Una de las obras de rehabilitación de más elevado importe que puede llevar a cabo una comunidad de propietarios es la concerniente a la rehabilitación de la fachada.
La necesidad de efectuar dicha rehabilitación puede venir porque se haya detectado algún problema general o porque al realizar el ITE, el arquitecto refleje en éste que es preciso intervenir en la fachada.
La detección de posibles problemas puede ser visual o puede ser por caída de alguna parte, fragmento o elemento de ésta a la vía pública.
En este segundo supuesto, si intervienen bomberos, se abrirá un expediente municipal que obligará a la comunidad a rehabilitar la fachada.
Sea por la vía que sea, si es necesario rehabilitar una fachada, estos son los pasos que debería seguir toda comunidad de propietarios:
- Exponer en una reunión la existencia de problemas en la fachada que obliga tener que acometer obras de rehabilitación.
- Acordar la contratación de arquitecto para la confección de proyecto técnico de rehabilitación.
- Una vez que el arquitecto ha elaborado el anteproyecto (parte inicial del proyecto), ya se pueden solicitar presupuestos a empresas especializadas, puesto que el anteproyecto incluye un estado de mediciones.
- Cuando se hayan recibido los presupuestos, el arquitecto deberá efectuar una comparativa de estos a fin de determinar que todos contemplan los trabajos detallados en el estado de mediciones.
- Con toda esta información, se tendrá realizar una nueva reunión a la que debería asistir el arquitecto para que explique pormenorizadamente a los copropietarios las obras de rehabilitación que se han de ejecutar y la comparativa de los presupuestos solicitados.
- En esa reunión se podrá elegir un presupuesto, si procede, así como acordar la solicitud de las subvenciones pertinentes a las que puede recurrir la comunidad de propietarios.
Para recaudar los fondos necesarios para poder acometer los trabajos de rehabilitación de la fachada, es indispensable que se establezca una derrama especial dividida en varios recibos, salvo que la comunidad de propietarios ya tuviera recaudados previamente fondos para ello.
Dicha derrama se podrá acordar en la primera reunión donde se trate la necesidad de rehabilitar la fachada o bien cuando se haya aprobado un presupuesto definitivo.
En el segundo caso, la ejecución de los trabajos tardará más en el tiempo dado que primero será preciso recaudar los fondos necesarios, lo que puede significar que el importe del presupuesto varíe si transcurre mucho tiempo.
Hay que tener en cuenta que si existe un expediente municipal que obliga a rehabilitar la fachada, los plazos de ejecución quedan acortados, por lo que las posibles derramas no se podrán prolongar mucho en el tiempo.
Por otro lado, es aconsejable crear una comisión de obras integrada por varios propietarios voluntarios para supervisar las diferentes fases de los trabajos de rehabilitación de la fachada.
Esta comisión permitirá avanzar en las fases indicadas, estando en contacto con el arquitecto, así como con las empresas a las que se soliciten presupuestos.
Respecto a las posibles subvenciones que pueda solicitar la comunidad, es importante que sea el arquitecto quien se encargue de su tramitación.
Una vez aprobado el presupuesto con una empresa, se deberá redactar un contrato de obra que contemple, entre otras cuestiones, la forma de pago del importe presupuestado y la inclusión de penalizaciones en caso de retraso en la obra (retrasos no imputables a factores atmosféricos, huelgas o causas de fuerza mayor).
La forma de pago habitual en las obras de rehabilitación de la fachada suele ser:
- Porcentaje inicial a la firma del contrato de obra (10%).
- Certificaciones de obra a medida que avanzan los trabajos.
- Pago final (10% o 15%) a 30 días vista una vez acabada la obra y con el visto bueno del arquitecto.
Todos los pagos que se deban consumar tendrán que ser validados previamente por el arquitecto.
Al final de la obra, el arquitecto emitirá el preceptivo certificado final de obra.
Hay que destacar que si la comunidad tramita alguna subvención y ésta es aprobada por el organismo público pertinente, el importe llegará una vez quede concluida la obra de rehabilitación, por lo que la derrama especial que se tendrá que acordar anteriormente deberá ser sobre el importe total del presupuesto aprobado junto a los honorarios de arquitecto y permisos municipales.
Los honorarios del arquitecto suelen ser un porcentaje sobre el coste de la obra (calculados sobre el importe base sin el IVA), al igual que el importe de los permisos municipales a pagar al ayuntamiento correspondiente.
En resumen, estos pasos a seguir para la rehabilitación de la fachada son los que debería aplicar cualquier comunidad de propietarios, y son los mismos que se tendrían que adoptar en cualquier otra obra de rehabilitación del edificio como, por ejemplo, la cubierta o los patios de luces.