En el presente artículo se describen, y se ponen en conocimiento, los distintos pasos necesarios para a mejorar la gestión de los mantenimientos en las comunidades de propietarios, teniendo en cuenta que un plan de mantenimiento consiste en un conjunto completo de instrucciones y protocolos diseñados para ayudar a mantener los elementos arquitectónicos, los servicios, los suministros, los equipos, las instalaciones y cualquier otro activo físico en un edificio para poder asegurar en él unas mínimas condiciones óptimas de funcionamiento, conservación y habitabilidad.

CERRAMIENTOS:

  • De fábrica (de ladrillo):
    1. Su inspección tendrá que ser cada 10 años (o antes si se aprecia), para verificar si hay fisuras de retracción o fisuras causadas por asentamientos del edificio. En el caso de observarse alguno de estos síntomas, estos tendrán que ser estudiados por un técnico competente que deberá de determinar su importancia y peligrosidad, así como las reparaciones que se hayan de realizar.
    2. Si se precisa la limpieza de la fábrica de ladrillo cara vista, esta se ha de llevar a término con cepillo y agua, o con una solución de ácido acético.
    3. Cada 12 meses se ha de comprobar el relleno de las juntas.
    4. Cada 12 meses hay que efectuar una inspección de los elementos fijos de seguridad en cerramientos tales como ganchos de servicio.
  • Prefabricados:
    1. Cada 2 meses se deben de limpiar los vidrios y los elementos opacos en los muros cortina.
    2. Cada 5 años se ha de realizar una inspección de las juntas de estanqueidad de los muros cortina.
    3. Cada 10 años hay que efectuar una inspección de los elementos de sellado de los muros cortina.
    4. Cada 5 años se tiene que inspeccionar la fachada de paneles prefabricados para advertir de fisuras, humedades, daños en los salientes u otras lesiones.

CUBIERTAS:

  • Planas:
    1. Cada mes hay que limpiar los vidrios evitando productos abrasivos.
    2. Cada 12 meses se tiene que revisar el estado de relleno de las juntas.
    3. Cada 3 años se han de inspeccionar los faldones, los limahoyas, los encuentros, los canalones, los bordes y las chimeneas, por si existen goteras u otras lesiones.
    4. Periódicamente se debería de limpiar la cubierta (como mínimo mensualmente) a fin de evitar la obturación de los desagües, los sumideros o los canales, así como evitar la proliferación de mohos y líquenes.
  • Tejados:
    1. Cada 12 meses hay que limpiar la hojarasca y la tierra en canalones y limahoyas (preferiblemente en otoño).
    2. Se ha de inspeccionar cada 5 años, o antes si se apreciara, el faldón para detectar anomalías que afecten a la estanqueidad y la sujeción de piezas.
  • Lucernarios y claraboyas:
    1. Cada 2 años se tiene que realizar una limpieza de la claraboya, revisando los anclajes, el sellado y la estructura.
    2. Cada 6 meses se ha de comprobar la membrana impermeabilizante, elementos de sujeción y dispositivos de apertura.

REVESTIMIENTOS:

  •  Paramentos exteriores:
    1. Cada 5 años hay que comprobar los aplacados, levantándose la superficie afectada si hay anomalías, estudiándose la causa por un técnico competente.
    2. Cada 3 años se ha de revisar la pintura, reponiendo posibles daños en caso conveniente.
    3. Cada 5 años se deben de revisar los enfoscados, levantándose la superficie afectada si existen anomalías.
  • Escaleras y suelos:
    1. Se ha de limpiar periódicamente el revestimiento (1 ó 2 veces a la semana o mayor en función del uso).
    2. Cada 5 años se tienen que realizar inspecciones de los distintos revestimientos, con reposición de las piezas si se precisa.
    3. Cada 5 años hay que comprobar el estado y relleno de las juntas, las cubrejuntas, los rodapiés y las cantoneras.

