Cuando fallece el inquilino de un contrato de alquiler, es relativamente frecuente que su cónyuge o algún familiar continúe residiendo en la vivienda y abonando mensualmente la renta, no obstante, esa continuidad material en el inmueble no significa necesariamente que se haya producido también una continuidad jurídica en el contrato.
Una resolución de la Audiencia Provincial de Barcelona ha vuelto a poner de manifiesto la importancia de formalizar correctamente la subrogación del contrato de arrendamiento tras el fallecimiento del inquilino, especialmente cuando posteriormente se pretenden ejercer derechos vinculados a la condición de arrendatario, como el tanteo o el retracto en caso de transmisión de la vivienda.
La cuestión tiene especial importancia tanto para inquilinos y familiares como para propietarios que quieran vender una vivienda arrendada: seguir pagando el alquiler no convierte, por sí solo, a una persona en titular del contrato.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando fallece el arrendatario?
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), regula en su artículo 16 la subrogación por fallecimiento del arrendatario.
La muerte del titular no supone en todos los casos que el contrato se extinga automáticamente. Determinadas personas pueden ocupar su posición contractual siempre que reúnan los requisitos establecidos legalmente y ejerciten correctamente el derecho de subrogación.
¿Quién puede subrogarse en un alquiler de vivienda?
Con carácter general, el artículo 16 de la LAU contempla, siguiendo el orden y las condiciones establecidas legalmente, entre otras, a las siguientes personas:
- El cónyuge del arrendatario que conviviera con él en el momento del fallecimiento.
- La persona que hubiera convivido con el arrendatario de forma permanente en una relación análoga a la conyugal, cumpliendo los requisitos temporales establecidos por la ley.
- Determinados descendientes.
- Determinados ascendientes.
- Hermanos que cumplan los requisitos legales.
- Y, en determinadas circunstancias, otros familiares hasta el grado previsto por la LAU cuando concurra una discapacidad igual o superior al porcentaje establecido legalmente.
No basta, por tanto, con ser heredero del fallecido. La subrogación arrendaticia tiene sus propios requisitos y sujetos legitimados, diferentes de las reglas generales que regulan la sucesión hereditaria.
La subrogación no es lo mismo que la cesión del contrato
Conviene distinguir también la subrogación por fallecimiento de otras figuras jurídicas que pueden producir cambios en la utilización o en la titularidad contractual de un inmueble.
En la cesión del contrato, el arrendatario transmite a un tercero su posición contractual, mientras que en el subarriendo mantiene su condición de arrendatario y permite que otra persona utilice total o parcialmente el inmueble en los términos legalmente permitidos. La subrogación por fallecimiento, en cambio, se produce por una circunstancia específicamente prevista por la legislación arrendaticia y queda sometida a sus propios requisitos.
Puede consultar con mayor detalle estas diferencias en nuestro artículo sobre las diferencias entre arrendamiento, subarriendo y cesión.
El plazo de tres meses para comunicar la subrogación
Uno de los elementos esenciales es la comunicación al propietario.
El artículo 16.3 de la LAU establece, con carácter general, que el arrendamiento se extinguirá si, dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento, el arrendador no recibe comunicación escrita informándole de:
- El fallecimiento del arrendatario.
- La identidad de la persona que pretende subrogarse.
- Su relación con el arrendatario fallecido.
- Elementos que permitan acreditar que reúne los requisitos necesarios para la subrogación.
También debe acompañarse el correspondiente certificado de defunción en los términos previstos legalmente.
¿Es recomendable realizar una comunicación fehaciente?
Sí. Desde una perspectiva preventiva, resulta especialmente aconsejable utilizar un sistema que permita demostrar tanto el contenido de la comunicación como su recepción: por ejemplo, un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo u otro medio fehaciente equivalente.
Una simple conversación telefónica, un comentario informal o el mero hecho de continuar pagando las mensualidades pueden generar posteriormente problemas probatorios.
La propia sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona ilustra el riesgo de no comunicar en plazo. La demandante alegó que no pudo notificar la subrogación porque la sociedad arrendadora atravesaba dificultades y sus oficinas permanecían cerradas. La Audiencia rechazó este argumento porque dicha imposibilidad no quedó acreditada y, sobre todo, porque la interesada ni siquiera intentó dirigir la comunicación al domicilio social de la entidad arrendadora. Es decir, no basta con alegar dificultades para comunicar: es necesario acreditar que se ha intentado hacerlo por los cauces disponibles.
¿Pagar el alquiler después del fallecimiento implica haberse subrogado?
No necesariamente. Este es precisamente uno de los aspectos más relevantes de la resolución analizada por la Audiencia Provincial de Barcelona.
