Comprar una vivienda de obra nueva es la ilusión de muchas personas que quieren estrenar su hogar desde el primer momento. Además, por mucho que comprobemos el estado de una vivienda, siempre una vivienda más antigua tendrá, a priori, más problemas que una de nueva construcción, ya que existen unas garantías específicas establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación para cualquier defecto en las viviendas de obra nueva.

Sin embargo, a veces este concepto de obra nueva es un poco difuso y podemos encontrarnos con viviendas que supuestamente son nuevas pero que a ojos de la ley no lo son.

En Finques Chicote te explicamos cuál es el concepto de obra nueva.

Lo normal es pensar que una vivienda nueva es aquella donde no haya vivido nadie, pero esto no es del todo cierto, y no todas las viviendas que se estrenan se pueden considerar viviendas nuevas.

Este dato es importante, sobre todo, a la hora del pago de los impuestos, ya que a una vivienda nueva le corresponde el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), mientras que una vivienda que no se considera nueva tributará por el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Una vivienda de obra nueva es la que se adquiere directamente al promotor una vez se ha terminado su construcción o rehabilitación, y para ello, el técnico acreditado tiene que expedir el certificado de fin de obra. Con la excepción de que haya sido habitada de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por otros inquilinos.

Pero ¿qué ocurre si una vez terminada la construcción el promotor alquila las propiedades? Y en ese caso, ¿si decide a posteriori ponerlas en venta qué pasaría?

Se pueden dar dos supuestos:

  • Que el antiguo arrendatario compre el inmueble, y en este caso se consideraría una casa nueva de primera entrega, por lo que le correspondería el IVA.
  • Que lo compre una persona que no ha sido inquilino previamente en dicho inmueble, y entonces se consideraría vivienda de segunda mano y habría que pagar el ITP.

En resumen, y para poder dar respuesta a la pregunta que titula al presente artículo, hemos de diferenciar entre si el inmueble ha sido utilizado o alquilado menos de dos años o más de dos años: En el supuesto de que se alquile por un periodo inferior a dos años, se considerará como de obra nueva. También tiene la misma consideración si se utiliza directamente por el promotor para fines propios, siempre y cuando se utilice por un periodo no superior a dos años. En el supuesto de que la vivienda se alquile durante dos años o más, si el comprador del inmueble no es un tercero, entonces se considerará segunda transmisión por lo que tributará por ITP. Sin embargo, si pese a haber transcurrido dos años o más el adquirente es el inquilino, entonces se considerará la compra como obra nueva, por lo que le tocará tributar por IVA.

 

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