La dinámica del mercado del alquiler está experimentando una transformación estructural: la combinación de una oferta muy limitada y una demanda desbordante ha provocado que cada vez menos viviendas en arriendo se anuncien en portales inmobiliarios o webs de agencias tradicionales. La causa no es únicamente la escasez de disponibilidad, sino también que propietarios y agencias ya no necesitan recurrir a estos canales para encontrar inquilinos solventes y adecuados.
Reducción drástica de anuncios: un mercado más opaco
Solo alrededor del 20 % de los alquileres llegan a hacerse públicos. Muchos inmuebles permanecen anunciados apenas 24 horas, tiempo más que suficiente como para poder recibir una gran cantidad de solicitudes. Como consecuencia, los potenciales arrendatarios sin contactos previos o sin visibilidad quedan fuera del circuito, mientras que las listas internas de candidatos se consolidan como el mecanismo predominante de asignación.
Criterios de selección cada vez más estrictos: sobredemanda y “casting”
El desajuste entre la elevada demanda y la escasa oferta ha generado sistemas de selección muy exigentes por parte de los propietarios. Al momento de poner un anuncio en alquiler, empieza a ser habitual que, sin solicitarlo, ya de entrada recibamos documentación extremadamente detallada por parte de los aspirantes: currículum profesional, declaración de la renta personal y familiar, así como información complementaria de todo tipo, y todo esto antes de haber visitado la vivienda. En nuestro entender, este proceder por parte de las personas interesadas persigue ganar posiciones a la hora de filtrar candidatos con una solvencia económica muy sólida. En muchos casos, los propietarios muestran preferencia por inquilinos capaces de asumir la renta de manera individual, incluso cuando se trata de parejas. Esto limita aún más la capacidad de negociación y reduce las opciones para quienes no cumplen con estos estándares.
Alternativas al anuncio público: redes de contactos y boca a boca
Una tendencia destacada es el aumento de contratos de arrendamiento cerrados sin pasar por portales inmobiliarios ni escaparates de agencias. El contacto directo, las recomendaciones de inquilinos anteriores y las listas de candidatos no seleccionados de anuncios anteriores, se han convertido en herramientas habituales.
Este fenómeno contribuye a la consolidación de un “mercado oculto”, en el que buena parte de la oferta no llega a hacerse visible al público en general.
Impacto de la regulación y de la evolución de los precios
A pesar de las regulaciones vigentes, incluyendo topes de rentas en zonas tensionadas, los precios del alquiler continúan aumentando en diversas áreas metropolitanas. Según las estadísticas oficiales, durante el segundo trimestre de 2025, el precio medio de la renta alcanzó 854,7€/mes, un incremento del 3,2% respecto al trimestre anterior. En zonas altamente demandadas, como Barcelona, según el Incasol, el precio medio se situó en 1.135,55€/mes, con un aumento del 4,4%.
En nuestra opinión, los controles de precios han favorecido principalmente a los inquilinos ya establecidos, pero no han generado nueva oferta suficiente. Esto incrementa la barrera de entrada para quienes buscan acceder al mercado por primera vez.
Disminución de exigencias en la búsqueda
Ante la competitividad del mercado, los inquilinos han flexibilizado sus criterios de búsqueda. Muchos candidatos ya no se centran en características específicas como orientación, antigüedad del inmueble o la calle concreta; en su lugar, buscan únicamente el municipio deseado y el número de habitaciones.
Asimismo, se observa un fenómeno de desplazamiento residencial: inquilinos con mayor poder adquisitivo acceden a zonas tradicionalmente más asequibles, desplazando a perfiles locales debido a la presión de precios.
Reflexiones finales
La opacidad creciente del mercado del alquiler plantea diversos desafíos estructurales:
- Transparencia: La disminución de anuncios públicos impide evaluar adecuadamente la evolución real del mercado.
- Accesibilidad: Las exigencias documentales y la dependencia de listas cerradas excluyen a muchos posibles inquilinos.
- Regulación: Los mecanismos de control de rentas requieren acompañarse de medidas que fomenten la oferta efectiva.
- Desigualdad: El sistema actual tiende a favorecer a quienes cuentan con mayor solvencia o una red de contactos sólida.
La progresiva privatización de los canales de acceso al alquiler evidencia la necesidad de una reflexión profunda por parte de las administraciones públicas, propietarios e intermediarios para garantizar un mercado más equilibrado y accesible.