En el asunto enjuiciado, el contrato se había celebrado en 1981, por lo que se trataba de un arrendamiento sometido a un régimen transitorio específico derivado de la antigua normativa arrendaticia. Después del fallecimiento del titular en enero de 2020, su esposa continuó ocupando la vivienda y abonando las rentas, en este caso a la Agencia Tributaria, ya que los bienes de la sociedad arrendadora se encontraban embargados.
Un matiz adicional: el inmueble figuraba registralmente como local
La resolución añade un elemento singular que conviene destacar. El inmueble figuraba originalmente en el contrato como local y no como vivienda. Sin embargo, la Audiencia Provincial atendió al uso real que se le había dado durante décadas (domicilio familiar) y concluyó que resultaba de aplicación la normativa propia de los arrendamientos de vivienda, y no la de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Esta cuestión tiene un interés práctico evidente para propietarios y arrendatarios de locales comerciales que, con el tiempo, han pasado a destinarse a vivienda habitual: la calificación registral o contractual del inmueble no siempre resulta determinante, y conviene analizar caso por caso el régimen jurídico realmente aplicable antes de dar por sentados los derechos y obligaciones de cada parte.
Posteriormente, el inmueble fue adjudicado a un tercero mediante subasta y la ocupante intentó ejercer el retracto para adquirirlo.
La Audiencia Provincial consideró, sin embargo, que la mujer no había adquirido jurídicamente la condición de arrendataria porque no se había producido correctamente la subrogación en el contrato. Como consecuencia, no podía ejercer un derecho que correspondía precisamente al arrendatario.
El Código Civil permite que un tercero pague una deuda
¿Por qué pagar las mensualidades no resulta suficiente? Entre otras razones, porque el artículo 1158 del Código Civil establece que una obligación puede ser pagada por una persona distinta del propio deudor.
Por tanto, que el propietario (o quien legítimamente cobre las rentas) reciba determinados pagos no significa automáticamente que haya reconocido al pagador como nuevo titular del contrato de arrendamiento.
Dicho de otro modo: pagar la renta es una cuestión económica; subrogarse en el contrato es una cuestión jurídica, y ambas realidades responden a lógicas distintas que no deben confundirse.
¿Puede existir una subrogación aunque no se hayan cumplido literalmente todas las formalidades?
Procede, no obstante, introducir un matiz relevante. La jurisprudencia ha admitido que la aplicación del artículo 16.3 de la LAU no debe convertirse siempre en un formalismo completamente ajeno a la realidad de cada caso.
En determinados supuestos puede ser relevante acreditar que el propietario tuvo conocimiento efectivo y suficiente del fallecimiento y de la voluntad de una determinada persona de continuar como arrendataria, especialmente si la conducta posterior del arrendador permite apreciar de manera inequívoca el reconocimiento de esa situación, sin embargo, esta flexibilización jurisprudencial no convierte la subrogación en automática ni permite prescindir libremente de los requisitos legales.
El mero pago de las rentas, cuando no demuestra por sí mismo que el arrendador conocía el fallecimiento y la identidad de quien pretendía subrogarse, no permite concluir necesariamente que exista una subrogación tácitamente aceptada, Por eso, confiar en una posible aceptación tácita supone asumir un riesgo jurídico evitable.
¿Qué relación existe entre la subrogación y el derecho de tanteo y retracto?
La diferencia es fundamental. Para ejercer los derechos de adquisición preferente establecidos en la LAU es necesario tener la condición jurídica de arrendatario.
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el derecho de adquisición preferente en determinados supuestos de venta de una vivienda arrendada.
Además, en Cataluña pueden concurrir otros derechos de adquisición preferente de naturaleza administrativa. Si desea profundizar en esta materia, puede consultar nuestro análisis específico sobre el derecho de tanteo y retracto en Cataluña y Barcelona y cómo puede afectar a la venta de una vivienda.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El tanteo permite al arrendatario adquirir la vivienda antes de que la compraventa se formalice con un tercero, siempre que concurran los requisitos legales.
Con carácter general, el propietario debe comunicar fehacientemente al arrendatario su decisión de vender, incluyendo el precio y las demás condiciones esenciales de la operación. El arrendatario dispone entonces del plazo legal correspondiente para decidir si adquiere el inmueble en esas condiciones.
¿Qué es el derecho de retracto?
El retracto actúa posteriormente. En determinados supuestos previstos por la ley (por ejemplo, cuando no se haya realizado correctamente la comunicación exigida o cuando las condiciones efectivas de la venta difieran en los términos previstos legalmente) el arrendatario puede colocarse en la posición del comprador.
El artículo 25.3 de la LAU establece las condiciones y el plazo para su ejercicio, remitiéndose además al artículo 1518 del Código Civil.
