Las comunidades de propietarios deben tener un propietario que ejerza de presidente, cargo que se renueva cada año al momento de celebrarse la reunión ordinaria.
El presidente tiene las siguientes funciones en el ejercicio de su cargo:
- a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
- b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
- c) Elevar a públicos los acuerdos, si procede.
- d) Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador.
- e) Cualesquiera otras funciones que establezca la ley.
Estas son las funciones que determina la ley de propiedad horizontal, pero ¿hasta dónde puede un presidente actuar libremente en beneficio de la comunidad sin contar con ésta?
Recientemente el Tribunal Supremo, en la sentencia STS 916/2024 de 27 de junio de 2024, ha ratificado una condena contra una comunidad de propietarios donde le obliga a indemnizar con 600.000 € a una empresa por los daños y perjuicios, como consecuencia del incumplimiento de varios contratos suscritos por la comunidad con la citada empresa.
Dicha empresa interpuso una demanda contra la comunidad de propietarios debido al incumplimiento de los contratos por parte de ésta.
La comunidad había aprobado en reunión contratar los servicios de la empresa en cuestión, previa presentación de diferentes ofertas de otras empresas.
Inicialmente la comunidad de propietarios se opuso a la demanda, pero además el presidente hizo una reconvención donde solicitó la nulidad de los contratos y la resolución por incumplimiento, exigiendo la obligación a pagar una indemnización a la comunidad de propietarios.
Finalmente, tras recurso ante el Supremo, este indicó que para que la comunidad de propietarios hubiera podido reconvenir hacía falta el acuerdo de la junta de propietarios, acuerdo del cual carecía el presidente.
Este ejemplo nos lleva a plantear hasta donde puede actuar realmente el presidente de una comunidad de propietarios que, por lo que vemos con esta sentencia, no puede emprender determinadas acciones sin contar con el acuerdo previo y expreso de la comunidad de propietarios.
Como hemos indicado al principio, el presidente de una comunidad de propietarios tiene encomendadas varias funciones por ley, pero hay algunas que precisan que haya un acuerdo de la comunidad de propietarios para que pueda actuar, tal y como ocurre en el caso planteado, donde el presidente actuó por su cuenta sin tener el mandato expreso de la comunidad.
En principio, el presidente puede realizar las siguientes acciones sin tener que contar con el visto bueno de la comunidad de propietarios:
- Convocar las reuniones que sean necesarias, estando obligado como mínimo, a convocar una reunión ordinaria anual para presentar cuentas y renovar los cargos de la junta.
- Conformar el orden del día de las reuniones e incorporar al mismo las propuestas que le realicen el resto de los propietarios.
- Firmar las actas de las reuniones.
- Velar por los intereses de la comunidad y velar para que ésta funcione correctamente, y si hay algún problema, hacer traslado al administrador de fincas en el supuesto que la comunidad tenga contratado a este profesional, en caso contrario deberá encargarse él personalmente de resolver la susodicha incidencia.
- Requerir acto de cesación a quien realice actividades contrarias a la convivencia normal o puedan dañar el inmueble.
- Autorizar al administrador a disponer del fondo de reserva para afrontar gastos imprevistos o extraordinarios.
El resto de las actuaciones deberían contar con el acuerdo previo de la comunidad de propietarios, siendo especialmente relevante la representación de la comunidad judicial y extrajudicialmente, donde tendrá contar con un acuerdo previo adoptado por la comunidad de propietarios, no pudiendo actuar por su cuenta tal y como ocurrió en el caso planteado al inicio del artículo.
La actuación más común que ha de adoptar un presidente en el ámbito judicial es representar a la comunidad para interponer una demanda de reclamación de deuda contra un propietario deudor, donde actúa por mandato de la comunidad previo acuerdo adoptado en reunión.
Por lo tanto, es muy importante que el presidente sepa cuáles son sus obligaciones y hasta donde puede llegar sin tener que contar con la autorización del resto de miembros de la comunidad de propietarios.
Para ello, la figura del administrador de fincas adquiere una gran importancia ya que, si la comunidad de propietarios tiene contratado a este profesional, este será quien asesorará y aconsejará al presidente sobre qué acciones puede y no puede realizar a fin de evitar posibles problemas legales.