Entre las obligaciones existentes en las comunidades de propietarios está la presentación de la liquidación de las cuentas cada ejercicio para su aprobación, así como el plan de gastos (presupuesto) para el siguiente ejercicio. Se trata de uno de los pilares de la administración de una comunidad de propietarios: la liquidación o liquidaciones de cuentas que anualmente se deben presentar para que los propietarios las aprueben en la reunión ordinaria.

Dicha rendición de cuentas se realiza en la reunión anual de la comunidad. Si hay administrador de fincas, será este el encargado de su presentación; y en caso de que no lo haya, será la junta quien se encargue de este menester.

Es importante destacar que las liquidaciones de cuentas de las comunidades de propietarios deberían seguir siempre el siguiente patrón:

  • Un desglose de todos los gastos de forma individualizada, agrupados por conceptos y encuadrados en los diferentes grupos de reparto existentes.
  • Un desglose económico de forma proporcional de los gastos, así como de los ingresos satisfechos por los propietarios, reflejando la diferencia existente entre gastos e ingresos de forma individualizada por cada departamento de la comunidad.

Decimos esto por que es habitual que en las liquidaciones que presentan las comunidades de propietarios que no tienen administrador sólo se detallan los gastos realizados y los ingresos percibidos de forma global, reflejando el saldo resultante que debe coincidir con el saldo existente en la cuenta bancaria de la comunidad.

Hay que señalar que este sistema no es correcto, ya que se obvian los grupos de reparto, los ingresos individuales de cada departamento y, por lo tanto, el saldo individual de cada uno de ellos.

Es un sistema más simple y sencillo de comprender para los propietarios, pero ello no quiere decir que sea correcto.

Cuando los administradores de fincas en Barcelona realizamos la reunión ordinaria anual y tratamos el punto de la liquidación de cuentas, muchas veces nos percatamos que muchos propietarios no entienden el contenido de la liquidación, pero no preguntan sus dudas por temor a que creen que harán el ridículo o sobretodo al qué pensarán de uno el resto de los propietarios que, aunque no lo parezca, seguramente la mayoría se encuentren en la misma situación.

De esta forma, muchas veces quedan dudas sin resolver y el propietario se va a su casa al concluir la reunión con la sensación errónea de que las cuentas que ha presentado el administrador de fincas no son correctas.

Aunque los administradores de fincas en Barcelona siempre intentamos que todas las dudas sobre las liquidaciones o sobre cualquier tema que se trate en una reunión queden resueltas y despejadas, el silencio de los propietarios no ayuda a nuestra labor.

Como hemos indicado anteriormente, la liquidación de cuentas debería seguir siempre un mismo patrón.

Por un lado, tenemos el desglose de los gastos satisfechos durante el ejercicio, que debe estar agrupado por los diferentes conceptos: electricidad escalera, ascensor, limpieza, seguro, antena, portero electrónico, extintores, etc. y a su vez, deben estar encuadrados en los diferentes grupos de reparto que tenga establecidos la comunidad de propietarios: Por coeficiente, a partes iguales, etc.

De esta forma, tendremos importes subtotales por cada grupo cuya suma nos dará el total de gastos del ejercicio.

Posteriormente, se deben repartir los subtotales de cada grupo de forma proporcional entre los departamentos de la comunidad.

Así obtendremos la parte proporcional total de gastos que corresponde a cada departamento.

Hasta aquí, todo correcto, pero ahora debemos saber que cuotas ha pagado cada departamento durante el ejercicio y hacer la diferencia con la parte proporcional de gastos.

Al final tendremos un saldo resultante del departamento que puede ser negativo (ha habido más gastos que ingresos) o positivo (ha habido más ingresos que gastos).

Y esta es en definitiva una liquidación de cuentas de una comunidad de propietarios confeccionada de forma correcta en base a lo indicado en la ley de propiedad horizontal.

Cualquier otro sistema que se lleve a cabo será incorrecto y podrá causar problemas en el futuro dentro de la comunidad de propietarios.

Por ello, es muy importante que la gestión y la administración de una comunidad esté en manos del profesional adecuado, que será quien podrá resolver todas las dudas que se presenten, si el propietario así lo requiere.

Ejemplos de liquidaciones de gastos e ingresos de una comunidad de propietarios.

Hay que tener en cuenta que es muy posible que una comunidad de propietarios no tenga una única liquidación de cuentas, sino varias.

Veamos un ejemplo:

Imaginemos que una comunidad de propietarios que, aparte de las cuotas de gastos ordinarios (provisiones de fondos), también está recaudando un fondo para acometer obras futuras.

