Aunque no suele ser muy habitual, algunas veces los propietarios de viviendas tienen la idea de convertir una ventana en puerta.

Se trata de convertir ventanas en puertas, que a su vez estas pueden dar a balcones, a terrazas o a patios de luces, a fin de poder conseguir un acceso que no existe desde las estancias.

Es evidente que cualquier obra de este tipo precisa de la aprobación de la comunidad de propietarios, pero analicemos cada caso y los requisitos necesarios para ello:

Conversión de ventanas en puertas en pisos con balcones o terrazas que dan a fachadas exteriores o interiores:

En estos casos no se podrá realizar, aunque hubiera una autorización de la comunidad de propietarios, ya que se estaría alterando la estética de la fachada y el ayuntamiento no concederá permiso para ello.

Conversión de ventanas en puertas en pisos con balcones o terrazas que dan a patios de luces:

En estos casos se podría acometer la obra, pero con los siguientes requisitos:

  • Convocatoria de reunión de copropietarios donde en el orden del día se especifique la solicitud del propietario interesado.
  • En la reunión, el propietario solicitante deberá aportar un informe técnico de un arquitecto conforme la obra es viable y no habrá posibles afectaciones estructurales al edificio. Aparte, la comunidad de propietarios puede solicitar un informe técnico alternativo que debería sufragar el propietario solicitante.
  • Las mayorías necesarias para la adopción de este acuerdo dependerá de donde este ubicada la comunidad de propietarios:
    • En Cataluña
    • Este tipo de acuerdo se tiene que adoptar por mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y coeficientes, ya que se trata de un acuerdo que supone una innovación física que afecta a la estructura del inmueble.
    • Si en la reunión la doble mayoría de los propietarios asistentes está a favor de esta solicitud, y los propietarios que se oponen no suman un 20% o más de propietarios y coeficientes, el acuerdo será válido, de momento.
    • Posteriormente, habrá que esperar 30 días tras el envío del acta para conocer si los propietarios ausentes se oponen o no al acuerdo.
    • En el resto de España
    • En este caso, el acuerdo se puede adoptar por las 3/5 partes de propietarios y coeficientes, sin necesidad de tener que esperar 30 días para saber la opinión de los propietarios ausentes, por cuanto al tratarse de una modificación de aprovechamiento privativo, no es necesario saber la opinión de los propietarios que no han asistido a la reunión.
  • Aunque se adopte válidamente el acuerdo de conversión de una ventana en puerta, será imprescindible que el propietario solicitante obtenga el permiso municipal preceptivo para una obra de estas características.

Hasta aquí hemos visto los requisitos necesarios para realizar la conversión de una ventana en puerta.

No obstante, hay veces que dicha obra se realiza por parte de algún propietario sin permiso de la comunidad, bien porque piensa que no es necesario, bien porque quiere evitar una solicitud que pueda ser denegada, o sea, la denominada “política de hechos consumados”.

Si se produce este hecho, la comunidad de propietarios deberá convocar una reunión extraordinaria urgente en la que podrán adoptar los siguientes acuerdos:

  • Permitir que la obra realizada de forma ilegal persista, siempre y cuando el propietario consienta que la comunidad solicite un informe técnico a un arquitecto que valide o no la obra realizada, cuyo coste económico deberá ir a cargo del propietario infractor, y si sí la valida, entonces que se obtenga el debido permiso municipal.
  • No permitir la obra realizada ilegalmente.

En el primer caso, la obra quedará legalizada si el arquitecto valida la misma y se puede obtener el permiso municipal.

Si no la valida, el propietario infractor deberá restituir la puerta a la ventana original.

En el segundo caso, el propietario deberá reconvertir la puerta en la ventana original.

En el supuesto que el propietario tenga que deshacer la obra y se niegue a ello, algo muy factible, la comunidad de propietarios tendrá que adoptar medidas legales contra el propietario en cuestión.

En la administración de fincas Chicote somos administradores de fincas en Barcelona y su área metropolitana desde el año 1968, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Sabemos que este tipo de obras no es muy habitual que se soliciten, aunque sí nos hemos encontrado en situaciones donde un propietario ha realizado la conversión de ventana a puerta sin permiso de la comunidad de propietarios. En estos casos, ha sido necesario celebrar una reunión extraordinaria urgente para tratar el tema.

Si su comunidad precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con capacidad para informar y asesorar adecuadamente en temas legales, asuntos normativos y/o en cuestiones como las expuestas en el presente artículo, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.

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