Las comunidades de propietarios son espacios en los que conviven múltiples personas con diferentes estilos de vida, hábitos y necesidades.
Esta convivencia puede generar conflictos cuando uno de los propietarios lleva a cabo actividades que afectan a los demás. En este contexto, cobra especial relevancia el concepto de “inmisiones”, entendidas como aquellas emisiones de elementos físicos, químicos o sensoriales que traspasan los límites de una propiedad e interfieren en otra.
Estas inmisiones pueden ser legales o ilegales, dependiendo de su naturaleza, intensidad y el perjuicio que ocasionen.
¿Qué son las inmisiones?
En el ámbito jurídico, las inmisiones se refieren a interferencias materiales provenientes de una propiedad vecina que afectan a otro, sin necesidad de que haya contacto físico directo entre ambos.
Estas pueden consistir en:
- Ruidos excesivos.
- Olores desagradables.
- Vibraciones o impactos.
- Humo o gases.
- Contaminación visual o lumínica.
- Radiaciones o campos electromagnéticos.
- Animales molestos.
La regulación de estas situaciones se encuentra principalmente en el Código Civil, en concreto en los artículos 590 y siguientes, así como en la Ley de Propiedad Horizontal, especialmente cuando se trata de comunidades de propietarios.
Inmisiones legales
Se consideran legales aquellas inmisiones que, aunque puedan causar cierta incomodidad, se suponen tolerables dentro del marco de la convivencia normal.
Para que una inmisión se considere legal, debe cumplir los siguientes requisitos:
- Ser conforme a la normativa vigente (por ejemplo, cumplir con los límites de ruido establecidos por las ordenanzas municipales).
- No exceder la normal tolerancia que exige la vida en comunidad, atendiendo a criterios de razonabilidad y costumbre.
- Tener una finalidad legítima, como el ejercicio de una actividad profesional o doméstica habitual.
Un ejemplo típico sería el ruido moderado generado por niños jugando en horario diurno, o los olores de una cocina funcionando dentro de un restaurante legalmente establecido.
Inmisiones ilegales
Por el contrario, se consideran ilegales aquellas inmisiones que superan los límites de lo que se puede razonablemente soportar o que incumplen normas concretas.
Estas suelen ser las que provocan un perjuicio significativo o reiterado, y pueden dar lugar a acciones legales por parte de los vecinos afectados.
Entre los casos más comunes de inmisiones ilegales encontramos:
- Ruidos constantes o en horario nocturno que perturban el descanso (fiestas, música alta, bricolaje fuera de horario, centrifugación de la lavadora, etc.).
- Humo o gases tóxicos provenientes de una chimenea o caldera defectuosa.
- Vibraciones causadas por maquinaria o actividades industriales no permitidas.
- Olores persistentes e invasivos como los generados por basura acumulada, animales mal cuidados o actividades industriales.
Marco legal aplicable:
En España, el tratamiento legal de las inmisiones se basa principalmente en tres pilares:
- Código Civil: El artículo 590 establece que ningún propietario puede efectuar en su finca actividades que causen perjuicio a la finca vecina, más allá de lo que sea tolerable. Este principio es aplicable tanto en el ámbito urbano como rural.
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Regula las relaciones entre propietarios en un edificio o conjunto residencial. El artículo 7.2 LPH Estatal establece que ningún propietario puede realizar en su vivienda o local actividades prohibidas en los estatutos o que resulten dañosas para la finca o molestas para los vecinos.
En Cataluña se aplica el marco normativo del Código Civil Catalán que en su artículo 553-40 indica:
- Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.
- La presidencia de la comunidad, si se hacen las actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las haga que deje de hacerlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes de dicho elemento privativo la acción para hacerla cesar, que debe tramitarse de acuerdo con las normas procesales correspondientes. Una vez presentada la demanda, que ha de acompañarse del requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial tendrá que adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, el cese inmediato de la actividad prohibida.
- Normativa autonómica y municipal: Muchas comunidades autónomas y ayuntamientos tienen ordenanzas específicas sobre ruidos, salubridad, medio ambiente y convivencia vecinal, que establecen límites cuantificables y procedimientos sancionadores.
¿Qué hacer ante una inmisión ilegal?
Cuando un propietario sufre una inmisión que considera ilegal, debe seguir una serie de pasos para su resolución:
- Intentar una solución amistosa: Es recomendable iniciar un diálogo con el causante de la molestia. Muchas veces, la situación puede resolverse con una conversación cordial.
- Ponerlo en conocimiento de la comunidad: Si la inmisión persiste, se puede acudir al presidente de la comunidad o al administrador para que intervengan.
- Reunión de propietarios: La comunidad puede acordar en junta iniciar acciones legales contra el infractor, especialmente si su conducta contraviene los estatutos o el reglamento de régimen interno.
- Demanda judicial: Como último recurso, se puede acudir a los Tribunales de Justicia, aportando pruebas como mediciones acústicas, informes técnicos, testigos o grabaciones de video o audio. La demanda puede solicitar el cese de la actividad y una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Conclusión:
Las inmisiones son una fuente habitual de conflicto en las comunidades de propietarios, pero también son un aspecto regulado con claridad por el ordenamiento jurídico español.
Saber distinguir entre inmisiones legales e ilegales, y actuar con proporcionalidad y dentro del marco legal, es fundamental para proteger los derechos propios sin vulnerar los ajenos.
La clave está en el equilibrio entre la libertad individual y la convivencia armónica dentro de un entorno compartido.