Entre las obligaciones existentes en las comunidades de propietarios está la presentación de la liquidación de las cuentas cada ejercicio para su aprobación, así como el plan de gastos (presupuesto) para el siguiente ejercicio.

Dicha rendición de cuentas se realiza en la reunión anual de la comunidad. Si hay administrador de fincas, será este el encargado de su presentación; y en caso de que no lo haya, será la junta quien se encargue de este menester.

Es importante destacar que las liquidaciones de cuentas de las comunidades de propietarios deberían seguir siempre el siguiente patrón:

  • Un desglose de todos los gastos de forma individualizada, agrupados por conceptos y encuadrados en los diferentes grupos de reparto existentes.
  • Un desglose económico de forma proporcional de los gastos, así como de los ingresos satisfechos por los propietarios, reflejando la diferencia existente entre gastos e ingresos de forma individualizada por cada departamento de la comunidad.

Decimos esto por que es habitual que en las liquidaciones que presentan las comunidades de propietarios que no tienen administrador sólo se detallan los gastos realizados y los ingresos percibidos de forma global, reflejando el saldo resultante que debe coincidir con el saldo existente en la cuenta bancaria de la comunidad.

Hay que señalar que este sistema no es correcto, ya que se obvian los grupos de reparto, los ingresos individuales de cada departamento y, por lo tanto, el saldo individual de cada uno de ellos.

Es un sistema más simple y sencillo de comprender para los propietarios, pero ello no quiere decir que sea correcto.

Cuando los administradores de fincas en Barcelona realizamos la reunión ordinaria anual y tratamos el punto de la liquidación de cuentas, muchas veces nos percatamos que muchos propietarios no entienden el contenido de la liquidación, pero no preguntan sus dudas por temor a que creen que harán el ridículo o sobretodo al qué pensarán de uno el resto de los propietarios que, aunque no lo parezca, seguramente la mayoría se encuentren en la misma situación. 

De esta forma, muchas veces quedan dudas sin resolver y el propietario se va a su casa al concluir la reunión con la sensación errónea de que las cuentas que ha presentado el administrador de fincas no son correctas.

Aunque los administradores de fincas en Barcelona siempre intentamos que todas las dudas sobre las liquidaciones o sobre cualquier tema que se trate en una reunión queden resueltas y despejadas, el silencio de los propietarios no ayuda a nuestra labor.

Como hemos indicado anteriormente, la liquidación de cuentas debería seguir siempre un mismo patrón.

Por un lado, tenemos el desglose de los gastos satisfechos durante el ejercicio, que debe estar agrupado por los diferentes conceptos: electricidad escalera, ascensor, limpieza, seguro, antena, portero electrónico, extintores, etc. y a su vez, deben estar encuadrados en los diferentes grupos de reparto que tenga establecidos la comunidad de propietarios: Por coeficiente, a partes iguales, etc.

De esta forma, tendremos importes subtotales por cada grupo cuya suma nos dará el total de gastos del ejercicio.

Posteriormente, se deben repartir los subtotales de cada grupo de forma proporcional entre los departamentos de la comunidad.

Así obtendremos la parte proporcional total de gastos que corresponde a cada departamento.

Hasta aquí, todo correcto, pero ahora debemos saber que cuotas ha pagado cada departamento durante el ejercicio y hacer la diferencia con la parte proporcional de gastos.

Al final tendremos un saldo resultante del departamento que puede ser negativo (ha habido más gastos que ingresos) o positivo (ha habido más ingresos que gastos).

Y esta es en definitiva una liquidación de cuentas de una comunidad de propietarios confeccionada de forma correcta en base a lo indicado en la ley de propiedad horizontal.

Cualquier otro sistema que se lleve a cabo será incorrecto y podrá causar problemas en el futuro dentro de la comunidad de propietarios.

Por ello, es muy importante que la gestión y la administración de una comunidad esté en manos del profesional adecuado, que será quien podrá resolver todas las dudas que se presenten, si el propietario así lo requiere.

En Finques Chicote estamos preparando un amplio dossier explicativo sobre la confección y desarrollo de una liquidación de cuentas a fin de que cualquier propietario pueda entender su contenido y, de esta forma, cuando asista a la próxima reunión de su comunidad, sea ésta administrada por Finques Chicote o por cualquier otro administrador de fincas, pueda sentirse más seguro a la hora de preguntarle al administrador cualquier duda que pueda surgir.