Por esta razón, es más preciso hablar de derecho de adquisición preferente que afirmar genéricamente que un inquilino tiene “derecho a comprar” la vivienda.
Sin condición de arrendatario no puede ejercerse el retracto arrendaticio
Esta es una de las principales conclusiones prácticas de la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona.
Aunque una persona hubiera vivido durante décadas en el inmueble y continuara abonando la renta tras el fallecimiento del titular, si jurídicamente no llegó a ocupar válidamente la posición del arrendatario, puede carecer de legitimación para ejercer posteriormente el retracto.
La cadena jurídica es, simplificadamente, la siguiente: fallecimiento del arrendatario → derecho a subrogarse → cumplimiento de los requisitos de subrogación → adquisición de la condición de arrendatario → posibilidad de ejercer los derechos asociados al contrato.
Si falla uno de esos eslabones, pueden perderse derechos posteriores de gran importancia económica.
Especial atención a los contratos de renta antigua
No todos los contratos de arrendamiento se someten exactamente al mismo régimen jurídico. La fecha de celebración del contrato es fundamental.
El asunto resuelto por la Audiencia Provincial de Barcelona se refería a un contrato firmado en 1981. Por ello, entraban en juego las disposiciones transitorias de la LAU de 1994 y determinadas previsiones procedentes del régimen anterior.
Esto resulta especialmente relevante en Barcelona y su área metropolitana, donde todavía existen contratos antiguos sujetos a regímenes transitorios.
Antes de determinar si existe derecho de subrogación, qué personas pueden ejercerlo o qué derechos de adquisición preferente subsisten, es imprescindible comprobar, entre otros aspectos:
- La fecha del contrato.
- Quién figura como arrendatario.
- Las sucesivas subrogaciones que hayan podido producirse.
- El uso efectivo del inmueble.
- Las comunicaciones remitidas al propietario.
- Las cláusulas contractuales.
- El régimen normativo aplicable en función de la fecha de celebración.
Aplicar sin más las reglas de un contrato actual a un arrendamiento suscrito hace varias décadas puede conducir a conclusiones jurídicas incorrectas.
¿Puede renunciar el inquilino al tanteo y al retracto?
En los contratos sometidos a la regulación actualmente vigente de la LAU, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
El artículo 25.8 establece actualmente que, cuando exista dicha renuncia, el propietario deberá comunicar al arrendatario su intención de vender con una antelación mínima de treinta días respecto de la formalización de la compraventa.
Nuevamente, la fecha del contrato es importante, ya que la regulación ha experimentado diferentes modificaciones legislativas.
En la resolución de Barcelona, por tratarse de un contrato de 1981 sometido al régimen correspondiente a los arrendamientos antiguos, la Audiencia llegó a considerar nula la cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente, aunque ello no permitió prosperar el retracto porque la demandante carecía previamente de la condición jurídica de arrendataria.
¿Existe una regulación específica en Cataluña?
En un arrendamiento urbano ordinario de vivienda como el que estamos analizando, las normas esenciales sobre subrogación por fallecimiento y derecho de adquisición preferente del arrendatario se encuentran en la legislación estatal, fundamentalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, de manera complementaria, en el Código Civil.
Cataluña sí dispone de normativa propia en materia de vivienda y de derechos de tanteo y retracto en determinados supuestos, incluidos ciertos derechos de adquisición a favor de la Administración de la Generalitat relacionados con políticas públicas de vivienda. Se trata, sin embargo, de figuras jurídicas diferentes del derecho de tanteo y retracto que el artículo 25 de la LAU reconoce al arrendatario.
En la ciudad de Barcelona existe, además, regulación municipal específica sobre determinados derechos de adquisición preferente, por consiguiente, antes de vender un inmueble no solo debe estudiarse la posible existencia de derechos del arrendatario, sino también si la operación puede encontrarse sometida a algún régimen administrativo de tanteo y retracto.
En nuestro artículo sobre tanteo y retracto en Cataluña y Barcelona explicamos de forma detallada estos regímenes y los principales aspectos que deben comprobarse antes de formalizar una transmisión.
Qué debería hacer la familia cuando fallece el titular de un alquiler
Ante el fallecimiento del arrendatario resulta aconsejable analizar el contrato inmediatamente y evitar dejar transcurrir los plazos legales.
1. Localizar y revisar el contrato de arrendamiento
Debe comprobarse quién aparece como titular, la fecha de celebración y las condiciones pactadas.
2. Determinar quién tiene derecho a subrogarse
No todos los familiares tienen automáticamente ese derecho. Es necesario comprobar las circunstancias de convivencia, parentesco y demás requisitos establecidos por la LAU.
