La ampliación de la vivienda sobre elementos comunes
La ampliación de la vivienda sobre elementos comunes es una de las cuestiones que causa más polémica en las comunidades de propietarios.
Ejemplos habituales de ello son:
- Apropiación de parte de la terraza en pisos áticos para sumarla a la vivienda.
- Ampliación de cocina y/o lavadero en pisos bajos/entresuelos a costa de parte del patio de luces.
Estos casos son los más frecuentes de ampliación de la vivienda sobre elementos comunes, ya que tanto la terraza de un ático como el patio de los pisos bajos son elementos comunes de use y disfrute privado.
Normalmente, el propietario de estas viviendas comete el error de pensar que al tener acceso exclusivo a la terraza y/o patio, este es de su propiedad.
Nada más lejos de la realidad. Dichos elementos son comunes, independientemente que el propietario de la vivienda tenga el acceso único.
Hay que destacar que el propietario solo tiene el uso y disfrute. Nada más y nada menos, porque el uso de la terraza y/o patio implica una responsabilidad por parte del propietario de un mantenimiento continuo que muchas veces no se produce.
Veamos que dicen al respecto de estas ampliaciones de la vivienda las leyes en Catalunya y en el resto de España.
Régimen jurídico de la propiedad Horizontal (Catalunya)
En este caso, hemos de fijarnos en el contenido del artículo 553-36, párrafo 4), que dice:
La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras.
Si analizamos el texto, observaremos que:
- La comunidad puede exigir la reposición a su estado original de cualquier elemento común alterado sin el consentimiento de esta. Por ejemplo, apropiarse de parte de la terraza para sumarla a la vivienda, ya que como hemos dicho, la terraza es un elemento común.
- Se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de la obra:
- a) Es notoria, o sea, que es visible por parte del resto de vecinos.
- b) No disminuye la solidez del edificio. En este caso, debería estar acreditado por técnico competente.
- c) No supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de servidumbres.
- d) Si la comunidad no se ha opuesto en el plazo de 4 años desde la finalización de las obras.
El apartado que nos interesa relacionado con el contenido de este artículo es el 2.c
Como vemos, el supuesto consentimiento que pueda dar la comunidad queda totalmente anulado, ya que cualquier ampliación de la vivienda sobre elementos comunes supone una ocupación de estos y, además, de forma evidente.
Ley de propiedad Horizontal (resto de España)
Aquí no existe un artículo o artículos tan concretos al respecto.
Entendemos que podríamos atenernos al contenido del artículo 7), párrafo 1) que dice:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
No obstante, este artículo se refiere concretamente a los elementos privativos.
Consideramos que sería más correcto encuadrarlo en el artículo 9) párrafo 1), apartados a) y b), que dicen:
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Si analizamos el texto, observaremos que no es tan explícito como el artículo de la ley en Catalunya. Se trata de un texto más genérico.
Hemos de recordar que la ley en Catalunya es mucho más reciente y se redactó en base a la ley nacional, intentando complementar las carencias de aquella y con un texto mucho más amplio.
Lo que es evidente es que ningún propietario puede apropiarse de ningún elemento común ni de parte de este.
En todo caso, precisaría del consentimiento y acuerdo de la comunidad, cuestión que nunca llega a producirse porque el propietario que pretende apropiarse en su beneficio de un elemento común (terraza, patio, etc.) nunca lo plantea a la comunidad en reunión.
Actuaciones a realizar en caso de infracción
Y ante una infracción de este tipo, ¿qué puede hacer la comunidad de propietarios?
Lo primero es requerir al propietario infractor, una vez detectado el problema, para que restituya el elemento común afectado a su estado original en un plazo de tiempo determinado.
En caso omiso, se deberá acordar en Junta la interposición de demanda judicial contra dicho propietario.
Llegado este caso, y como hemos indicado, la comunidad de propietarios tiene las más amplias garantías de obtener una sentencia favorable.
En Finques Chicote nos encontramos con situaciones como las descritas, en la gran mayoría de las comunidades de propietarios que administramos.
Muchas veces, se trata de ampliaciones de vivienda en terrazas de áticos efectuadas hace muchos años y ante las que las comunidades no actuaron en su momento.
