¿Cómo es el reparto de gastos estructurales en una mancomunidad? Normalmente, las comunidades de propietarios están formadas por un único edificio que suele tener locales, viviendas, y a veces, un garaje en el sótano.

Pero hay otros casos en los que hay varios edificios que forman lo que se denomina una mancomunidad de propietarios, ya que comparten diferentes elementos comunes entre ellos, como jardines, piscina, etc.

El reparto de gastos en una comunidad simple suele ser sencillo ya que se calcula mediante el coeficiente de propiedad de los diferentes departamentos que la integran y que suman el 100%.

La cosa se complica cuando se trata del reparto de gastos en una mancomunidad. 

Información a tener en cuenta

En una mancomunidad, tenemos una sola escritura de obra nueva y división horizontal que incluye el garaje (si lo hay) y los departamentos que integran los distintos edificios superiores.

También tendremos que cada departamento tiene asignados dos tipos de coeficientes: uno respecto a la mancomunidad y otro respecto a su propio edificio.

Lo habitual es que todos los departamentos tengan dos coeficientes, excepto el garaje que tendrá un único coeficiente mancomunado, aunque a veces es posible que los locales también tengan un único coeficiente mancomunado.

Por lo que respecta a los gastos propios de cada edificio de la mancomunidad, no hay problema, ya que cada uno de ellos administra y gestiona sus propios gastos (electricidad, agua, ascensor, limpieza, antena, interfonos, etc.)

La complicación suele ocurrir cuando cualquier edificio de la mancomunidad tiene que afrontar un gasto estructural, como la rehabilitación de la fachada y en la mancomunidad existe un garaje.

Esto supone que deberemos saber cómo repartir el coste de los posibles gastos estructurales que tengan los diferentes edificios superiores teniendo en cuenta la parte proporcional que deberá asumir el garaje.

Para verlo mejor, pondremos dos ejemplos de reparto de un gasto estructural. Uno en una comunidad simple y otro en una mancomunidad:

Ejemplo 1: Comunidad simple

Tenemos un edificio formado por un garaje, 2 locales y 20 viviendas cuyos coeficientes suman el 100%.

El garaje tiene un coeficiente de propiedad del 20% y el resto de departamentos (locales y viviendas) el 80% restante.

Los locales tienen cada uno un 10 % de coeficiente y cada una de las 20 viviendas tiene un 3% de coeficiente.

Por lo tanto, el resumen de coeficientes sería:

  • Garaje: 20%
  • 2 locales: 20% (10% cada uno)
  • 20 viviendas: 60% (3% cada una)

El edificio rehabilita la fachada principal con un coste económico de 50.000 €.

Por lo tanto, el reparto proporcional de dicho coste sería:

  • Garaje: 10.000 €
  • 2 locales: 10.000 € (5.000 € cada local)
  • 20 viviendas: 30.000 € (1.500 € cada vivienda)

Como vemos, se trata de un reparto sencillo.

Ejemplo 2: Mancomunidad

Tenemos una mancomunidad formada por un garaje y 3 edificios superiores.

Cada edificio tiene 2 locales y 20 viviendas.

En total tenemos 67 departamentos.

Los locales y viviendas tienen dos tipos de coeficientes:

  • Uno respecto al total de la mancomunidad
  • Otro respecto a su propia subcomunidad

El garaje tiene un único coeficiente del 10%. Los edificios superiores a los que denominaremos A-B-C tienen cada uno el 30% de coeficientes respecto a la mancomunidad, por lo que sumando los mismos junto con el coeficiente del garaje nos da el 100% de coeficiente de la mancomunidad.

  • Garaje: 10%
  • Edificio A: 30%
  • Edificio B: 30%
  • Edificio C: 30%

En las normas de la mancomunidad esta fijado que cada edificio asumirá el coste de sus propios arreglos estructurales y el garaje deberá participar de acuerdo a su coeficiente (10%) en los gastos estructurales de cada edificio.

Cada edificio tiene los siguientes coeficientes respecto a la mancomunidad:

  • 2 locales: 10% (5% cada uno)
  • 20 viviendas: 20% (1% cada una)

La suma nos da 30% que es el coeficiente global de cada edificio respecto a la mancomunidad.

Imaginemos que el edificio -A- rehabilita su fachada con un coste económico de 50.000 €.

En este caso, ¿qué parte proporcional deberá asumir el garaje y que parte el resto de los departamentos que forman el edificio -A-?

Si queremos calcular la parte proporcional mediante tantos por ciento al igual que en el caso de una comunidad simple, estaremos cometiendo un error por lo que respecta a la parte proporcional de los departamentos que integran el edificio -A-.

