En el caso de detectar defectos de construcción tras haber comprado una propiedad de obra nueva, es fundamental conocer los plazos y la forma adecuada para presentar una reclamación. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en España establece un marco legal que protege a los compradores de viviendas frente a defectos constructivos. En Finques Chicote te explicamos los plazos y la forma de reclamar los defectos de construcción en obra nueva.
Plazos para reclamar defectos de construcción en obra nueva:
- La Ley de Ordenación de la Edificación establece un plazo de un año a partir de la recepción de la vivienda para que el comprador pueda reclamar defectos de acabado o terminación. Pueden ser daños en armarios de cocina, embaldosados, parqué, tarimas, cristales, pintura, griferías, etc. así como azulejos rotos, zócalos sueltos, una puerta o ventana que no cierra, etc. Son defectos que podemos considerar leves y, por lo general, de fácil reparación. Este tipo de defectos es conveniente documentarlos antes de ocupar la vivienda (tomar fotografías de la vivienda vacía es una buena opción que no supone coste alguno), pues en otro caso es muy probable que los responsables achaquen los mismos a la propia negligencia del propietario o incluso a daños acaecidos durante la mudanza (rayas en el parqué, desconchón en la pared, etc.).
- Para defectos que afecten a la funcionalidad y a la habitabilidad del inmueble, la Ley de Ordenación de la Edificación establece un plazo de reclamación de tres años a partir de la recepción de la vivienda. Desgraciadamente estos son sin lugar a dudas los defectos constructivos más habituales y desde luego los más problemáticos. Corresponden a filtraciones, problemas de estanqueidad, humedades, grietas, mal funcionamiento de la caldera, falta de confort térmico en la vivienda, consumos energéticos excesivos, etc. Esta tipología de defectos no suelen ponerse de manifiesto hasta pasado un tiempo porque surgen con el uso de la vivienda, y sin duda son la predominante en las demandas judiciales por defectos de construcción.
- En caso de defectos relacionados con la seguridad y estabilidad del edificio debido a errores de proyecto, la Ley de Ordenación de la Edificación establece un plazo de responsabilidad de diez años a partir de la recepción de la obra. Estos defectos serían aquellos que inciden gravemente en elementos estructurales de la edificación (cimientos, forjados, vigas, pilares, etc.) y que además ponen en riesgo su correcta estabilidad. Por suerte este tipo de defectos son poco habituales y son los únicos cubiertos por lo que se conoce como Seguro Decenal de Daños a la Edificación.
Cómo reclamar defectos de construcción en obra nueva:
- Notificación fehaciente por escrito: si se detectan defectos de construcción en el plazo correspondiente, es importante notificar al promotor o constructor por escrito (burofax). La notificación debe ser clara y detallada, especificando los defectos encontrados y solicitando su corrección.
- Informe técnico: es aconsejable obtener un informe técnico de un profesional cualificado (perito) que detalle los defectos de construcción encontrados y su posible causa. Este informe puede servir como respaldo en caso de una futura reclamación judicial.
- Mediación y arbitraje: en algunos casos, es posible que el comprador y el promotor o constructor lleguen a un acuerdo de manera amistosa. Si no es así, se puede recurrir a la mediación o el arbitraje para resolver el conflicto sin tener que acudir a un proceso judicial.
- Demanda judicial: si no se llega a una solución mediante la mediación o el arbitraje, el comprador puede presentar una demanda judicial para reclamar la reparación de los defectos de construcción y, en su caso, una indemnización por los daños y perjuicios causados.
En conclusión, para reclamar defectos de construcción en una vivienda de obra nueva, es esencial conocer los plazos establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación y notificar por escrito a la parte responsable. Contar con el respaldo de un informe técnico puede ser de gran ayuda en el proceso de reclamación. Siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de la construcción para proteger los derechos del comprador y asegurarse de que se cumplan las obligaciones del promotor o constructor.