedad de obligaciones que conciernen al puesto de conserje o portero, pero vamos a centrarnos en las más importantes.

Consideramos que la función más importante de un conserje o portero es la vigilancia del edificio y es la que predomina por encima de todas.

La siguiente obligación sería la limpieza de la escalera, pero entendemos que nunca debe prevalecer que la escalera este más o menos limpia sobre el objetivo principal que es la vigilancia.

Si una comunidad diera prioridad a la limpieza sobre la vigilancia, mejor debería de contratar una empresa de limpieza en lugar de tener un conserje o portero, y, además, le saldría mucho más económico.

Eso no quiere decir que el conserje o portero no tenga que hacer bien el servicio de limpieza, al contrario, pero esta prestación debería tener un carácter más secundario frente a la vigilancia.

También cobra especial relevancia, y más en estos tiempos de compras online, la recepción de posibles paquetes o envíos efectuados por los propietarios. El propietario tiene la tranquilidad de que, aunque no esté en su domicilio, el conserje o portero podrá recepcionar los paquetes que pueda haber pedido.

Otro aspecto no menos importante es poder informar al administrador o al presidente de cualquier anomalía o deficiencia que pueda surgir en algún elemento o servicio común: ascensor estropeado, avería de los interfonos o antena de TV, avería eléctrica, escapes de las conducciones de agua potable o residual, etc., cuestión que sirve de gran ayuda al administrador de fincas ya que el conserje hace de enlace para comunicar cualquier incidencia y poder resolverla lo antes posible.

Otra de las cuestiones más controvertidas y que suelen generar polémica es la recogida de la basura particular de los vecinos, ya que se trata de un servicio aparte que va a cargo del propietario interesado.

Al tratarse de un servicio individual y no comunitario, el conserje o portero debería realizarlo fuera de su horario laboral, cosa que a la práctica, según nuestra experiencia, casi nunca sucede, ya que lo suelen realizar al final de la jornada, pero dentro de su horario.

Como vemos, hay muchas obligaciones y lógicamente, cada conserje o portero las cumplirá con mejor o peor acierto, siempre desde el punto de vista subjetivo de cada propietario que integra la comunidad.

Lo más importante es que el conserje o portero sepa cuales son sus obligaciones a fin de que no pueda alegar desconocimiento, y en caso de que haya una opinión generalizada que alguna de ellas no se está cumpliendo debidamente, se deberá poner en conocimiento del administrador de fincas o el presidente a fin de poder realizar al conserje o portero las preceptivas advertencias.

En Finques Chicote, como administradores de fincas colegiados en Barcelona y L’Hospitalet desde el año 1968, administramos y hemos administrado muchas comunidades de propietarios con conserje o portero, y somos conscientes que es un puesto complejo y del que, como decíamos anteriormente, siempre hay propietarios que están en contra, ya sea porque no quieren dicho servicio o porque no les cae bien el conserje o portero.