Como el garaje siempre debe pagar su parte proporcional respecto a su único coeficiente (10%), si aplicamos cálculos sobre tantos por ciento, los resultados serían los siguientes:

  • Garaje: 50.000 € x 10% = 5.000 €
  • 2 locales: 50.000 € x 5% = 2.500 € cada uno (5.000 €)
  • 20 viviendas: 50.000 € x 1% = 500 € cada una (10.000 €)

Si sumamos los diferentes totales de garaje, locales y viviendas, observaremos que nos da un total general de 20.000 € cuando el coste económico a repartir era de 50.000 €. 

¿Qué es lo que ha pasado?

Vemos que el garaje sí que asume su parte proporcional correcta (10%), pero no así los departamentos que integran el edificio -A-.

El error viene dado, como indicamos anteriormente, porque para hacer este cálculo no se pueden aplicar tantos por ciento.

Veamos como se debe hacer de forma correcta a fin de que tanto el garaje como los departamentos del edificio -A- paguen la parte proporcional que les corresponde:

El garaje tiene un 10% y se trata de un único coeficiente, por lo que su parte proporcional respecto a cualquier gasto estructural de los edificios superiores será siempre el 10%, tal y como hemos indicado.

No obstante, en el caso de esta mancomunidad, uno de los edificios no tiene él solo el 90% restante de coeficientes hasta llegar al 100% sino, como en este caso del edificio -A-, tiene un 30%.

Si sumamos el coeficiente del garaje y el coeficiente del edificio A tenemos un 40%, no el 100%.

Por ello, debemos hacer lo siguiente como norma general:

  1. Restar a 100 el coeficiente del garaje, en este caso, 10, por lo que nos quedan 90.
  2. Coger el coeficiente global del edificio en cuestión, en este caso 30, y aumentarlo de forma proporcional hasta que sume la cifra restante del punto anterior (90).
  3. De esta forma al final obtendremos el 100%, manteniendo el coeficiente del garaje (10%) y la proporción del resto de departamentos (90%).

Para verlo mejor, hagamos los cálculos con el ejemplo que hemos planteado:

  1. El edificio -A- tiene un coeficiente global de locales y viviendas del 30% respecto a la mancomunidad.
  2. Tenemos que aumentar estos coeficientes hasta el 90% de forma que se mantenga la misma proporción para cada departamento.
  3. De esta forma, al final tendremos el 10% del garaje y el 90% del edificio -A- que nos sumará el 100% que buscamos.

Estos son los coeficientes mancomunados:

  • 2 locales: 10% (5% cada uno).
  • 20 viviendas: 20% (1% cada una).

Para aumentarlos de forma proporcional deberemos aplicar una regla de tres simple:

  • Locales
    • (5 x 90) / 30 = 15% cada uno
  • Viviendas
    • (1 x 90) / 30 = 3% cada una

De esta forma, los coeficientes nos quedarán así:

  • 2 locales: 30% (15% cada uno).
  • 20 viviendas: 60% (3% cada una).

Y así vemos como el total nos da ahora un 90% calculado de forma proporcional para los departamentos del edificio -A- y que sumado al coeficiente del garaje (10%) nos da un 100%.

Contar con administrador de Fincas para el cálculo del reparto proporcional

Por lo tanto, el reparto proporcional del coste económico de la rehabilitación de la fachada principal del edificio -A- sería:

  • Garaje: 50.000 € x 10% = 5.000 €
  • 2 locales: 50.000 € x 15% = 7.500 € cada uno (15.000 €)
  • 20 viviendas: 50.000 € x 3% = 1.500 € cada una (30.000 €)

Como vemos ahora, la suma de todas las partidas son los 50.000 € que es el coste económico de la rehabilitación de la fachada del edificio -A-.

Tal y como hemos demostrado anteriormente, si hubiéramos aplicado solo los coeficientes mancomunados del garaje y del edificio -A-, obtendríamos un error y nos faltaría dinero.

Aunque toda esta serie de cálculos puedan ser un poco farragosos, es muy importante aplicarlos de forma correcta ya que, en caso contrario, nos podemos encontrar con estar aplicando importes incorrectos a los diferentes departamentos que deben participar en determinados gastos en las mancomunidades.

Y la aplicación de importes incorrectos supone que haya departamentos que paguen de más o de menos en lugar de lo que les corresponde.

Por todo ello, vemos que es muy importante contar con el asesoramiento de un administrador de fincas colegiado, ya que se trata del profesional adecuado para poder gestionar tanto mancomunidades de propietarios como comunidades simples y evitar posibles errores en la imputación correcta de los gastos.

En Finques Chicote administramos desde hace muchos años diferentes tipos de mancomunidades de propietarios y, por lo tanto, estamos habituados a su correcta gestión y administración. No dudes en contactar con nosotros si necesitas asesoramiento profesional por administrador de fincas en Barcelona.