Cuando fallece un propietario dentro de una comunidad de propietarios, nos podemos encontrar en uno de los siguientes escenarios:

  1. Los herederos aceptan la herencia.
  2. Se sabe que hay herederos, pero estos no aceptan la herencia.
  3. Se desconoce si hay herederos.

Desde el punto de vista de la comunidad de propietarios, es evidente que lo que interesa es que hayan herederos que acepten la herencia para de esta forma hacerse cargo de las posibles deudas de gastos de comunidad que pudieran existir, o bien para hacer frente a los gastos de comunidad en el futuro.

Por lo tanto, los escenarios 2) y 3) anticipan inicialmente problemas para la comunidad de propietarios.

Imaginemos que un propietario muere. El propietario fallecido pagaba puntualmente las cuotas de comunidad, pero al fenecer, nadie se hace cargo de la herencia y se comienzan a acumular los recibos impagados. En ese caso, nos encontramos dentro de los escenarios 2) o 3), o sea, que los herederos no han aceptado la herencia o que se desconoce si hay herederos.

¿Qué debe hacer la comunidad de propietarios?

Si esto ocurre, la comunidad de propietarios deberá instar procedimiento judicial contra la denominada herencia yacente (desconocidos herederos) para poder cobrar la deuda pendiente que se vaya acumulando.

Inicialmente, y al cabo de un cierto tiempo tras el fallecimiento del titular de la propiedad, se deberá solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar si se han producido cambios de titularidad. Si todo sigue igual, se tendrá que efectuar acción de reclamación contra la herencia yacente a fin de intentar trabar embargo sobre el importe de las cuotas adeudadas por la propiedad y poder garantizar el cobro, proceso que puede ser largo en el tiempo.

La herencia yacente es la situación en que se encuentran todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona fallecida desde el momento de su muerte hasta que los herederos aceptan la herencia.

Como vemos, los escenarios 2) y 3) pueden suponer un proceso largo hasta que la comunidad de propietarios tenga la posibilidad de cobrar las deudas acumuladas por la propiedad titular del fallecido. Además, deberemos tener en cuenta lo que indica la ley de propiedad horizontal, tanto en Cataluña como en el resto de España, por lo que respecta a los créditos a favor de la comunidad de propietarios en relación con los gastos de la comunidad.

En Cataluña, el artículo 553-4, párrafo 3) dice:
“Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley.”

En el resto de España, el artículo 9.1, párrafo e) dice:
“Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.”

Por lo tanto, observamos que el tiempo corre en caso de impago, ya que en caso de sobrepasarse los límites temporales que establece cada normativa, la deuda que no se pueda reclamar deberá ser asumida por la comunidad de propietarios.

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En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando alrededor de 400 comunidades de propietarios. Sabemos que lo habitual en caso de fallecimiento del titular de una propiedad es que haya herederos que se hagan cargo de la misma. No obstante, cuando sucede lo contrario, sabemos cómo gestionar la localización de posibles herederos a través de profesionales expertos en derecho sucesorio a nivel nacional e internacional con los que colaboramos desde hace varios años.

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