NOTA: No hay que olvidar que el inmueble debe disponer del correspondiente certificado de seguridad emitido por técnico competente que acredite el buen estado de conservación y seguridad de los paramentos exteriores de los edificios (fachada y cubierta). Este debe renovarse cada 10 años.

SANEAMIENTO:

  1. Cada 12 meses se ha de realizar una inspección de los elementos fijos de seguridad tales como escaleras de gato en terrados, líneas de vida, etc…
  2. Cada 6 meses hay que limpiar el sumidero sifónico y el separador de grasa y fangos.
  3. Anualmente corresponde efectuar la limpieza de la caldereta de sumideros, de la arqueta sumidero y de pozos de registro.
  4. Anualmente hay que llevar a cabo una comprobación de la estanqueidad de la red.
  5. Anualmente se han de revisar los colectores suspendidos.
  6. Cada 10 años toca limpiar la arqueta sifónica, el paso y el pie de bajante.
  7. Semestralmente hay que realizar la revisión de las bombas de extracción de aguas.
  • Fontanería:
    1. Cada año hay que limpiar la arqueta y la llave de paso.
    2. Cada 2 años es importante se verifique las piezas y mecanismos de las válvulas reductoras, las válvulas de retención y las bocas de incendios.
    3. Cada 2 años hay que revisar las instalaciones de agua fría y caliente.
    4. Cada 4 años se deben de llevar a cabo pruebas de estanqueidad y funcionamiento.
    5. Cada 15 años se han de limpiar los sedimentos e incrustaciones producidas en el interior de las conducciones.

CALEFACCIÓN:

  1. Hay que comprobar cada día, y antes de la puesta en marcha, el nivel de agua de la instalación de la caldera.
  2. Cada año es vital limpiar y revisar el quemador y el conducto de evacuación de humos y gases de la caldera.
  3. Cada año toca efectuar limpieza general de la bomba aceleradora de la instalación de radiación, comprobándose la estanqueidad.
  4. Cada 2 años se debe revisar toda la instalación.

EVACUACIÓN DE HUMOS Y GASES:

  1. Anualmente se ha de comprobar el correcto funcionamiento de los extractores.
  2. Cada 5 años corresponde revisar la estanqueidad de los conductos.
  3. Cada 5 años hay que limpiar los conductos de evacuación, las rejillas y los extractores.
  4. Periódicamente se han de ventilar los espacios cerrados.
  5. Mensualmente hay que limpiar los filtros de la campana extractora.

INSTALACIÓN DE GAS:

  1. Cada año hay que comprobar los filtros y las rejillas de ventilación para asegurarse que no están obstruidos.
  2. Cada año hay que limpiar la instalación.
  3. Cada 2 años se ha de verificar la estanqueidad de la llave de paso.
  4. Cada 4 años hay que comprobar la estanqueidad de la instalación.
  5. Cada 2 años se tiene que revisar el tubo flexible de la instalación.

INSTALACIÓN DE ELECTRICIDAD:

  1. Cada 2 años es recomendable limpiar las lámparas y las luminarias exteriores.
  2. Cada 2 años hay que comprobar la resistencia de puesta a tierra y el estado frente a la corrosión.
  3. Cada 5 años hay que revisar el cuadro general y el cuadro de protección.
  4. Cada 5 años es imprescindible verificar el aislamiento de la instalación interior.
  5. Cada 5 años se ha de revisar la continuidad de las conexiones equipotenciales.

 

INSTALACIÓN DE ASCENSORES:

  1. Mensualmente se debe de limpiar el cuarto de máquinas y el foso.
  2. Cada mes es obligatorio revisar la instalación (por la empresa de mantenimiento contratada).

 

PROTECCIÓN CONTRA EL FUEGO:

  1. Cada 3 meses corresponde verificar la situación, accesibilidad y aparente buen estado del extintor. Ver la presión del manómetro.
  2. Anualmente corresponde revisar los extintores por parte de una empresa especializada
  3. Cada 5 años se ha de retimbrar el extintor por parte de una empresa autorizada.

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