El fenómeno de los llamados “pisos patera”, viviendas en las que se alojan muchas más personas de las que legalmente se permiten, está volviéndose cada vez más común en multitud de ciudades, especialmente en zonas urbanas tensionadas como Barcelona, L’Hospitalet o Badalona.
Con frecuencia, estas situaciones suponen unas condiciones de vida indignas para las personas, así como explotación económica y un enorme deterioro de la convivencia vecinal.
Por lo que respecta a las comunidades de propietarios, los problemas suelen ser los siguientes: ruidos constantes, uso excesivo de ascensores y zonas comunes, problemas de salubridad e higiene, generación masiva de residuos y una sensación creciente de inseguridad.
Cuando esto sucede, surge la siguiente pregunta entre los vecinos: ¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios legalmente ante esta situación?
¿Qué se entiende por hacinamiento?
Aunque el término “piso patera” no aparece en ningún texto legal, sí existen criterios objetivos para considerar que una vivienda está sobreocupada.
Según el Decret 141/2012, de 30 d’octubre, por el cual se regula el régimen de habitabilidad en Cataluña, la superficie útil mínima por persona debe ser de 2,5 m² en dormitorios colectivos y 6 m² en habitaciones individuales.
Además, una vivienda no puede acoger a más personas de las que permite su cédula de habitabilidad.
Cuando estos límites se sobrepasan, estamos ante una situación de hacinamiento que puede constituir una infracción administrativa o, en los casos más graves, un delito.
¿Qué herramientas tiene la comunidad de propietarios ante el hacinamiento?
La Ley de Propiedad Horizontal en Cataluña otorga a la comunidad de propietarios mecanismos legales para actuar.
- Reunir pruebas del problema:
El primer paso es documentar todo lo posible: fotografías y/o videos del trasiego constante de personas, acumulación de basura, partes de intervención policial, quejas por ruidos, daños en zonas comunes, etc.
Cuantas más pruebas objetivas se reúnan, más fuerza tendrá la comunidad de propietarios para poder actuar.
- Contactar con el propietario:
Si el inmueble está alquilado, lo correcto es que el presidente o el administrador de fincas contacte directamente con el propietario o arrendador.
Es posible que este desconozca lo que ocurre o haya delegado el alquiler a terceros como subarrendadores.
Un aviso formal quizás puede resolver el problema sin necesidad de entrar en demandas.
- Acción de cesación por actividades molestas:
Cuando el diálogo no da resultado, la comunidad de propietarios puede aprobar por mayoría en junta la interposición de una demanda de cesación de actividades molestas, según consta en el artículo 553-40.2 del Código Civil de Cataluña.
Esta vía permite solicitar al juez que se prohíba el uso inadecuado de la vivienda e incluso que se desaloje a los ocupantes si se acredita que la actividad pone en riesgo la salubridad, seguridad o la convivencia del edificio.
- Notificar a las autoridades competentes:
Paralelamente, es muy recomendable denunciar el caso ante el Ayuntamiento (normalmente a través de la oficina de inspección de vivienda o urbanismo), ya que tienen la competencia de actuar ante infracciones urbanísticas o sobreocupación.
También es posible informar a los Servicios Sociales, especialmente si se detecta la presencia de menores o personas vulnerables.
En casos extremos, en los que haya indicios de explotación, trata de personas o inmigración ilegal, se debe notificar a los Mossos d’Esquadra o al juzgado correspondiente.
- Modificar los estatutos:
La comunidad también puede plantearse incorporar cláusulas en los estatutos que regulen expresamente el uso de las viviendas, limitando actividades que puedan suponer molestias graves o alteraciones a la convivencia.
Estas cláusulas no evitan por sí solas el problema, pero refuerzan la posición de la comunidad de propietarios en caso de acciones legales.
Un problema con muchas repercusiones.
Es importante tener presente que detrás de muchos casos de pisos patera hay personas en situación precaria, a menudo víctimas de abuso por parte de arrendadores sin escrúpulos.
La solución al problema no debe de ser únicamente sancionadora, sino que también debería ir acompañada de una actuación de las administraciones públicas para garantizar el derecho a una vivienda digna y asequible.
Iniciativas como el Pla d’Inspecció d’Habitatges d’Ús Turístic i d’Habitabilitat impulsado por el Ayuntamiento de Barcelona o las campañas de detección de sobreocupación en municipios del área metropolitana, son pasos en la buena dirección.
Conclusión
El hacinamiento en viviendas no es solo un problema legal o administrativo: es una amenaza directa a la convivencia y al bienestar de todos los vecinos. Las comunidades de propietarios tienen herramientas para actuar, pero es fundamental que lo hagan con pruebas, de forma coordinada y con asesoramiento legal adecuado.