En artículos publicados anteriormente, hemos tratado el problema de las obras que se efectúan en las viviendas de un edificio por parte de sus propietarios.
Normalmente, se tratan de las obras de reforma habituales en una vivienda, como cocina, lavabo, pavimento, puertas, pintura, etc.
En este caso, no tiene por qué darse problema alguno siempre y cuando se soliciten los permisos pertinentes y no haya afectaciones a elementos comunes, en cuyo caso, se precisaría de permiso de la comunidad de propietarios.
No obstante, en otras ocasiones, los propietarios de cierto tipo de viviendas como áticos y sobreáticos, llevan a cabo obras consistentes en apropiarse de todo o parte de la terraza que tienen estas viviendas, y que suelen ser de generosas dimensiones, para ampliar la vivienda mediante algún tipo de construcción, ya sea a modo de ampliación o anexo.
Este tipo de reformas se suelen hacer sin el permiso de la comunidad, ya que al tratarse la terraza de un elemento común de uso privativo, cualquier modificación como puede ser una construcción, debe tener siempre la autorización de la comunidad de propietarios.
Por ello, el propietario en cuestión efectúa la obra por su cuenta y sin comunicarlo a la comunidad, porque así puede sortear posibles denegaciones de permiso.
Por lo tanto, estas construcciones son ilegales si no hay permiso comunitario al respecto.
En muchas ocasiones, es muy factible que la comunidad de propietarios ignore la existencia de estas construcciones ilegales dado que se realizan en los pisos superiores y no fácilmente visibles desde el exterior del edificio, lo que entorpece que puedan denunciarse por parte de la comunidad.
Es muy importante que si se acometen este tipo de construcciones sin permiso, la comunidad actúe rápidamente para, bien parar las obras durante su ejecución, bien para exigir la reposición de la terraza a su estado original una vez concluidas.
Si transcurren los años y la comunidad de propietarios no reclama, las obras ilegales quedarán consolidadas y después será más complicado reclamar su eliminación.
Y es precisamente con el paso de los años cuando surgen los problemas, los cuales pueden ser:
- Humedades y filtraciones a los pisos inferiores.
- Afectaciones a la estructura y estabilidad del edificio por el peso extra añadido.
Respecto a las humedades y filtraciones, su solución puede ser compleja ya que si se trata de un problema de la capa impermeabilizante existente en la terraza, la presencia de la construcción no permitirá su reparación.
Si se da esta situación, la comunidad de propietarios se puede encontrar con el hecho de tener que reclamar al propietario de la vivienda que la existencia de la construcción impide la resolución de la causa de las humedades y filtraciones, y que el propietario de dicha vivienda, a su vez, en su defensa argumente que la citada construcción está más que consolidada ya que lleva muchos años existiendo y que por lo tanto, cualquier reparación la debe asumir la comunidad al ser la terraza un elemento común.
Y si no se interviene, el propietario o propietarios afectados por las mencionadas humedades, efectuarán reclamación contra la comunidad de propietarios, no contra el propietario de la vivienda causante.
Respecto a las afectaciones a la estructura del edificio, será preciso un informe de técnico cualificado (arquitecto o arquitecto técnico) que determine si los daños en la estructura son consecuencia de la construcción ilegal o no.
Si así lo determina el informe, el propietario infractor tendrá que retirar esa construcción a modo de evitar que los daños a la estructura se incrementen. Y si no lo hace, la comunidad deberá interponer demanda judicial.
Y una vez retirada la construcción, al propietario causante le corresponderá asumir los costes de la subsanación de los daños ocasionados en la estructura del edificio.
En resumen, tras lo expuesto está claro que es muy importante evitar las construcciones ilegales en elementos comunes por parte de los propietarios, y si finalmente éstas se llevan a término, proceder a reclamar con la mayor premura posible su supresión con objeto de impedir que se consolide en el tiempo.
En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 en Barcelona y su área metropolitana, administrando más de 400 comunidades de propietarios. Administramos muchos edificios con áticos y sobreáticos y sabemos que las construcciones de anexos en las terrazas son muy frecuentes; y también es cierto que las comunidades de propietarios no suelen reclamar su supresión hasta que aparecen los problemas indicados.
Si su comunidad de propietarios precisa de un administrador de fincas debidamente formado y con conocimientos para informar y asesorar correctamente en asuntos normativos y/o legales como el expuesto en el presente artículo, le animamos a que nos solicite presupuesto de administración.