Incremento de participación en los gastos comunes

El incremento de participación en los gastos comunes de cualquier elemento privativo es una cuestión que está contemplada en el régimen jurídico de la propiedad horizontal de Cataluña.

Se trata de un mecanismo que permite a las comunidades de propietarios aplicar una penalización económica a aquellos departamentos que:

  • Desarrollen cualquier actividad empresarial o profesional
  • Que dicha actividad produzca un uso intensivo de los elementos o servicios comunes de la comunidad

Este tipo de acuerdo esta reflejado en el artículo 553-45, párrafo 4), que dice lo siguiente:

El título de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios. En ninguno de los dos casos, el incremento puede ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota.

¿Cómo se puede aplicar el acuerdo de incremento de participación en los gastos comunes?

Si analizamos el contenido del artículo, veremos que:

  1. Este incremento de participación en los gastos comunes puede estar reflejado en el título de constitución de la comunidad de propietarios.
  2. En el supuesto que esto no sea así, puede ser acordado por la junta de propietarios en reunión.
  3. En ambos casos, el incremento no puede superar el doble de la cuota que pague el elemento privativo.

Si este tema se debate en una reunión de la comunidad de propietarios, el acuerdo se podrá adoptar con el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto.

Y, además, estos deben representar a su vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.

El incremento de la cuota de un departamento se deberá abonar posteriormente a la comunidad anualmente al realizar la liquidación de cuentas.

¿Cuál es la finalidad de que una comunidad adopte el acuerdo de incremento de participación en los gastos comunes?

La finalidad de este acuerdo está muy clara.

Permite a las comunidades de propietarios poder resarcirse, aunque sea solo sea económicamente, de las molestias que ocasionan ciertos departamentos por el desempeño de actividades empresariales o profesionales en el inmueble.

Dentro de estas actividades podríamos destacar:

  • Consultas médicas (odontólogos, podólogos, etc.)
  • Despachos profesionales (abogados, notarios, etc.)
  • Residencia geriátrica
  • Pisos destinados a uso turístico

Como indicábamos anteriormente, se trata de penalizar aquellas actividades que provocan un uso intensivo de elementos y servicios comunes, como pueden ser:

  • Ascensor
  • Iluminación
  • Puerta acceso edificio
  • Interfonos
  • Vestíbulo (más suciedad)

Este uso intensivo se produce por el mayor transito de personas ajenas al edificio que los propios residentes.

Y por ello, los elementos y servicios comunes están sometidos a un mayor desgaste que se traduce en aumento del gasto comunitario y mayores posibilidades de tener que realizar reparaciones.

Incrementando la cuota de estos departamentos, se pueden subsanar, en cierta medida, los posibles perjuicios económicos que pueda sufrir la comunidad.

¿Se puede adoptar este tipo de acuerdo en el resto de España?

En la ley de Propiedad Horizontal nacional solo se contempla expresamente la posibilidad que las comunidades de propietarios puedan aplicar un incremento en la participación de gastos comunes a los elementos privativos que ejerzan la actividad de uso turístico (artículo 17, párrafo 12) y siempre que no suponga un incremento superior al 20% de la cuota.

Como vemos, solo se puede aplicar a una determinada actividad y con un límite del 20% de la cuota.

En Cataluña este tipo de acuerdo se aplica a cualquier actividad empresarial o profesional, no solo al uso turístico, y el límite es el 100% de la cuota ordinaria.

En Finques Chicote administramos comunidades de propietarios donde se aplica este incremento de participación en los gastos comunes a determinados departamentos que, debido a su actividad económica o profesional, provocan un gasto anormal o excesivo en los elementos o servicios comunes.

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