Artículo actualizado el 08/10/2025
Este artículo ha sido actualizado en octubre de 2025, ya que en los últimos años se han producido importantes cambios legales que afectan a la definición y a las obligaciones de los grandes tenedores de vivienda.
El término «gran tenedor» o «gran propietario de vivienda» se ha convertido en un concepto central en el ámbito inmobiliario y en las políticas de vivienda en España. Pero ¿qué significa realmente ser un gran tenedor y cuáles son las implicaciones legales y económicas de ostentar esta condición? En Finques Chicote respondemos a esta pregunta.
La definición de gran tenedor se basa en dos normativas principales: el Real Decreto Ley 11/2020 y la Ley de Vivienda.
El Real Decreto Ley 11/2020 establece que un gran tenedor es una persona física o jurídica que posee más de 10 inmuebles urbanos, ya sean viviendas habituales o segundas residencias, excluyendo plazas de garajes y trasteros. También incluye a quienes poseen una propiedad con una superficie construida igual o superior a 1.500 m².
Por otro lado, la Ley de Vivienda permite a las Comunidades Autónomas ajustar este criterio en zonas de mercado residencial tensionado. En estos casos, se considera gran tenedor a quienes posean 5 o más viviendas en dichas áreas, sin embargo, en zonas no tensionadas, se aplica la definición general de 10 propiedades. Por ejemplo, en el caso de Cataluña se considera gran tenedor a aquel propietario que tenga 5 o más propiedades.
Obligaciones de los grandes tenedores
Ser clasificado como gran tenedor implica cumplir con ciertas obligaciones legales más estrictas, especialmente en su rol como arrendadores.
La Ley de Vivienda otorga derechos a los inquilinos en situaciones de vulnerabilidad, permitiéndoles solicitar prórrogas extraordinarias en el contrato de alquiler: de un año en zonas no tensionadas y de tres años en zonas tensionadas. El gran tenedor tiene la obligación de aceptar estas prórrogas.
Además, en las zonas tensionadas, se impone un control en el precio de los alquileres mediante índices de referencia que no pueden ser excedidos.
En el ámbito judicial, los grandes tenedores deben cumplir con requisitos específicos para presentar demandas de desahucio. Antes de proceder, están obligados a:
- Solicitar al inquilino autorización para la cesión de datos a los servicios sociales.
- Verificar la situación de vulnerabilidad económica del inquilino mediante un informe de servicios sociales.
- Intentar una mediación para alcanzar un acuerdo previo con el inquilino.
Solo después de completar estos pasos, podrán interponer la demanda en el juzgado para iniciar el proceso de desalojo.