Los problemas ante estas situaciones suceden cuando la zona del elemento común apropiado causa daños a terceros propietarios, como, por ejemplo, la apropiación de parte de la terraza de un ático.
Si la comunidad se ve obligada a la rehabilitación de la terraza, no le quedará más remedio al propietario de la vivienda de tener que eliminar el anexo realizado.
El resumen y consejo ante lo expuesto es que la comunidad de propietarios debe actuar de forma inmediata ante las situaciones de ampliación de la vivienda sobre elementos comunes.
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Buenas tardes, antes de nada gracias por el articulo.
Mi pregunta es la siguiente: Mi propiedad es un bajo con terraza de uso privativo (así lo dicen los estatutos). Dicha terraza dispone de una habitación anexa con puerta corredera a la que solamente yo tengo acceso cruzando la terraza. Dicha habitación no aparece especificada en las escrituras ni en los estatutos comunitarios. Yo aseguraría que fue construida en el mismo momento que se construyó la finca, pero no lo puedo comprobar.
El hecho es que me dispongo a vender el piso y la inmobiliaria me recomienda registrar esa habitación porque, a la posible compradora, le da miedo que algún vecino se la haga retirar. He pedido al ayuntamiento consultar el expediente de obra de la finca, pero van a tardar mucho y no se si allí veré algo. Puede que ese habitáculo sea también comunitario? Debería pedir a la comunidad que lo incluyera en los estatutos? gracias!
Buenos días: Imagino que esa habitación se construyó por parte de algun propietario en un momento determinado, por lo que si la comunidad de propietarios no ha dicho anda estos años, dicho elemento queda como parte de la vivienda. Respecto a registrar la habitación, eso supone una variación de la escritura de obra nueva y le exigiran seguramente la unanimidad de todos los propietarios. Si ese habitáculo fuera comunitario, debería constar en dicha escritura pero ya me indica que no es así, por lo que entonces no lo es. Si quiere estar más segura, consúltelo con los vecinos de su comunidad. Saludos.
Buenos días, tengo un piso en un edificio que tiene forma de pirámide lo que hace que los pisos mas bajos tengan una parte vacía en la parte trasera del piso (que no da a la calle). Solo puedo acceder yo a mi piso y la obra no perjudica en nada a la comunidad ya que es un espacio que esta totalmente vacío sin posibilidad de paso por parte de los vecinos. Hay alguna forma de que pueda ampliar mi piso con este espacio vacío? lógicamente si pidiera permiso a la Comunidad me lo denegarían. Muchas gracias!!
En relación a lo que nos consulta, el hecho de que haya un espacio vacío en la parte trasera de su vivienda y al que solo puede acceder Ud., no significa que pueda tomar posesión de este sin más.
Por lo tanto, si su intención es ganar ese espacio para su vivienda tiene que someterlo a decisión de la comunidad de propietarios.
Es indiferente que sea un espacio sin utilidad al que solo puede tener acceso Ud. Ese espacio se considera un elemento común y ningún propietario puede apropiarse del mismo sin la autorización de la comunidad de propietarios.
Los pasos a seguir para ello son:
– Transmitir al presidente y/o Administrador su propuesta de adquirir ese espacio vacío.
– Tratar el tema en una reunión monográfica al efecto.
– Dicha propuesta se considera como una desafectación de una zona común por lo que las mayorías necesarias dependerán de donde este ubicada su comunidad de propietarios. Si es en Cataluña, serán precisos los votos de las 4/5 partes de propietarios y coeficientes. Y si es en el resto de España será necesaria la unanimidad.
– Aparte, un técnico debe calcular la superficie y asignar un coeficiente a dicho espacio que, en el caso que los propietarios acepten su propuesta, se sumaría al coeficiente de su vivienda.
– Y a su vez, dicho coeficiente se debería restar proporcionalmente del resto de departamentos a fin de que todos los coeficientes sumen 100%.
– Ello implicará tener que hacer una modificación en el registro de la propiedad correspondiente.
– Finalmente, la comunidad le puede solicitar un importe por la entrega de ese espacio, por lo que entonces estaríamos ante una desafectación y venta de un espacio común.
Como podrá comprobar, no es un trámite sencillo si se hace de forma legal. Cualquier otro trámite que haga, como apropiarse del espacio sin más, podrá conllevar una demanda de la comunidad de propietarios contra Ud.