El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) confirmó, en resolución de 24 de junio de 2025, que los arrendadores —residentes o no residentes en España— están obligados a declarar las rentas del alquiler en el IRPF o en el IRNR, aun cuando el inquilino no haya efectuado el pago de las mensualidades.
Fundamentación jurídica de la obligación tributaria
El pronunciamiento del TEAC se apoya en la doctrina del Tribunal Supremo y reafirma que el impago de la renta no exime al arrendador de sus obligaciones fiscales. En términos jurídicos, la renta existe mientras sea exigible conforme al contrato de arrendamiento, con independencia de su efectiva percepción. El tribunal recuerda que, de acuerdo con el artículo 13.1.g) del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (TRLIRNR), constituyen rentas obtenidas en territorio español los rendimientos derivados de bienes inmuebles situados en España. Además, el artículo 24.1 del mismo texto legal establece que la base imponible se determinará sobre el importe íntegro de los rendimientos, aplicando las normas del IRPF.
En relación con el IRPF, el artículo 22 de la Ley 35/2006 (LIRPF) califica los ingresos por arrendamiento como rendimientos del capital inmobiliario, los cuales deben declararse por su importe exigible aunque no hayan sido efectivamente percibidos. Asimismo, el artículo 14 de la misma norma dispone que estos rendimientos se imputarán al período impositivo en que resulten exigibles por el arrendador.
En consecuencia, desde la perspectiva fiscal, el derecho a cobrar prevalece sobre el cobro efectivo.
Caso analizado: arrendadora no residente
El supuesto que origina la resolución se refiere a una contribuyente residente en Suiza, propietaria de un inmueble arrendado en España.
Durante los ejercicios 2018 y 2019, el arrendatario dejó de abonar las rentas pactadas. No obstante, la arrendadora presentó sus declaraciones del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210) conforme a la normativa vigente. Posteriormente, solicitó la rectificación de dichas autoliquidaciones y la devolución de los importes ingresados, argumentando que nunca percibió las rentas declaradas.
La Oficina Nacional de Gestión Tributaria denegó su solicitud y, tras el recurso interpuesto, el TEAC confirmó la denegación, considerando que el impago no elimina la obligación de declarar mientras las rentas sigan siendo exigibles.
El TEAC sustenta su criterio en la Sentencia del Tribunal Supremo 1.467/2021, de 14 de diciembre, que determinó que las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras interponer una demanda de desahucio por impago constituyen rendimientos de capital inmobiliario, debiendo declararse en el ejercicio en que resulten exigibles. Esta doctrina es igualmente aplicable a los no residentes que obtengan rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles situados en España.
Diferencias entre arrendadores residentes y no residentes
La principal diferencia radica en el impuesto aplicable:
- Los residentes en España tributan por el IRPF.
- Los no residentes lo hacen a través del IRNR.
Asimismo, únicamente los no residentes que residan en países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE) pueden aplicar determinadas deducciones y reducciones sobre los ingresos obtenidos. Los contribuyentes residentes en terceros países, como por ejemplo Suiza, México, Reino Unido, etc., tributan por el importe íntegro, sin posibilidad de deducir gastos ni de compensar rentas impagadas, lo que puede suponer una mayor carga fiscal.
Consecuencias del incumplimiento
La falta de declaración de rentas exigibles, aunque no cobradas, puede derivar en liquidaciones complementarias, recargos, intereses de demora y sanciones tributarias por parte de la Agencia Tributaria, al considerarse una omisión de ingresos.
Tratamiento fiscal de las rentas impagadas
El artículo 23.1.a) de la LIRPF permite deducir los denominados saldos de dudoso cobro, es decir, aquellas rentas cuyo cobro se considera incierto o improbable.
Esta deducción también puede aplicarse, conforme al artículo 24.6 del TRLIRNR, a los no residentes que residan en la UE o en el EEE. No obstante, los no residentes extracomunitarios no pueden beneficiarse de esta previsión.
Se considera saldo de dudoso cobro cuando:
- El deudor se encuentra en concurso de acreedores, o
- Han transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin que se haya percibido la renta ni se haya renovado el crédito, conforme al artículo 13.e) del Reglamento del IRPF.
En caso de que la renta finalmente sea cobrada, el importe deberá declararse como ingreso en el ejercicio en que se perciba.
Conclusión
El criterio del TEAC es inequívoco: las rentas del alquiler deben declararse siempre que sean exigibles, con independencia de su cobro efectivo, no obstante, el impacto fiscal varía según la residencia fiscal del arrendador. Mientras que los contribuyentes residentes en España y en la UE/EEE pueden aplicar deducciones por saldos de dudoso cobro, los no residentes de terceros países deben tributar por la renta íntegra, incluso si nunca la llegan a percibir.