3. Comunicar el fallecimiento y la subrogación
La comunicación debe realizarse dentro del plazo legal y conviene utilizar un medio fehaciente que permita demostrar posteriormente tanto su contenido como su recepción.
4. Conservar toda la documentación
Contrato, recibos, certificados, comunicaciones y cualquier otra documentación relacionada con el arrendamiento pueden resultar esenciales si posteriormente surge una controversia.
5. No confiar únicamente en que el propietario continúa cobrando
La aceptación de las transferencias o recibos mensuales no proporciona por sí sola la misma seguridad jurídica que una subrogación correctamente documentada.
¿Y qué debe comprobar un propietario antes de vender una vivienda alquilada?
La cuestión también es fundamental para la propiedad. Antes de poner a la venta una vivienda arrendada conviene determinar con precisión:
- Quién es actualmente el verdadero titular del contrato.
- Si ha habido fallecimientos o subrogaciones.
- Si estas se han realizado correctamente.
- Si existe o no renuncia contractual a los derechos de adquisición preferente.
- Qué versión de la LAU resulta aplicable.
- Si debe realizarse una notificación al inquilino.
- Si existen derechos de tanteo o retracto, tanto privados como, cuando proceda, administrativos, que puedan afectar a la transmisión.
Una gestión incorrecta puede provocar que una operación de compraventa aparentemente cerrada termine posteriormente sometida a un procedimiento judicial o afectada por el ejercicio de un derecho de adquisición preferente.
Una correcta gestión documental evita conflictos futuros
El principal aprendizaje que deja este tipo de procedimientos es sencillo: en materia inmobiliaria, continuar haciendo lo mismo que se hacía antes no siempre significa conservar jurídicamente la misma posición.
Tras el fallecimiento de un arrendatario, continuar viviendo en la vivienda y seguir abonando puntualmente la renta pueden ser elementos relevantes, pero no sustituyen la necesidad de analizar y regularizar adecuadamente la relación contractual.
Lo mismo sucede cuando el propietario pretende vender un inmueble arrendado: antes de formalizar la transmisión resulta esencial comprobar la situación jurídica del contrato y los posibles derechos de adquisición preferente.
Preguntas frecuentes sobre la subrogación del alquiler y el retracto arrendaticio
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el inquilino?
El contrato no se extingue automáticamente. Determinadas personas (cónyuge, pareja de hecho, ciertos descendientes o ascendientes, entre otras) pueden subrogarse en la posición del arrendatario fallecido si cumplen los requisitos del artículo 16 de la LAU y comunican correctamente la subrogación al arrendador.
¿Cuánto tiempo hay para comunicar la subrogación al propietario?
El artículo 16.3 de la LAU establece un plazo de tres meses desde el fallecimiento para comunicar por escrito al arrendador la defunción, la identidad de quien pretende subrogarse, su relación con el fallecido y los elementos que acrediten el cumplimiento de los requisitos legales, junto con el certificado de defunción.
¿Pagar la renta después del fallecimiento significa que me he subrogado?
No necesariamente. El artículo 1158 del Código Civil permite que un tercero pague una deuda ajena, por lo que el cobro de la renta por el arrendador no implica por sí solo el reconocimiento de una subrogación. Esta requiere el cumplimiento de los requisitos y plazos específicos de la LAU.
¿Puede ejercer el retracto quien ocupa la vivienda sin haberse subrogado correctamente?
No. Para ejercer los derechos de adquisición preferente que reconoce el artículo 25 de la LAU es imprescindible ostentar la condición jurídica de arrendatario. Si la subrogación no se formalizó correctamente, la persona ocupante carece de legitimación para ejercer el retracto, aunque lleve años residiendo en la vivienda y pagando la renta.
¿Puede renunciarse al derecho de tanteo y retracto en un contrato de alquiler?
En los contratos sometidos a la LAU vigente, sí: el artículo 25.8 permite pactar la renuncia, siempre que el propietario comunique su intención de vender con una antelación mínima de treinta días. En los contratos de renta antigua, sin embargo, este derecho podía ser irrenunciable, por lo que conviene revisar el régimen aplicable según la fecha del contrato.
¿Existe alguna particularidad en Cataluña sobre el tanteo y el retracto?
Sí. Además del tanteo y retracto que la LAU reconoce al arrendatario, en Cataluña pueden concurrir derechos de adquisición preferente de naturaleza administrativa a favor de la Generalitat en determinados supuestos, así como regulación municipal específica en Barcelona, por lo que conviene comprobar ambos regímenes antes de formalizar una transmisión.
¿Quién puede ayudarle a resolver estas cuestiones en Barcelona y en su área metropolitana?
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