Hay ocasiones en que varias comunidades de propietarios comparten elementos comunes y conforman lo que se denomina una mancomunidad de propietarios o propiedad horizontal compleja.

Normalmente, estas diferentes comunidades forman parte de una única escritura de obra nueva y división horizontal donde cada entidad registral (locales y viviendas) tienen dos cuotas o coeficientes: una para su propia comunidad y otra para la mancomunidad.

Cada una de estas comunidades (o subcomunidades) funciona de forma independiente del resto, pero al tener elementos compartidos, el mantenimiento y reparación de estos se asume de forma proporcional entre las diferentes subcomunidades.

No obstante, es posible que haya diferentes comunidades de propietarios que compartan ciertos elementos comunes y que no formen una mancomunidad.
En estos casos, ¿qué ocurre si se debe realizar una reparación de un elemento común compartido? ¿Están obligadas todas las comunidades a participar? ¿Es necesario formar una mancomunidad para ello?

Todas estas cuestiones vienen al caso de una interesante consulta que nos han formulado recientemente al respecto:

Tenemos cuatro comunidades de propietarios que comparten un patio con una arqueta común que recoge las aguas residuales de todas las comunidades.
Según la consulta, es necesaria la reparación de dicha arqueta por así exigirlo la red de abastecimiento de aguas bajo amenaza de sanción, pero dos comunidades se niegan a participar si antes no se crea una mancomunidad de propietarios, y las otras dos comunidades se niegan a formar una mancomunidad.

Vamos a analizar las cuestiones planteadas.

Son cuatro comunidades de propietarios que comparten un patio y una arqueta que recoge las aguas residuales de todas ellas.
Al parecer, hasta ahora todas las comunidades han funcionado de forma independiente sin relacionarse unas con otras.
Pero un problema surgido en la arqueta común de obligada reparación ha creado un conflicto entre ellas, ya que dos exigen que se forme una mancomunidad para participar en la reparación y las otras dos no quieren crear una mancomunidad.

Surgen varias preguntas:

  • ¿Es obligatorio formar una mancomunidad de propietarios entre varias comunidades si se comparten elementos comunes?
    La respuesta es que NO es obligatorio, pero SÍ muy aconsejable. Si se comparten varios elementos comunes entre diferentes comunidades de propietarios, lo suyo sería crear una mancomunidad, ya que como indicábamos antes, seguramente comparten la misma escritura de obra nueva y división horizontal.
  • Si no se forma la mancomunidad y surge un problema en un elemento común compartido, ¿están obligadas las diferentes comunidades de propietarios a participar en su reparación?
    La respuesta es que SÍ, ya que como vemos en el caso de la consulta, hay una arqueta que recoge las aguas de las cuatro comunidades, por lo que todas ellas son responsables de su reparación.

Es la misma situación que se puede dar en una única comunidad de propietarios en relación, por ejemplo, con el albañal que recoge todas las aguas del edificio. Todos los propietarios deben participar en su reparación si es necesario.
Por lo tanto, independientemente de que este constituida una mancomunidad de propietarios o no, si hay algún elemento común que es compartido por diferentes comunidades de propietarios y es necesaria su reparación, todas las comunidades deberán participar de acuerdo con su parte proporcional.
Y no sirve alegar la necesidad de crear la mancomunidad para participar en el arreglo o negarse a formar la mancomunidad.

En ambos casos suena a excusa para no participar en el arreglo, por lo que, si no se realiza el mismo y finalmente hay una sanción de la red de abastecimiento de aguas, todas las comunidades de propietarios en cuestión deberán de asumir la sanción, prueba evidente que es responsabilidad de todas ellas subsanar el problema.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 y administramos comunidades de propietarios y mancomunidades en Barcelona y en su área metropolitana. Administramos tanto mancomunidades de propietarios constituidas y comunidades de propietarios que comparten elementos comunes. En todos los casos, cualquier reparación de un elemento común compartido, es sufragada por todas las comunidades que lo comparten.

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