La ampliación de la vivienda sobre elementos comunes

La ampliación de la vivienda sobre elementos comunes es una de las cuestiones que causa más polémica en las comunidades de propietarios.

Ejemplos habituales de ello son:

  • Apropiación de parte de la terraza en pisos áticos para sumarla a la vivienda.
  • Ampliación de cocina y/o lavadero en pisos bajos/entresuelos a costa de parte del patio de luces.

Estos casos son los más frecuentes de ampliación de la vivienda sobre elementos comunes, ya que tanto la terraza de un ático como el patio de los pisos bajos son elementos comunes de use y disfrute privado.

Normalmente, el propietario de estas viviendas comete el error de pensar que al tener acceso exclusivo a la terraza y/o patio, este es de su propiedad.

Nada más lejos de la realidad. Dichos elementos son comunes, independientemente que el propietario de la vivienda tenga el acceso único.

Hay que destacar que el propietario solo tiene el uso y disfrute. Nada más y nada menos, porque el uso de la terraza y/o patio implica una responsabilidad por parte del propietario de un mantenimiento continuo que muchas veces no se produce.

Veamos que dicen al respecto de estas ampliaciones de la vivienda las leyes en Catalunya y en el resto de España.

Régimen jurídico de la propiedad Horizontal (Catalunya)

En este caso, hemos de fijarnos en el contenido del artículo 553-36, párrafo 4), que dice:

La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras.

Si analizamos el texto, observaremos que:

  1. La comunidad puede exigir la reposición a su estado original de cualquier elemento común alterado sin el consentimiento de esta. Por ejemplo, apropiarse de parte de la terraza para sumarla a la vivienda, ya que como hemos dicho, la terraza es un elemento común.
  2. Se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de la obra:
  • a) Es notoria, o sea, que es visible por parte del resto de vecinos.
  • b) No disminuye la solidez del edificio. En este caso, debería estar acreditado por técnico competente.
  • c) No supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de servidumbres.
  • d) Si la comunidad no se ha opuesto en el plazo de 4 años desde la finalización de las obras.

El apartado que nos interesa relacionado con el contenido de este artículo es el 2.c

Como vemos, el supuesto consentimiento que pueda dar la comunidad queda totalmente anulado, ya que cualquier ampliación de la vivienda sobre elementos comunes supone una ocupación de estos y, además, de forma evidente.

Ley de propiedad Horizontal (resto de España)

Aquí no existe un artículo o artículos tan concretos al respecto.

Entendemos que podríamos atenernos al contenido del artículo 7), párrafo 1) que dice:

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

No obstante, este artículo se refiere concretamente a los elementos privativos.

Consideramos que sería más correcto encuadrarlo en el artículo 9) párrafo 1), apartados a) y b), que dicen:

1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Si analizamos el texto, observaremos que no es tan explícito como el artículo de la ley en Catalunya. Se trata de un texto más genérico.

Hemos de recordar que la ley en Catalunya es mucho más reciente y se redactó en base a la ley nacional, intentando complementar las carencias de aquella y con un texto mucho más amplio.

Lo que es evidente es que ningún propietario puede apropiarse de ningún elemento común ni de parte de este.

En todo caso, precisaría del consentimiento y acuerdo de la comunidad, cuestión que nunca llega a producirse porque el propietario que pretende apropiarse en su beneficio de un elemento común (terraza, patio, etc.) nunca lo plantea a la comunidad en reunión.

Actuaciones a realizar en caso de infracción

Y ante una infracción de este tipo, ¿qué puede hacer la comunidad de propietarios?

Lo primero es requerir al propietario infractor, una vez detectado el problema, para que restituya el elemento común afectado a su estado original en un plazo de tiempo determinado.

En caso omiso, se deberá acordar en Junta la interposición de demanda judicial contra dicho propietario.

Llegado este caso, y como hemos indicado, la comunidad de propietarios tiene las más amplias garantías de obtener una sentencia favorable.

En Finques Chicote nos encontramos con situaciones como las descritas, en la gran mayoría de las comunidades de propietarios que administramos.

Muchas veces, se trata de ampliaciones de vivienda en terrazas de áticos efectuadas hace muchos años y ante las que las comunidades no actuaron en su momento.

Los problemas ante estas situaciones suceden cuando la zona del elemento común apropiado causa daños a terceros propietarios, como, por ejemplo, la apropiación de parte de la terraza de un ático.

Si la comunidad se ve obligada a la rehabilitación de la terraza, no le quedará más remedio al propietario de la vivienda de tener que eliminar el anexo realizado.

El resumen y consejo ante lo expuesto es que la comunidad de propietarios debe actuar de forma inmediata ante las situaciones de ampliación de la vivienda sobre elementos comunes.

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