Cuando compramos una vivienda en una comunidad de propietarios, no solo adquirimos un piso o un local: también pasamos a formar parte de una organización con sus propias normas o reglas.
Muchas de esas reglas pueden estar recogidas en unos Estatutos de la comunidad.
No obstante, surge una duda muy habitual: ¿qué sucede si esos Estatutos no están inscritos en el Registro de la Propiedad? ¿Estoy obligado a cumplirlos igualmente?
Qué son los Estatutos de la Comunidad
Podríamos decir que los Estatutos son como la “constitución” de la comunidad de propietarios.
No se limitan a repetir lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal, sino que van más allá, regulando cuestiones específicas de cada edificio.
En ellos pueden aparecer temas como:
- Cómo se reparten ciertos gastos.
- Normas de uso de zonas comunes.
- Restricciones de actividades (por ejemplo, prohibir destinar los pisos a oficinas o a alquiler turístico).
- Organización de servicios compartidos.
En resumen, son el marco de convivencia que da personalidad a esa comunidad de propietarios en concreto.
La inscripción en el Registro de la Propiedad: por qué es tan importante
La ley prevé que estos estatutos se incorporen al título constitutivo de la propiedad horizontal y se inscriban en el Registro de la Propiedad. El motivo es para que todos los posibles compradores de un piso conozcan de antemano esas normas. El Registro de la Propiedad funciona como una ventanilla pública: lo que figura allí se presume conocido por cualquiera que consulta. Por eso, si los Estatutos están inscritos, cualquier nuevo propietario queda vinculado, aunque no los haya leído personalmente. El problema aparece cuando los Estatutos nunca se inscribieron: ¿puede la comunidad exigir su cumplimiento a quien compra un inmueble de buena fe?
Qué dice la jurisprudencia
Los tribunales, y especialmente el Tribunal Supremo, han resuelto esta cuestión varias veces. Su conclusión es clara:
- Si los Estatutos no están inscritos, no obligan a un nuevo propietario que compra de buena fe.
- Sí obligan, en cambio, cuando ese comprador conocía su existencia y contenido en el momento de adquirir la vivienda.
Es decir, la inscripción es la garantía para que las limitaciones y normas de los Estatutos sean efectivas frente a terceros.
Si los Estatutos establecen restricciones importantes, como prohibir un uso turístico de la propiedad y no está inscrito, un adquirente que no lo sabía podría ejercer ese derecho sin que la comunidad tenga fuerza jurídica para oponerse.
¿Qué pasa en la práctica?
Veamos algunos de los escenarios más habituales:
- Estatutos inscritos en el Registro: el nuevo propietario queda siempre vinculado.
- Estatutos no inscritos, comprador sin conocimiento: no vinculan; el propietario puede usar el inmueble sin esas limitaciones.
- Estatutos no inscritos, pero el comprador estaba informado: en ese caso sí vinculan, porque no puede alegar desconocimiento.
Además, como ya hemos indicado en anteriores artículos, no hay que confundir los Estatutos con los Reglamentos de Régimen Interior.
Estos últimos son acuerdos sobre la convivencia diaria de los vecinos. Aunque no estén inscritos, son obligatorios desde que entras a formar parte de la comunidad, porque derivan de acuerdos válidos de la junta de propietarios.
Ejemplos concretos
Pongamos un ejemplo muy común: prohibir en los Estatutos los pisos turísticos.
- Si la comunidad tiene esa cláusula inscrita en el Registro, el nuevo propietario no podrá destinar su vivienda a AirBnB, por ejemplo, aunque esa fuese su intención inicial.
- Si la prohibición no está inscrita, y el comprador no tenía forma de saberlo, la comunidad no podrá impedírselo.
- Pero si antes de comprar le enseñaron expresamente los Estatutos y ello se puede acreditar, entonces estará obligado a cumplirlos, aunque no figure en el Registro de la Propiedad.
Consejos prácticos
Para evitar conflictos, tanto las comunidades de propietarios como los compradores deberían tomar precauciones:
- Para la comunidad:
- Revisar si los Estatutos están inscritos.
- Si no lo están, acudir a un notario para otorgar escritura pública y registrarlos.
- Esto dará seguridad y hará que las normas realmente obliguen a futuros propietarios.
- Para los compradores:
- No quedarse solo con lo que diga el Registro de la Propiedad. Pedir expresamente a la comunidad o al administrador una copia actualizada de los Estatutos.
- Preguntar si existen Reglamentos Internos.
- Así conocerán desde el principio las normas a las que han de estar sujetos.
Conclusión
La respuesta a la pregunta inicial es sencilla: los Estatutos de la comunidad no vinculan a terceros adquirentes de buena fe si no están inscritos en el Registro de la Propiedad. Solo obligarán cuando estén debidamente inscritos o si el comprador conocía esas normas antes de adquirir la vivienda. Por eso, para las comunidades de propietarios, inscribir sus Estatutos no es una mera burocracia: es la única manera de garantizar que sus normas se apliquen a todos los propietarios, actuales y futuros. Y para los adquirentes, informarse correctamente de la vida comunitaria es tan importante como mirar la hipoteca o las cargas del piso. Al fin y al cabo, comprar una vivienda en propiedad horizontal es también entrar a formar parte de una pequeña sociedad: cuanto más claras estén sus normas, menos sorpresas y conflictos habrá.