En este caso, es fundamental separar los fondos ordinarios de los fondos extraordinarios (obras) para mayor claridad de los propietarios.

Por lo tanto, se deberán de efectuar dos liquidaciones separadas:

  • Liquidación de los gastos ordinarios que incluya los gastos periódicos y recurrentes de la comunidad (electricidad, ascensor, limpieza, etc.) y los recibos ordinarios pagados por los vecinos.
  • Liquidación del fondo de obras que incluya los gastos extras de obras y las derramas de fondo de obras que hayan pagado los vecinos.

De esta forma, todos los propietarios podrán saber la situación de los fondos ordinarios y los fondos extraordinarios.

Unificar ambos fondos es un error, porque los fondos destinados para obras futuras se mezclan con los fondos ordinarios, por consiguiente los propietarios no conocen realmente la situación económica por separado.

Es fundamental que los propietarios sepan y entiendan en todo momento la situación económica de su comunidad de propietarios.

El asunto se complica cuando la comunidad de propietarios tiene una cuenta bancaria única a su nombre donde se ingresan las recaudaciones tanto de las provisiones de fondos (ordinarias) como las derramas especiales (extraordinarias).

Esto se debe a la desconfianza general que tienen algunas comunidades de propietarios hacia la figura del administrador de fincas, provocada por la mala praxis de algunos profesionales del sector que en el pasado han desprestigiado la profesión del administrador de fincas, llevándose literalmente los fondos de las comunidades que debían gestionar.

Por ello, y en el caso que una comunidad de propietarios tenga estos recelos, desde la administración de Finques Chicote pensamos que lo mejor es una separación de los fondos:

Los fondos ordinarios (el día a día de una comunidad) es gestionado por el administrador de fincas para hacer frente a los gastos recurrentes y periódicos que sufre la comunidad; y los fondos extraordinarios se ingresan en una cuenta bancaria a nombre de la comunidad de propietarios, en la que sólo disponen de firma mancomunada el presidente y vicepresidente de turno.

De esta forma, se minimizan los teóricos riesgos que puede suponer que el administrador de fincas sea el depositario único de todos los fondos.

Eso sí, para que el administrador pueda informar debidamente a los propietarios de todos los movimientos de dicha cuenta bancaria durante un ejercicio, la Junta deberá entregar anualmente al administrador un informe de los movimientos.

Y volviendo a las liquidaciones de cuentas, es muy importante que si un propietario tiene dudas de su contenido, previamente a la reunión de propietarios lo ponga en conocimiento del administrador para que éste pueda resolverlas, ya que resolver dudas o consultas de aspecto económico en medio de una reunión de propietarios puede ser bastante farragoso, y más si se da el caso que hayan propietarios que no entiendan una liquidación de cuentas y siembren la duda en medio de una reunión al resto de propietarios, lo cual puede provocar un efecto negativo, así como la percepción errónea por parte de los demás de que la liquidación es incorrecta cuando realmente esto no es cierto.

Aunque estos propietarios no tengan razón en sus argumentos, es muy posible que el resto de los vecinos les crean y generen artificialmente un clima de desconfianza.

En resumen, si eres propietario de una comunidad de propietarios y tienes dudas respecto a la liquidación o liquidaciones de cuentas que presente tu administrador de fincas, es muy importante que días antes de la reunión le pidas que te aclare los puntos que no entiendas.

Siempre es mejor hablar de números de forma tranquila y sentado en un despacho que en medio de una reunión con muchos vecinos hablando al mismo tiempo.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Sabemos de la importancia que los propietarios entiendan las liquidaciones de cuentas que presentamos en las reuniones ya que en caso contrario, se pueden crear situaciones perjudiciales e innecesarias que injustificadamente pueden afectar a la relación con los propietarios.

En Finques Chicote estamos preparando un amplio dossier explicativo sobre la confección y desarrollo de una liquidación de cuentas a fin de que cualquier propietario pueda entender su contenido y, de esta forma, cuando asista a la próxima reunión de su comunidad, sea ésta administrada por Finques Chicote o por cualquier otro administrador de fincas, pueda sentirse más seguro a la hora de preguntarle al administrador cualquier duda que pueda surgir.

Reset password

Ingrese su dirección de correo electrónico y le enviaremos un enlace para cambiar su contraseña.

Comience con su cuenta

para guardar tus casas favoritas y más

Ingresa con e-mail

Comience con su cuenta

para guardar tus casas favoritas y más

Al hacer clic en el botón «INSCRIBIRSE», acepta los Condiciones de uso y Política de privacidad
Powered by Estatik