La pregunta sobre si una comunidad de propietarios puede adquirir un bien inmueble (como un local, un piso o una plaza de garaje) es una cuestión que suscita dudas en el ámbito del derecho de la Propiedad Horizontal en España.
La respuesta sería que sí, puesto que una comunidad tiene la capacidad legal para hacerlo, pero siempre que se cumplan ciertos requisitos y procedimientos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en el Código Civil.
¿Es legal que una comunidad de propietarios compre un inmueble?
Aunque una comunidad de propietarios no es una persona jurídica en el sentido estricto (no tiene personalidad jurídica propia como una sociedad anónima, por ejemplo), el artículo 22 de la LPH le otorga la capacidad para ser titular de derechos y obligaciones a efectos de su gestión.
Esto implica en la práctica que puede actuar de forma jurídica, celebrar contratos y, por lo tanto, adquirir y poseer bienes que sean necesarios para el cumplimiento de sus fines.
El bien inmueble adquirido pasará a formar parte del patrimonio de la comunidad y se integrará como un elemento común del edificio.
¿Para qué puede comprar un inmueble una comunidad de propietarios?
La adquisición de un inmueble debe estar justificada por un interés legítimo de la comunidad de propietarios y debe servir a los fines comunitarios.
Los motivos más frecuentes para este tipo de compra son:
- Destino común: Se compra un local para destinarlo a usos comunes como un gimnasio, sala de reuniones, trasteros, conserjería, etc.
- Ampliación o mejora: Se adquiere una plaza de garaje, una vivienda colindante o una parcela/terreno contiguo para ampliar zonas comunes existentes o para facilitar una obra necesaria.
- Inversión o rentabilidad: Se puede comprar un local o vivienda para alquilar y generar ingresos que contribuyan al fondo de la comunidad y a la reducción de las cuotas de los copropietarios.
- Recuperación de deudas: En casos excepcionales, podría ser el resultado de una adjudicación en subasta para cobrar deudas de un propietario moroso.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar la compra?
La LPH estatal, en su artículo 17.6, establece la regla general para las modificaciones del título constitutivo o de las reglas de uso:
«Los acuerdos que impliquen la modificación o la aprobación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
Aunque la adquisición en sí misma no siempre supone una modificación directa de los estatutos, la jurisprudencia y la doctrina mayoritaria consideran que la compra de un inmueble para incorporarlo al patrimonio común, o para cambiar el destino de un elemento privativo a común, es un acto de gran trascendencia que afecta al título constitutivo.
Régimen general (LPH estatal): unanimidad
La adquisición de un local o piso suele requerir el voto favorable de la unanimidad de todos los propietarios, ya que es la única forma de asegurar que todos aceptan la responsabilidad económica y el cambio en la configuración del edificio.
En el caso de una plaza de garaje, si su uso se destina a una finalidad menos trascendental, algunas sentencias jurídicas han interpretado que podría bastar con una mayoría de tres quintas partes de propietarios y coeficientes (artículo 17.3 LPH), aunque es aconsejable conseguir la unanimidad para evitar posibles impugnaciones.
Régimen en Cataluña: 4/5 de propietarios y coeficientes
En Cataluña, la adquisición de un inmueble por parte de una comunidad de propietarios se rige por el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña. A diferencia del régimen estatal, el acuerdo puede adoptarse con el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría reforzada, aunque más asequible que la unanimidad, sigue siendo exigente y requiere una preparación cuidadosa de la convocatoria y del acuerdo.
¿Cómo se financia la compra de un inmueble en una comunidad?
Otro aspecto fundamental a tener en cuenta es el coste de la adquisición, que incluye el precio del inmueble, los impuestos (IVA o ITP), y los gastos de notaría y registro.
Existen dos vías principales de financiación:
- Derrama extraordinaria: Lo más habitual es acordar una derrama entre todos los propietarios en proporción a su cuota de participación o coeficiente. Este acuerdo de la derrama también debe ser aprobado en la reunión y su aprobación se rige por las mismas mayorías que la decisión de la compra.
- Préstamo hipotecario: La comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo a una entidad bancaria, constituyendo una hipoteca sobre el propio inmueble adquirido.
El acuerdo debe detallar con precisión la forma de financiación para que sea válido. La obligación de pago de la derrama o de las cuotas del préstamo es un vínculo obligatorio para todos los propietarios.
Conclusión: lo que debes saber antes de dar el paso
Una comunidad de propietarios sí puede comprar un local, vivienda o plaza de garaje en España. Es un acto legal y posible bajo la LPH, pero está sujeto a un riguroso control. Para que la adquisición sea válida y no sea susceptible de impugnación, debe:
- Estar motivada por un fin legítimo de la comunidad.
- Ser aprobada por las mayorías exigidas: unanimidad en el régimen estatal o cuatro quintas partes en Cataluña.
- Definir de forma clara la forma de financiación (derrama o préstamo) y la afectación que tendrá el nuevo bien (por ejemplo, como elemento común).
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