En el presente artículo se describen, y se ponen en conocimiento, los distintos pasos necesarios para a mejorar la gestión de los mantenimientos en las comunidades de propietarios, teniendo en cuenta que un plan de mantenimiento consiste en un conjunto completo de instrucciones y protocolos diseñados para ayudar a mantener los elementos arquitectónicos, los servicios, los suministros, los equipos, las instalaciones y cualquier otro activo físico en un edificio para poder asegurar en él unas mínimas condiciones óptimas de funcionamiento, conservación y habitabilidad.
CERRAMIENTOS:
- De fábrica (de ladrillo):
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- Su inspección tendrá que ser cada 10 años (o antes si se aprecia), para verificar si hay fisuras de retracción o fisuras causadas por asentamientos del edificio. En el caso de observarse alguno de estos síntomas, estos tendrán que ser estudiados por un técnico competente que deberá de determinar su importancia y peligrosidad, así como las reparaciones que se hayan de realizar.
- Si se precisa la limpieza de la fábrica de ladrillo cara vista, esta se ha de llevar a término con cepillo y agua, o con una solución de ácido acético.
- Cada 12 meses se ha de comprobar el relleno de las juntas.
- Cada 12 meses hay que efectuar una inspección de los elementos fijos de seguridad en cerramientos tales como ganchos de servicio.
- Prefabricados:
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- Cada 2 meses se deben de limpiar los vidrios y los elementos opacos en los muros cortina.
- Cada 5 años se ha de realizar una inspección de las juntas de estanqueidad de los muros cortina.
- Cada 10 años hay que efectuar una inspección de los elementos de sellado de los muros cortina.
- Cada 5 años se tiene que inspeccionar la fachada de paneles prefabricados para advertir de fisuras, humedades, daños en los salientes u otras lesiones.
CUBIERTAS:
- Planas:
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- Cada mes hay que limpiar los vidrios evitando productos abrasivos.
- Cada 12 meses se tiene que revisar el estado de relleno de las juntas.
- Cada 3 años se han de inspeccionar los faldones, los limahoyas, los encuentros, los canalones, los bordes y las chimeneas, por si existen goteras u otras lesiones.
- Periódicamente se debería de limpiar la cubierta (como mínimo mensualmente) a fin de evitar la obturación de los desagües, los sumideros o los canales, así como evitar la proliferación de mohos y líquenes.
- Tejados:
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- Cada 12 meses hay que limpiar la hojarasca y la tierra en canalones y limahoyas (preferiblemente en otoño).
- Se ha de inspeccionar cada 5 años, o antes si se apreciara, el faldón para detectar anomalías que afecten a la estanqueidad y la sujeción de piezas.
- Lucernarios y claraboyas:
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- Cada 2 años se tiene que realizar una limpieza de la claraboya, revisando los anclajes, el sellado y la estructura.
- Cada 6 meses se ha de comprobar la membrana impermeabilizante, elementos de sujeción y dispositivos de apertura.
REVESTIMIENTOS:
- Paramentos exteriores:
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- Cada 5 años hay que comprobar los aplacados, levantándose la superficie afectada si hay anomalías, estudiándose la causa por un técnico competente.
- Cada 3 años se ha de revisar la pintura, reponiendo posibles daños en caso conveniente.
- Cada 5 años se deben de revisar los enfoscados, levantándose la superficie afectada si existen anomalías.
- Escaleras y suelos:
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- Se ha de limpiar periódicamente el revestimiento (1 ó 2 veces a la semana o mayor en función del uso).
- Cada 5 años se tienen que realizar inspecciones de los distintos revestimientos, con reposición de las piezas si se precisa.
- Cada 5 años hay que comprobar el estado y relleno de las juntas, las cubrejuntas, los rodapiés y las cantoneras.
NOTA: No hay que olvidar que el inmueble debe disponer del correspondiente certificado de seguridad emitido por técnico competente que acredite el buen estado de conservación y seguridad de los paramentos exteriores de los edificios (fachada y cubierta). Este debe renovarse cada 10 años.
SANEAMIENTO:
- Cada 12 meses se ha de realizar una inspección de los elementos fijos de seguridad tales como escaleras de gato en terrados, líneas de vida, etc…
- Cada 6 meses hay que limpiar el sumidero sifónico y el separador de grasa y fangos.
- Anualmente corresponde efectuar la limpieza de la caldereta de sumideros, de la arqueta sumidero y de pozos de registro.
- Anualmente hay que llevar a cabo una comprobación de la estanqueidad de la red.
- Anualmente se han de revisar los colectores suspendidos.
- Cada 10 años toca limpiar la arqueta sifónica, el paso y el pie de bajante.
- Semestralmente hay que realizar la revisión de las bombas de extracción de aguas.
- Fontanería:
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- Cada año hay que limpiar la arqueta y la llave de paso.
- Cada 2 años es importante se verifique las piezas y mecanismos de las válvulas reductoras, las válvulas de retención y las bocas de incendios.
- Cada 2 años hay que revisar las instalaciones de agua fría y caliente.
- Cada 4 años se deben de llevar a cabo pruebas de estanqueidad y funcionamiento.
- Cada 15 años se han de limpiar los sedimentos e incrustaciones producidas en el interior de las conducciones.
CALEFACCIÓN:
- Hay que comprobar cada día, y antes de la puesta en marcha, el nivel de agua de la instalación de la caldera.
- Cada año es vital limpiar y revisar el quemador y el conducto de evacuación de humos y gases de la caldera.
- Cada año toca efectuar limpieza general de la bomba aceleradora de la instalación de radiación, comprobándose la estanqueidad.
- Cada 2 años se debe revisar toda la instalación.
EVACUACIÓN DE HUMOS Y GASES:
- Anualmente se ha de comprobar el correcto funcionamiento de los extractores.
- Cada 5 años corresponde revisar la estanqueidad de los conductos.
- Cada 5 años hay que limpiar los conductos de evacuación, las rejillas y los extractores.
- Periódicamente se han de ventilar los espacios cerrados.
- Mensualmente hay que limpiar los filtros de la campana extractora.
INSTALACIÓN DE GAS:
- Cada año hay que comprobar los filtros y las rejillas de ventilación para asegurarse que no están obstruidos.
- Cada año hay que limpiar la instalación.
- Cada 2 años se ha de verificar la estanqueidad de la llave de paso.
- Cada 4 años hay que comprobar la estanqueidad de la instalación.
- Cada 2 años se tiene que revisar el tubo flexible de la instalación.
INSTALACIÓN DE ELECTRICIDAD:
- Cada 2 años es recomendable limpiar las lámparas y las luminarias exteriores.
- Cada 2 años hay que comprobar la resistencia de puesta a tierra y el estado frente a la corrosión.
- Cada 5 años hay que revisar el cuadro general y el cuadro de protección.
- Cada 5 años es imprescindible verificar el aislamiento de la instalación interior.
- Cada 5 años se ha de revisar la continuidad de las conexiones equipotenciales.
INSTALACIÓN DE ASCENSORES:
- Mensualmente se debe de limpiar el cuarto de máquinas y el foso.
- Cada mes es obligatorio revisar la instalación (por la empresa de mantenimiento contratada).
PROTECCIÓN CONTRA EL FUEGO:
- Cada 3 meses corresponde verificar la situación, accesibilidad y aparente buen estado del extintor. Ver la presión del manómetro.
- Anualmente corresponde revisar los extintores por parte de una empresa especializada
- Cada 5 años se ha de retimbrar el extintor por parte de una empresa autorizada.