Incremento de participación en los gastos comunes de las comunidades de propietarios de Cataluña

El incremento de participación en los gastos comunes de cualquier elemento privativo es una cuestión contemplada en el régimen jurídico de la propiedad horizontal de Cataluña.

Se trata de un mecanismo que permite a las comunidades de propietarios aplicar una penalización económica a aquellos departamentos que desarrollen cualquier actividad empresarial o profesional y que dicha actividad produzca un uso intensivo de los elementos o servicios comunes.

¿Qué dice la ley? Base legal del incremento

Este tipo de acuerdo está contemplado en el artículo 553-45, párrafo 4, del Código Civil de Cataluña, que establece lo siguiente:

“El título de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios. En ninguno de los dos casos, el incremento puede ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota.”

¿Cómo se puede aplicar el acuerdo de incremento de participación en los gastos comunes?

Existen dos vías para aplicar este incremento:

• Que esté recogido en el título constitutivo. En este caso no es necesario ningún acuerdo posterior: ya está establecido desde el inicio.
• Que se adopte en junta de propietarios, con el voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto, que además deben representar las 4/5 partes de las cuotas de participación.

En ambos casos, el incremento no puede superar el doble de la cuota ordinaria que ya paga ese departamento, y se abonará a la comunidad anualmente, al confeccionarse la liquidación de cuentas.

Ejemplo práctico

Imaginemos un local comercial cuya cuota ordinaria de comunidad es de 120 € al mes (correspondiente a su coeficiente de participación). Si la comunidad acredita que ese local, por su actividad empresarial, genera un uso especialmente intensivo de los elementos comunes (por ejemplo, un gimnasio con entrada y salida constante de clientes que desgasta el portal de la finca y el ascensor), la junta puede acordar un incremento de hasta el doble de esa cuota: el local pasaría a pagar hasta 240 € al mes, nunca más. El resto de propietarios seguiría pagando su cuota ordinaria sin cambios.

¿Cuál es la finalidad de este acuerdo?

La finalidad es clara: permitir a las comunidades de propietarios resarcirse económicamente de las molestias que ocasionan determinados departamentos por el desempeño de actividades empresariales o profesionales en el inmueble.

Actividades que pueden justificar el incremento

Entre las actividades que pueden justificar este incremento encontramos:

• Consultas médicas (odontólogos, pediatra, ginecóloga, etc.).
• Despachos profesionales (abogados, notarios, gestorías, etc.).
• Residencias geriátricas.
• Pisos destinados a uso turístico.

El argumento es que estas actividades generan un mayor tránsito de personas ajenas al edificio, sometiendo los elementos comunes (ascensor, iluminación, puerta de acceso, interfonos, vestíbulo) a un mayor desgaste, lo que se traduce en un aumento del gasto comunitario.

Un matiz importante: ¿todo uso empresarial genera realmente un uso intensivo?

Aquí es donde debemos ser cuidadosos. A priori, actividades como las viviendas de uso turístico encajan en la descripción legal, pero la realidad del día a día puede ser bien diferente.

Tomemos el ejemplo de los pisos turísticos: los turistas salen por la mañana y no regresan hasta la tarde o la noche, ya que durante el día están visitando la ciudad. Es muy posible que su uso real de los elementos comunes sea incluso inferior al de cualquier propietario o inquilino residente habitual.

Y este razonamiento es precisamente el que recoge la jurisprudencia catalana.

¿Es suficiente con que haya actividad empresarial? La exigencia de probar el uso excesivo

Este es el punto más importante y el que con mayor frecuencia se pasa por alto: el hecho de que una entidad ejerza una actividad empresarial o profesional no es, por sí solo, suficiente para aplicar el incremento.

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala Civil y Penal, Sección 1ª, en su sentencia 25/2013 de 4 de abril (SP/SENT/723914), establece con claridad que para poder aplicar el incremento en la participación de los gastos comunes a cualquier entidad se debe acreditar ese uso excesivo de los elementos y servicios comunes.

Indicadores para acreditar el uso excesivo

Los indicadores que pueden servir para acreditar dicho uso excesivo incluyen:

• Incremento en las facturas de servicios comunes, como la electricidad de escalera y ascensor.
• Necesidad de reforzar el servicio de limpieza de las zonas comunes.
• Desperfectos y molestias reportadas de forma frecuente a la comunidad de propietarios.

Por lo tanto, no basta con que una entidad desarrolle una actividad empresarial: se deben aportar datos reales que demuestren que la comunidad ha sufrido un incremento efectivo en sus gastos como consecuencia directa de esa actividad.

Las consecuencias de ignorar este requisito son serias: si la comunidad adopta el acuerdo sin haber acreditado ese uso excesivo, el propietario afectado puede impugnarlo judicialmente. Y a la vista de la jurisprudencia existente, tendrá muchas posibilidades de que el juez anule el acuerdo.

¿Se puede adoptar este acuerdo en el resto de España?

La regulación en Cataluña es notablemente más amplia que la estatal. En la Ley de Propiedad Horizontal nacional (artículo 17, párrafo 12) solo se contempla expresamente la posibilidad de aplicar un incremento a los elementos privativos que ejerzan la actividad de uso turístico, y con un límite máximo del 20% de la cuota.

En Cataluña, en cambio, el incremento puede aplicarse a cualquier actividad empresarial o profesional (no solo al uso turístico) y el límite es el 100% de la cuota ordinaria.

Comparativa Cataluña vs. resto de España

Novedad 2025: la reforma del artículo 17.12 LPH estatal

Conviene tener presente que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal fue reformado por la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Además del recargo del 20% en la cuota, la norma faculta ahora a la junta de propietarios para limitar, condicionar o incluso prohibir el alquiler turístico en el edificio, con el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios y de las cuotas de participación. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos: no afectan a quien ya ejercía la actividad de forma legal antes de adoptarse. En 2024, además, el Tribunal Supremo confirmó que esa mayoría de 3/5 es suficiente para prohibir el uso turístico, sin necesidad de unanimidad.

Conclusión: un acuerdo que hay que adoptar bien, o mejor no adoptar

El incremento de participación en los gastos comunes es una herramienta útil para las comunidades de propietarios de Cataluña, pero su correcta aplicación exige algo más que una votación con las mayorías necesarias: requiere documentar el uso excesivo de forma sólida, identificar los indicadores adecuados y redactar el acuerdo de modo que resista una eventual impugnación judicial.

Un acuerdo mal fundamentado no solo puede ser anulado por el juez: puede generar además un conflicto innecesario dentro de la comunidad, y unas costas procesales que superen con creces el beneficio que se pretendía obtener.

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