Cuando diferentes circunstancias nos llevan a dejar de pagar la hipoteca, el banco no embarga la vivienda de inmediato, sino que se inicia un proceso denominado ejecución hipotecaria.
En Finques Chicote te explicamos qué es una ejecución hipotecaria y en qué consiste este procedimiento.
Cuando se contrata una hipoteca, la vivienda que se compra se convierte en garantía de pago junto con nuestros bienes personales, presentes y futuros. Eso significa que en el momento en que se dejan de pagar las cuotas, la entidad bancaria puede tomar la decisión de ejecutar esa garantía y embargar la vivienda y los otros bienes.
Este procedimiento judicial, en el que el banco embarga la vivienda si no se paga la hipoteca, se denomina ejecución hipotecaria. Una vez que se realice, la vivienda embargada se subasta y el banco se queda con el dinero de esa venta.
Sin embargo, este procedimiento no se realiza directamente en el momento en que se deja de pagar la cuota mensual, ya que por ley tiene que pasar un tiempo determinado y llevarse a cabo un procedimiento preestablecido que consiste en lo siguiente:
- Primero se aplica la cláusula de vencimiento anticipado, es decir, aquella que permite anular el contrato si no se cumplen con las obligaciones, en este caso, pagar las cuotas, y esta cláusula solamente se aplica a partir de dos supuestos:
- En la primera mitad del plazo: si se han dejado de pagar 12 cuotas o un equivalente al 3% del importe original de la hipoteca.
- En la segunda mitad del plazo: si se han dejado de pagar 15 cuotas o el equivalente al 7% del dinero prestado. Asimismo, el banco tiene que comunicar con un mes de antelación que se ha alcanzado ese nivel de demora.
- Luego se efectúa una demanda ante los tribunales para poder iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.
- El juzgado enviará una notificación con el aviso de inicio de ejecución y solicitará que se salde la deuda al completo.
- Posteriormente, el juez pedirá un certificado de cargas al Registro de la Propiedad para conocer si hay otras cargas sobre el inmueble.
Con las notificaciones y la información del registro, el juzgado realizará la convocatoria de la subasta, y dicha subasta se publicará en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, en el del Registro de la Propiedad, en los juzgados y en el BOE. Aunque no tienen el por qué comunicar la fecha a los aún propietarios. - Una vez celebrada la subasta, se inscribirá al ganador en el Registro de la Propiedad como nuevo propietario, que tendrá derecho a reclamar la entrega del inmueble. En el caso de que se siga ocupando, acudirá una comitiva judicial para obligar a abandonar la vivienda, lo que se conoce como desahucio o lanzamiento.