Cuando una comunidad de propietarios contrata un administrador de fincas lo hace por años renovables, siendo que dicho cargo se renueva anualmente en la reunión ordinaria anual, incluyéndose para ello un punto del orden del día para la renovación de cargos de la junta.
Dentro de ese punto es donde se eligen el presidente, el vicepresidente y el administrador o el secretario-administrador, dado que cuando una comunidad de propietarios tiene administrador de fincas, éste, dentro de la junta, realiza las funciones correspondientes al secretario.
Si aparecen problemas insalvables o circunstancias imperdonables con el administrador o la comunidad de propietarios no está satisfecha de sus servicios, puede cesarle antes de la reunión ordinaria anual o no renovarle en el cargo durante la ejecución de la citada reunión.
Lo habitual a la hora de cambiar de administrador de fincas es que la comunidad de propietarios cese a éste, pero es posible y factible que el administrador de fincas dimita del cargo, normalmente durante el ejercicio y antes de la reunión ordinaria anual, aunque también durante la celebración de la misma.
En el supuesto que sea la comunidad de propietarios quien cese al administrador de fincas, este tiene derecho a cobrar sus honorarios hasta cumplir el año (año a contar desde el día de la reunión donde se renovó su cargo).
En el caso que sea el administrador de fincas quien dimite del cargo, este solo podrá facturar sus honorarios hasta el día en el que presentó su dimisión.
Asimismo, tendrá la obligación de preparar la liquidación de cuentas finiquito hasta el día de su dimisión, así como dar a la comunidad de propietarios un plazo de tiempo suficiente (por ejemplo 20 días) para que esta pueda encontrar y contratar a un nuevo administrador de fincas que sustituya al administrador dimisionario.
Durante ese tiempo de impase, tiene que seguir atendiendo las cuestiones del día a día de la comunidad de propietarios.
¿Cuáles pueden ser las causas que lleven a un administrador a dimitir de su cargo?
Las causas y motivaciones pueden ser variadas:
- Puede estar cansado de seguir administrando la comunidad porque ésta tenga numerosos problemas que le supongan más un perjuicio que un beneficio en tiempo y recursos, por lo tanto no le compense continuar gestionándola.
- Puede darse la situación que, si se trata de una comunidad de propietarios pequeña, llegue un momento que se plantee que no le interesa seguir administrando la comunidad desde el punto de vista económico, y como no podría efectuar un aumento drástico de importe de honorarios, opte por la vía de dimitir del cargo.
- Puede ser también que el administrador tenga frecuentes enfrentamientos verbales con un determinado vecino o vecinos conflictivos de la comunidad debido a que no estén de acuerdo con su gestión o con su persona, y el administrador sufra un hostigamiento constante en forma de e-mails, llamadas telefónicas o visitas al despacho, así como tener que soportar fuertes discusiones al momento de celebrarse las reuniones de la comunidad.
- Puede suceder que el administrador reciba amenazas y acoso físico o persecución por parte de uno o varios vecinos, por lo que prefiera dimitir por seguridad personal y salud mental.
- Puede ser que el administrador desee jubilarse y no tenga a nadie que quiera continuar con el negocio.
- Puede pasar que la empresa del administrador realice una reorganización o reestructuración interna que le obligue a dimitir para deshacerse de ciertas comunidades de propietarios que han dejado de cumplir con las nuevas directrices empresariales (por ejemplo por motivos geográficos u operativos).
Por otro lado, también es posible que el administrador de fincas sospeche que la comunidad de propietarios tiene intención de cesarlo en el cargo y este dimita antes de que eso suceda.
Aunque pueda parecer extraño y no sea habitual, es perfectamente viable que el administrador de fincas dimita de su cargo por los motivos indicados, o por cualquier otro, y casi siempre es un hecho que suele sorprender a la comunidad de propietarios, ya que esta no se espera que sea el administrador de fincas el que decida irse por su cuenta y riesgo.